（2016）渝03民终1507号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2018-07-20
案件名称
重庆市垫江房地产有限责任公司,王波与房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王波,重庆市垫江房地产有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝03民终1507号上诉人（原审原告）:王波，男，1967年7月2日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：余向驰，重庆玉鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）:重庆市垫江房地产有限责任公司，住所地重庆市垫江县某某镇南内街31号，组织机构代码20865022-1。法定代表人：孔德余，该公司董事长。委托诉讼代理人：闵书全，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张华，重庆华立万韬律师事务所律师。上诉人王波因与上诉人重庆市垫江房地产有限责任公司（以下简称垫江房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2016）渝0231民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王波上诉请求：撤销一审判决，二审发回重审或改判解除双方签订的《商品房买卖合同》，由垫江房地产公司退还我已付房款223532元以及支付违约金178825.60元。事实和理由：涉案房屋系垫江县某某花园旧城改造项目的一部分，而某某花园改造项目系由2001年11月29日刘晓东、董兴华、刘建军以及被上诉人签订《重庆市垫江房地产有限责任公司某某花园项目公司投资合同》，共同投资开发的项目。按照其合同约定以及法律规定，开发建设的房地产应当归全体投资人共同共有，在共有人之间未产生纠纷之前，由被上诉人代表全体共有人对外从事房屋销售活动。2015年5月，刘晓东向重庆市第三中级法院提起诉讼，要求解除《重庆市垫江房地产有限责任公司某某花园项目公司投资合同》，按份分割某某花园项目资产，董兴华也作为第三人参加诉讼，并提出了与刘晓东相同的诉请，该案现已进入资产评估阶段。我与被上诉人所签订《商品房买卖合同》买卖标的并不是被上诉人所有的合法财产，其所有权系被上诉人、刘晓东、董兴华等人共有。因涉案房屋已发生权属争议，被上诉人明知这一情况而故意向我隐瞒事实，一审法院忽视本案与另一案件基础事实之间的法律关系，草率认定买卖合同效力，有失公允。刘晓东在得知本案当事人签订《商品房买卖合同》后，向一审法院提出确认双方合同无效之诉，我在收到刘晓东的起诉状副本后方才得知本案涉案房屋系案外人的共有财产且处于诉争之中，因此我起诉要求返还房款和支付违约金。刘晓东起诉确认合同无效案件中，其提出要求中止审理，待投资开发案件裁判后恢复审理，一审法院对刘晓东的合法诉求不予采信，人民法院应当裁定中止对本案的审理，其审理程序与法律规定相悖。本案所涉合同效力待定，需考虑共有人是否进行追认，人民法院基于此仍应中止对本案的审理，故一审判决程序违法。垫江房地产公司辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2、王波在其上诉理由也谈及本案合同效力待定，可以理解其认为本案合同并不具备应当解除的条件，故对王波要求解除合同的上诉请求予以驳回。3、王波就本案提起上诉和其陈述的上诉理由不合常理，涉嫌配合刘晓东进行虚假诉讼。当事人经过深思熟虑购买商品房，肯定希望交易能够完成。一审，因刘晓东提出异议，王波担心交易风险，要求解除商品房买卖合同，可以理解。但一审判决刘晓东与我公司之间的合伙纠纷案属另一法律关系，并不影响本案商品房买卖合同效力时，王波担心的交易风险已被排除。王波应当积极促进合同的履行，尽快实现购房目的，而王波并未就双方签订的合同所约定的解除条件是否成就谈合同的解除问题，而是大谈刘晓东与我公司签订投资合同的效力，王波陈述的所谓理由对本案毫无意义。