（2016）苏11民终1941号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-29
案件名称
深业集团（深圳）物业管理有限公司与朱飞物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深业集团（深圳）物业管理有限公司,朱飞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏11民终1941号上诉人（原审原告）：深业集团（深圳）物业管理有限公司，住所地深圳市文锦中路深业大厦5楼。法定代表人：王荣晖，该公司董事长。委托代理人：曾诚，江苏当代国安律师事务所律师。委托代理人：朱烨，江苏当代国安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱飞。上诉人深业集团（深圳）物业管理有限公司（以下简称深业公司）因与被上诉人朱飞物业服务合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2015）句蜀民初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。深业公司上诉请求：撤销原判、依法改判。事实和理由：朱飞已于2010年7月29日收到开发商的收房通知，却以房屋存在质量问题拒绝收房，但未能举证证明房屋主体结构质量不合格或存在质量问题严重影响正常居住使用，因此，导致房屋未能交付的原因在朱飞，其应当承担物业费。朱飞辩称，原审判决是正确的，应予以维持。深业公司向一审法院起诉请求：朱飞支付物业服务费及公摊电费43908元，并支付逾期付款的违约金。一审法院认定事实：2008年6月1日，深业公司与江苏东寰房地产开发有限公司（以下简称东寰公司）签订了《宝邸山墅前期物业服务合同》，约定：从2009年10月1日起至2012年9月30日止由深业公司为宝邸山墅小区提供物业管理服务；物业服务费用收取标准为：独立别墅3.5元/月/平方米、双拼别墅2.7元/月/平方米、联排别墅2.2元/月/平方米；首年按12个月交纳，次年起按每年6个月交纳一次，且由业主或物业使用人于首月10日前交纳，逾期按每日百分之五计取滞纳金；业主或者物业使用人连续6个月不使用房屋，且已办理空置房申请手续的，物业服务费按70%交纳。2009年12月25日，朱飞购买了宝邸山墅B54幢1-2层0101号房，该房屋为独栋别墅，面积为364.55平方米。东寰公司于2010年7月27日书面通知朱飞办理房屋交接手续；朱飞至今未办理房屋交接手续。宝坻山墅小区至今尚未成立业主委员会；深业公司自2012年9月30日至今仍为宝坻山墅小区提供物业管理服务。一审法院认为，国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，根据上述法规和司法解释的精神，交付是建设单位和业主缴纳物业服务费用的分界点，交付之前由建设单位缴纳前期物业服务费用，交付之后由业主缴纳物业服务费用；业主可分为两类：一是房屋的所有权人，二是基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。本案中，朱飞并非涉案房屋的所有权人，至于其能否认定为第二类业主，取决于东寰公司是否已将涉案房屋交付给朱飞。综上，本案朱飞承担物业服务费的前提就是东寰公司已将涉案房屋交付给朱飞。本案是深业公司与朱飞之间的物业服务合同纠纷，涉案房屋的交付问题则是朱飞与东寰公司之间的商品房买卖合同纠纷，不属本案的审理范围，原审法院不予理涉。深业公司可在朱飞与东寰公司解决涉案房屋的交付等争议后再行诉讼。判决：驳回深业公司的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，合法的债权受法律保护。深业公司为涉案房屋所在的宝坻山墅小区提供物业管理服务，其有权主张物业服务费。现深业公司依据东寰公司与其签订的《宝坻山墅前期物业服务合同》、东寰公司与朱飞签订的《商品房买卖合同》向朱飞主张物业服务费，《宝坻山墅前期物业服务合同》约定“业主应于东寰公司通知交（收）房之日起交纳物业服务费用”、“因东寰公司原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费由东寰公司交纳”。由此可见，东寰公司虽然已通知朱飞收房，但是朱飞以房屋存在严重质量问题为由拒绝收房，也即朱飞与东寰公司之间就房屋是否存在质量问题、房屋未能交付原因何在等存有争议，而该争议的解决直接决定了涉案房屋的物业服务费应由朱飞承担还是由东寰公司承担。目前，朱飞与东寰公司之间的上述争议尚未确定，深业公司应待上述争议获得定论之后再行主张物业服务费。综上所述，深业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1318元，由上诉人深业集团（深圳）物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 剑代理审判员 甘可平代理审判员 田 原二〇一六年十月二十四日书 记 员 柳婷婷 关注公众号“”