（2016）浙0211民初1188号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2018-07-21
案件名称
孙杰与刘同犇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市镇海区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙杰,刘同犇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条；《中华人民共和国物权法》：第十五条
全文
宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0211民初1188号原告：孙杰（公民身份号码：），男，1987年11月8日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。委托诉讼代理人：石善勇，浙江甬泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海明，浙江甬泰律师事务所律师。被告：刘同犇（公民身份号码：），男，1973年1月12日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：张仁国，宁波市骆洲法律服务所法律工作者。原告孙杰诉被告刘同犇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法由审判员张晓圆适用简易程序独任审判，于2016年6月3日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年10月24日公开开庭审理了本案。原告孙杰的委托诉讼代理人孙海明到庭参加两次庭审，被告刘同犇到庭参加第一次庭审，被告刘同犇的委托诉讼代理人张仁国到庭参加两次庭审。经原被告双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告孙杰向本院提出诉讼请求：1.要求判令解除原、被告之间签订的房屋买卖协议；2.要求被告刘同犇双倍返还向原告所收取的购房定金40000元，并自2016年4月21日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至实际付清日止。事实和理由：2016年4月4日，其与被告刘同犇签订房屋买卖协议一份，双方约定原告向被告购买翰香景庭9#1103室房屋一套，房屋总价款为70万元。当天，原告向被告交付2万元购房定金。后原告向被告协商要求履行过户义务，然被告却告知原告案涉房产并无产权证，且何时过户遥遥无期。双方在签订房屋买卖协议时，原告虽然知道讼争房屋是拆迁安置房，但被告隐瞒了该房屋并无产权证且短期内并无可能做出产权证的实情，基于被告的故意隐瞒和虚假表示，原告认为在交完首付款后可顺利去办理房屋产权过户手续，因此与被告签订房屋买卖协议，依约支付2万元购房定金。被告在合同签订当时没有履行告知义务，签订合同时双方没有谈过过户问题，在房屋买卖协议中也没有约定房屋的交房期限，在原告催告被告于合理期限内交房以后，被告于合理期限过后，仍不能履行交房义务，甚至于连交房期限都不能确定，原告认为，经原告催告后仍不能履行主要债务，故本案符合法定解除合同条件，被告该行为已侵害原告的合法权益，另外在房屋没有产权证及何时能做出产权证未知的情况下，原告支付首付款有一定风险。为维护自身合法权益，原告诉诸法院。被告刘同犇答辩称，双方签订的房屋买卖协议合法有效，双方系经过第三方中介介绍自愿签订合同，针对原告的第一项诉讼请求，其也同意解除与原告之间的房屋买卖合同。签订合同时被告与原告说过户要等拆迁办通知，当时原告对过户问题问得很详细，被告如实向原告做了说明，双方才在合同上签了字，该合同没有违反国家法律法规，现在原告违约，不想再购买该房屋，定金2万元应不予返还归被告所有。原告孙杰向本院提交了如下证据：1.房屋买卖协议一份，欲证明原告依此协议向被告支付2万元购房定金，原告认为该协议中没有约定过户的条款，该协议关于过户时间约定不清，协议第六条约定模糊，第六条“办证时间自过户之日起60天内”中的“过户”指的是双方对讼争房屋产权的过户。被告对该证据的真实性无异议，表示已收定金2万元，双方口头约定了过户时间，该协议第六条“办证时间自过户之日起60天内”系针对过户进行的书面约定，其认为该句中“过户”指的是其从拆迁办处取得房产证的意思，其认为双方约定被告从拆迁办处取得房产证后60天内与原告办理过户手续。本院对该证据的真实性予以认定。2.意向金付款单一份、银行转帐记录打印件两份，欲证明被告已收到原告交付的定金2万元。被告对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。3.短信打印件一份，欲证明因被告所售房屋无产权证，导致房屋无法过户的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为与合同效力无关联性。本院对该证据的真实性予以认定。被告刘同犇向本院提交了如下证据：1.房屋拆迁调产安置（补偿）协议书复印件一份，欲证明证明讼争房屋属被告所有，系拆迁安置房，双方买卖当时该证据原件押在中介所，原件出示给原告看过。原告表示无法确认该证据的真实性，且表示买卖时被告并没有出示过该协议书。本院认为，该证据系复印件，且原告有异议，故该证据不能单独作为认定案件事实的依据。2.房票一份，欲证明讼争房屋的所有权归刘同犇所有，房屋的房号、钥匙均归刘同犇本人所有，房票当时押在中介所，给原告看过，房子已经实际交付，钥匙也已在被告处。原告对该证据的真实性无异议，但表示原告之前没有看到过房票，且房票不能代表房产证，被告什么时候能有房产证无法确定。本院对该证据的真实性予以认定。3.