（2016）苏0115民初9500号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-06-10
案件名称
原告冯华春与被告南京市江宁区文化名园住宅小区业主撤销权纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯华春,南京市江宁区文化名园住宅小区
案由
业主撤销权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0115民初9500号原告冯华春，女，1978年1月12日生，汉族。委托代理人陈本林，江苏天豪律师事务所律师。被告南京市江宁区文化名园住宅小区（大厦、工业园区）业主委员会。负责人张海涛，业委会主任。委托代理人徐飞、王梅，江苏苏南律师事务所律师。原告冯华春诉被告南京市江宁区文化名园住宅小区（大厦、工业园区）业主委员会（以下简称文化名园业委会）业主撤销权纠纷一案本院于2016年8月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员史俊杰独任审判，于2016年9月22日、10月17日公开开庭进行了审理，原告冯华春的委托代理人陈本林、被告文化名园业主委员会的委托代理人徐飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告冯华春诉称，其系南京市江宁区文化名园住宅小区业主，被告文化名园小区业主委员会于2016年4月23日、8月22日作出两份决议，分别为选聘新物业和选聘万科物业作为小区的物业服务公司，其认为文化名园小区业委会未按法定程序依法召开业主大会，作出的决议侵害了业主的合法权益，故要求撤销上述两项决议。被告文化名园业委会辩称，2016年4月，其按照业主的要求对是否聘用新的物业服务公司进行调查，4月23日将调查结果公示，并根据调查结果开始选聘新的物业公司，8月22日，根据业主大会的决议作出了公示，选聘万科物业为小区新的物业服务公司，程序合法，没有侵害业主的合法权益，故不同意撤销其做出的相应决议。经审理查明，原告冯华春系本市江宁区天元西路88号文化名园小区荷风苑×××室房屋业主。2016年4月23日被告文化名园业委会作出公示载明：小区住宅加商业共1230户，总面积18.5523万平方米，投票户数848户，其中：同意选聘新物业票数744户，（占总户数60.49%），同意选聘新物业面积10.2609万平方米（占总面积的55.31%），同意的票数和面积同时超过50%，达道“双过半”要求；反对选聘新物业的票数15户，弃权票数89户。公示后，文化名园业委会开始新的物业公司的选聘工作，2016年8月22日，文化名园业委会再次做出公示，载明小区商业加住宅共1232户，总面积18.9016万平方米，投票户数890户，其中万科物业得票837票（占总户数的67.94%），小计面积11.5362万平方米，（占总面积的61.03%）；新城物业得票44票（占总户数的3.57%）小计面积6483平方米，（占总面积的3.43%）；万园物业得票1票（占总户数0.08%），小计面积289平方米（占总面积0.15%），弃权8票（占总户数0.65%），小计面积893平方米（占总面积0.47%），万科物业公司开始为文化名园小区提供物业服务后，物业费由每月每平方米1元上调为高层每月每平方米2.88元，多层每月每平方2.42元（均含有公摊水电费），2016年8月3日原告冯华春诉至本院。本案在审理过程中，为证明其决议程序的合法性，被告文化名园业委会提供了现场投票的记录及手机短信投票的截屏，现场投票的投票单背面注明了万科物业的收费标准为高层每月每平方米2.88元，多层每月每平方米2.42元（均包含公摊水电费），短信投票的截屏也载明，业主投票时，均认可明知参加待聘的三家物业公司的报价。原告冯华春经质证认为，对上述证据的真实性予以认可，但短息截屏的内容不完整，业主所发的短息系业委会编辑好，让业主回发的。且根据2015年10月11日文化名园小区业主大会议事规则“物业合同未满，提前解聘或改聘物业管理企业”“决定上调物业管理费用”属于业主大会作出特别决议的事项，应当通过2/3以上投票表决权的业主通过，被告文化名园业委会认为，该议事规则真实，但不适用涉案的两个决议。上述事实，有原被告陈述、公示、文化名园业主大会会议书面表决意见，短信投票截屏图、业主大会议事规则等证据证明。本院认为，业主大会或业主委员会的决议，对业主具有约束力，但业主大会或者业主委员会做出的决议侵害了业主的合法权益的，应予撤销。业主的合法权益包括实体权益和程序权益，本案中，业委会作出决议为选聘万科物业公司为小区的物业服务企业，该决议本身并未侵犯业主的合法权益，即使万科物业公司提高了收费标准，只要万科物业公司提供了与其收费相应的服务，即没有侵害业主的合法权益，原告冯华春并未提供证据证明万科物业的收费与其提供的服务不相适应。按照文化名园小区业主大会的议事规则，“物业合同未满，提前解聘和改聘物业管理企业”以及“决定上调物业管理费”均需作出特别决议，应当经代表2/3以上投票表决权的业主通过，该议事规则系文化名园业主大会做出，不违反法律法规，合法有效。按该议事规则对特别决议的要求为经2/3以上投票表决权的业主通过，并不要求超过代表小区面积2/3以上的业主通过，2016年8月22日，文化名园业委会做出的决议，有67.94%的业主同意，符合业主大会议事规则的要求，该决议合法有效。即使业委会在业主短信投票时，要求业主按照编辑的短信回复，但该行为没有强制性，是否回复仍然是业主真实意思的表示，2016年4月22日公示的决议，虽没满足代表2/3以上投票表决权的业主通过，但该决议的内容及2016年8月22日决议的内容相同，均为选聘新的物业服务企业，且8月22日的决议中，超过2/3以上有投票表决权的业主同意4月22日的决议，综上，原告冯华春无权撤销被告文化名园小区业委会的上述两决议。故对其的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：驳回原告冯华春的诉讼请求。本案应收案件受理80元，由原告冯华春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号4301011329100245018）。审判长 史俊杰二〇一六年十月二十四日书记员 徐娇敏 来源：百度“”