王波在所涉案件中的表现完全符合虚假诉讼的特征，请求二审法院对王波、刘晓东启动虚假诉讼调查程序，并在查实后予以相应的制裁和处罚。综上，王波的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，请求二审依法驳回其上诉请求。垫江房地产公司上诉请求：请求撤销一审判决对本案王波向我公司缴纳购房款事实的认定。事实和理由：一审判决查明“认购协议签订日，原告向被告支付两套房屋的认购定金20000元。同日原告向被告的销售人员张森交款100000元”，一审判决该项认定表明，协议签订日，王波向我公司付款120000元，一审判决作出的该项认定缺乏事实根据。王波在诉请中要求返还首付款及支付违约金，并未涉及定金，我公司出具的收据与工作人员张森出具的“收条”，证明收取的是同一笔“定金”100000元。双方于2015年12月25日签订的认购协议只约定ＸＸ、ＸＸ各套房屋支付定金10000元，认购协议没有约定签订该协议时还需支付购房款。双方于2015年12月27日签订了商品房买卖合同，合同约定支付购房款的第一期付款时间是签订合同之日，即2015年12月27日。王波在2015年12月27日之前没有支付购房款的义务。我公司销售人员张森于2015年12月24日向王波出具的收条系“定金收条”，该收条只能证明其收到王波支付某某花园某某苑Ｘ单元ＸＸ、ＸＸ号房屋的定金2万元以及ＸＸ、ＸＸ、ＸＸ、ＸＸ号门市的定金8万元，不能证明收到定金外，还收取了王波的购房款10万元。同一天就同一商品房认购协议，按照常理也不可能支付两次定金。王波辩称，张森发给我的信息中确认收款金额是30万元，这是属于当事人的自认，其与垫江房地产公司所出具的收据和收条互相印证。我购买住房和门面一共缴纳了30.3532万元，支付了住房定金2万元、门面定金8万元，其余款项均是住房的购房款。缴纳定金时，即2015年12月24日同一天支付了两笔款项，即向垫江房地产公司财务直接支付了10万元，向业务员张森支付了10万元。另外10.3532万元于2015年12月27日支付。一审认定事实清楚，请求驳回垫江房地产公司的上诉。王波向一审法院起诉请求：解除我与垫江房地产公司签订的《商品房买卖合同》，并由垫江房地产公司返还我已支付的首付款22.3532万元及违约金17.882560万元。一审法院认定事实：2015年12月24日，王波与垫江房地产公司签订了两份《某某花园房屋认购协议》，协议约定乙方（指王波，下同）已对所购物业进行了充分了解，决定向甲方（指垫江房地产公司，下同）认购位于重庆市垫江县某某镇某某花园某某苑ＸＸ号楼Ｘ单元Ｘ层Ｘ号、Ｘ号房屋。同年12月27日，双方就《某某花园房屋认购协议》中的两套房屋签订了两份《重庆市商品房买卖合同》，合同约定王波向垫江房地产公司购买位于重庆市垫江县某某镇某某路ＸＸ号附Ｘ号ＸＸ幢ＸＸ号、ＸＸ号两套商品房，总成交金额分别为552840元和464822元。该合同第十一条约定：“……甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房抵押的，按本条第2款的约定执行）。如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款80%……”。认购协议签订日，王波向垫江房地产公司支付了两套房屋的认购定金2万元。同日王波向垫江房地产公司的销售人员张森交款10万元，垫江房地产公司的销售人员张森出具了收条，收条载明：“今收到王波交垫江县某某镇某某花园某某苑Ｘ单元ＸＸ、ＸＸ号房屋及ＸＸ、ＸＸ、ＸＸ、ＸＸ号门市定金共计10万元（大写人民币壹拾万元整）。此据。张森2015.12.24”。同年12月27日，王波向垫江房地产公司支付房款10.3532万元。垫江房地产公司出售给王波的两套商品房为现房，垫江房地产公司已于2015年8月31日就坐落于垫江县某某镇某某路ＸＸ号附Ｘ号ＸＸ幢房屋取得了房地产权证，房地产权证号为ＸＸ房地证ＸＸＸＸ字第ＸＸＸ号。2016年1月14日，重庆市垫江县国土资源和房屋管理局出具证明，证明重庆市垫江县某某镇某某路ＸＸ号附Ｘ号ＸＸ幢Ｘ单元ＸＸ、ＸＸ号房屋没有被司法查封、抵押、冻结或其他受到限制交易的情况，可以办理不动产权登记。