房屋拆迁调产安置（补偿）协议书复印件（盖拆迁办红章）、刘同犇户拆迁房屋安置资金结算清单复印件（盖拆迁办红章）、安置房抽签定房通知单、证明各一份，欲证明讼争房屋已交付被告，系被告所有的事实。原告认为该组证据不能证明被告欲证明内容，该组证据不能证明被告对讼争房屋享有正式的产权证书，至多只能证明被告在将来某个不特定时间会取得房屋产权，但从房屋买卖合同签订至今被告仍未取得讼争房屋的正式产权证书。本院对该组证据的真实性予以认定。4.被告向本院申请要求证于某娜出庭作证，欲证明讼争房屋买卖的事实经过，本院依法予以准许。娜出庭作证称：其在宁波市镇海区庄市嘉合房产服务部（以下简称嘉合服务部）工作，当时刘同犇有一套房屋要出售，挂在中介代卖，孙杰想买房，四处看房，看到翰香景庭小区，因为是拆迁安置房，该小区房价较低，中介和孙杰说了是拆迁安置房，原告当时问什么时候能办房产证，中介工作人员当时跟孙杰说拆迁办办下来以后可以办产权证，孙杰第一次和朋友一起来看，第二次孙杰和几个亲戚一起来看，其跟孙杰本人和亲戚都阐述了房子的情况，第三次孙杰的母亲过来，当时也现场看了房子，原告带了钱过来，中介通知了被告，签协议当天其本人在场，原、被告在中介在场情况下签订了房屋买卖协议，房屋买卖协议落款丙方签名是其本人所签。关于房屋过户等约定，当时谈的是先付定金2万元，在约定的日期2016年4月22日前付首付款，房东把钥匙给买家，原告拿到钥匙后就可以对房屋进行装修，当时原告是同意的，等拆迁办通知房东办房产证的时候，卖方通知买方办理过户，过户之后再办按揭，双方口头进行了约定，认为该协议第三条是关于履行的约定，签合同当天拆迁协议复印件、房票原件是押在中介的。合同第六条“办证时间自过户之日起60天内”是约束中介的。协议签订以后，过了几天原告打电话过来，让中介做担保，但中介只是收取了中介费，无法做出担保。经质证，原告认为，证人陈述双方在合同中并没有关于过户时间的约定，证人陈述合同第六条办证时间是约束中介的时间，其认为办证时间不是约定中介，合同里没有写明是约束中介，肯定是约束买卖双方，其还是认为合同对过户存在约定不清的情况，另外证人作为与本案处理有利害关系，其证言效力还是有问题的。被告对证人证言无异议。本院认为，证人与本案的处理有一定的利害关系，故该证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。根据认定的证据，结合原、被告的陈述，本院查明事实如下：2016年4月4日，原告孙杰、被告刘同犇与居间人嘉合服务部签订房屋买卖协议一份，约定被告将位于宁波市镇海区庄市街道翰香景庭9幢1103室房屋（含车房）出卖给原告，建筑面积94.02平方米，车房3.72平方米，房屋总价款为人民币70万元，双方在合同中作了如下约定：付款方式：乙方（指原告）付甲方（指被告）购房定金2万元以购买此房，在2016年4月22日前付入房款35万元（已包括定金）。余款35万元银行按揭，按揭方式为公积金。按揭未足额批下15天内补正差价，如未补正差价需要过户给原房东，过户所需费用由乙方承担。甲方在收取买方定金后将该房屋的所有权证明等过户所需证明交给丙方（指嘉合服务部）保管，并保证出售房屋的权属清楚。拆迁安置房另外约定除外。过户所需税费均由乙方承担。丙方受托负责办理房屋交易过程中的手续。办证时间自过户之日起60天内，交房时间为付完首付款，交钥匙。买卖协议一经签定，经甲乙双方确认无误签字后立即生效。违约责任：若甲方中途违约，应立即退还乙方所付购房定金及房款，并按退一赔一原则支付违约金，乙方如中途违约，定金及首付款则归甲方所有。合同签订当日，原告向被告支付定金2万元。另查明：2012年6月4日，被告刘同犇与宁波市镇海区征地拆迁管理所庄市街道拆迁办签订房屋拆迁调产安置补偿协议一份，2016年1月30日安排抽签确定安置房屋为翰香景庭9号楼606室、1103室各一套，2016年2月15日拆迁办将安置房交付给刘同犇。本院认为，原告孙杰、被告刘同犇和居间人嘉合服务部签订的房屋买卖合同，当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未办理权属登记的房产不得交易，但该条款属于管理性规范，而非效力性规范，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，合同自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，故该房屋买卖合同应认定有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定2016年4月22日前原告需支付首付款，被告履行交房义务的时间是付完首付款，被告交付钥匙，原告未在约定时间支付首付款，原告行为构成违约，原告辩称因房屋无产权证且在不知道何时能作出产权证的情况下，原告出于一定风险防范所以不再履行，对此本院认为，在房屋交易前，原告是清楚该房屋系拆迁安置房，原告作为一名完全民事行为能力人，面对房屋买卖这种重大的交易行为，在签订合同前原告理应尽到一定合理的注意义务，了解房屋产权等基本信息，理性分析交易潜在的商业风险并作出符合自身利益的判断，现原告已签订了房屋买卖合同，又未提供证据证明被告存在故意隐瞒、虚假表示房屋产权情况等情形，仅以后续可能存在的风险来拒绝继续履行，原告行为并不符合不安抗辩权的条件，故对原告提出的上述辩解，本院不予采信。当事人协商一致的，可以解除合同。现原告提出解除房屋买卖合同关系，被告庭审中表示同意，故本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告孙杰与被告刘同犇于2016年4月4日成立的房屋买卖合同关系解除；二、驳回原告孙杰的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币800元，由原告孙杰负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长 张晓圆人民陪审员 石伟标人民陪审员 洪志远二〇一六年十月二十四日代书 记员 葛驷驷 来源：