（2015）扬新民初字第991号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-31
案件名称
深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司与张月珍服务合同纠纷一审民事判决书
法院
扬中市人民法院
所属地区
扬中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司,张月珍
案由
服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2015）扬新民初字第991号原告：深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司，组织机构代码证75969594-4，住所地江苏省镇江市京口区颐和家园御景苑2号第1层105室。法定代表人：李步洋，总经理。委托诉讼代理人：孟海云、马良，该公司员工。被告：张月珍，女，1952年8月22日生，汉族，扬中市人，住江苏省扬中市。原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司与被告张月珍服务合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2015年10月27日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜使用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年10月20日再次公开开庭审理了本案。原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司的委托诉讼代理人孟海云，被告张月珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告截止至2016年10月30日的物业管理服务费8776元；2.判令被告自2014年3月1日逾期缴费之日起按每日万分之五的标准支付物业费的滞纳金；3.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年2月起与扬中市新飞明城城市开发有限公司（以下简称新飞明城）签订《鸣翠山庄前期物业服务管理合同》，约定由原告向鸣翠山庄小区提供物业管理服务，被告为该小区外环南路1826号门市房业主，依据合同被告应当及时向原告支付物业管理服务费和公摊水电费，而被告却未按合同约定支付。张月珍辩称：1.从楼层构造上，一、二楼是门市房，三层以上到六层都是住宅户，但是现在二楼平台都不能使用，无法安装空调、太阳能。三楼不允许被告在二楼门市房顶上安装空调，现在三楼住宅户开了门并直通二楼门市房的屋顶，可以在上面放爆竹、打羽毛球、晒衣服、被子并自由活动；2.安全通道被车辆占用，导致门市房正常经营的货车无法通行，被告私人轿车也无法进出；3.原告的管理存在诸多不到位的地方，如下水道无人管、无人通，绿化、路灯较差，车辆被盗、被刮蹭无人问，监控录像未安装，被告电瓶车被偷过、车辆刮过，均未得到处理，4.前三年被告都交了物业费，仅去年和今年未交，因为被告反映的问题无人解决，安全也无法保证。若原告解决好上述问题，被告将如数缴纳物业费；5.被告同原告没有签订正式的合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即前期物业服务合同、购房合同、催费通知短信、消防通道堵塞照片，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月3日，被告同新飞明城签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向新飞明城购买鸣翠山庄4幢1层1826号营业用房一套，建筑面积共274.25平方米。2011年2月，原告同新飞明城签订《鸣翠山庄小区前期物业服务合同》一份，约定新飞明城选聘原告对鸣翠山庄提供前期物业管理服务，主要包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事宜的协助管理等；约定商业物业的物业服务费收费标准为1元/月/平方米，物业费用最低按半年缴纳等。在此后的使用期间，被告认为原告提供的物业管理服务存在诸多不足之处，包括：门市房的物业费收费标准比住宅楼高；门市房无法在平台安装空调，只能安装在门口；小区未安装监控，被告车辆被盗、被蹭；下水道无人管，无人通，绿化、路灯较差；被告门市房前的消防通道被占用当做停车场，影响其门市房经营和车辆通行。被告认为原告未能妥善解决上述问题，并从2014年3月1日起拒缴物业管理费。2015年7月25日，原告向被告发送催费短信，要求被告缴纳从2014年3月1日至2015年12月31日期间拖欠的物业管理费6033.50元，2014年、2015年公共能耗费200元，滞纳金707.6元，合计6941.10元。因被告迟迟未缴该费用，引起本案诉讼。庭审中，被告对拖欠物业费的事实予以承认，而原告认为小区监控系统属小区智能化配套措施，是由开发商整体规划设计施工，物业公司只负责在此基础上提供服务；被告被盗的陈述缺乏依据，空调也均有安装；门市房前的消防通道确实被占用，原告亦先后出示了通知、提示等并在通道上面设置了近三十公分高的护栏以阻止车辆停放，但相关部门认为门口是公共资源，并责令原告将护栏拆除，原告认为其对停车只有协管义务，门市房门口停车的责任不在原告。本院认为，本案的争议焦点在于被告所列举的理由能否构成对其缴纳物业管理费义务的阻却。首先，原、被告之间虽未签订正式的物业管理服务合同，但根据相关司法解释的规定，建设单位即新飞明城依法与物业服务企业即原告签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，因此，对被告的该抗辩本院不予支持。其次，业主拒交物业费须有正当理由，如物业服务企业不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵等情形。在本案中，根据原告同新飞明城签订的《鸣翠山庄小区前期物业服务合同》对原告所需提供的物业管理服务内容的约定，被告所提出的部分理由并不在合同对原告义务的规定范围内，亦无证据证明原告存在不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵等情形。因此，被告应按前期物业服务合同约定向原告交付物业管理费。最后，被告的抗辩虽未在前期物业服务合同所规定的原告权利义务中有所体现，但考虑到被告所购买的是用于经营的门市房的实际情况，原告应尽可能的为其提供方便，对于被告的合理诉求，虽不属合同约定，原告亦应予以及时、合理回应并提供高质量的服务。因此，本院对原告要求被告支付拖欠物业管理服务费8776元并自2014年3月1日起按每日万分之五的标准支付物业费的滞纳金的诉讼请求予以支持，但同时也希望原告能够不断提升物业管理水平，为广大业主提供更多的便利。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告张月珍应支付原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司物业管理服务费8776元并自2014年3月1日起按每日万分之五的标准支付滞纳金，限于本判决生效后十日内付清。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（如汇至本院，户名：扬中市人民法院，开户银行：中国工商银行镇江分行江洲支行，账户：11×××16）。案件受理费50元，由被告张月珍负担(原告已垫付，由被告在支付上述款项时一并付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(户名：江苏省镇江市中级人民法院；开户行：中国工商银行镇江市永安支行；账号：11×××61)。审 判 长 张卫国人民陪审员 赵晓美人民陪审员 何继荣二〇一六年十月二十四日书 记 员 冷智慧 来自：