一审法院认为，王波与垫江房地产公司在平等自愿的基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效。王波诉称涉案商品房系垫江房地产公司与案外人刘晓东、董兴华等合伙投资修建的，由此产生的合伙纠纷已经由人民法院开庭进行了审理，但垫江房地产公司与案外人之间的合伙纠纷系另一法律关系，并不能影响涉案商品房买卖合同的效力。在双方签订的合同中第十一条约定了王波享有合同解除权的成就条件，但本案中垫江房地产公司出售给王波的商品房可以办理不动产登记，并不存在王波不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷等情形。王波主张解除合同的条件并不成就，故王波请求解除与垫江房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，返还首付款并赔偿损失的主张，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回王波的诉讼请求。案件受理费7546元，依法减半收取3773元，由王波负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王波提交了以下证据：1、（2015）渝三中法民初字第00245-4号民事裁定书；2、（2016）渝0231民初2033号之一民事裁定书；拟证明本案所涉商品房买卖合同标的物系裁定书中被保全财产。垫江房地产公司对该两份证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为刘晓东与该公司案件中，刘晓东的诉请为解除合伙关系，对合伙收益进行分配，其并不影响本案合同标的物办理相关产权登记；垫江县人民法院的裁定书可以看出董兴华冻结的财产就是王波所购买的房屋，冻结目的系欲让王波不能实现权利，使该公司的销售受到影响。垫江房地产公司提交了刘晓东起诉垫江房地产公司、孔德余、董兴华案件的《民事起诉状》、《变更诉讼请求申请》，拟证明刘晓东的诉请为解除合伙关系并进行清算，起诉的金额为1亿元。王波对该证据无异议，但认为该证据表明某某花园在开发过程中产生了争议属实，本案涉案房屋也属于某某花园的一部分；垫江房地产公司还提交了《关于王波缴款事项的相关说明》、存款凭条、短信记录，拟证明王波2015年12月24日向该公司交纳10万元定金的情况。王波对该组证据真实性无异议。本院二审补充查明：1、2015年12月24日，垫江房地产公司销售人员张森向王波出具《收条》一张，载明“今收到王波交垫江县某某镇某某花园某某苑Ｘ单元ＸＸ、ＸＸ号房屋及ＸＸ、ＸＸ、ＸＸ、ＸＸ号门市定金共计100000元（大写人民币壹拾万元整）。此据张森”，以上内容由张森亲笔书写，同时，该收条下方载明电脑打印内容：“开户行：中国建设银行股份有限公司垫江支行，户名：钟玲玲，账号：ＸＸＸＸＸ”。同日，垫江房地产公司向王波出具《收据》三张：其一为王波缴纳某某花园某某苑ＸＸ幢ＸＸ房屋认购定金1万元，其二为王波缴纳某某花园某某苑ＸＸ幢Ｘ单元ＸＸ号房屋认购定金1万元，其三为王波缴纳某某花园某某苑ＸＸ幢ＸＸ、ＸＸ、ＸＸ、ＸＸ号门市认购定金8万元。2、2015年12月24日17时17分，王波向钟玲玲中国建设银行帐户（账号：ＸＸＸＸＸ）存入现金10万元。3、（2016）渝0231民初2033号之一民事裁定书载明：董兴华起诉垫江房地产公司、第三人刘雪梅合伙纠纷案件，董兴华提出财产保全申请的时间为2016年5月16日，垫江法院于同日裁定“对登记在被告重庆市垫江房地产有限责任公司名下的位于垫江县某某镇某某路ＸＸ号附Ｘ号ＸＸ幢Ｘ楼ＸＸ号门市一间、ＸＸ号住房一套（ＸＸＸ房地证ＸＸＸＸ字第ＸＸＸ号）的产权予以冻结”。本案一审判决作出时间为2016年4月8日，向垫江房地产公司送达一审判决时间为2016年4月8日，向王波送达一审判决时间为2016年4月13日。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同受法律保护，王波与垫江房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容约定不违反法律、法规的强制性规定，也不损害国家和社会公共利益，该合同合法有效。垫江房地产公司与案外人纠纷，并不影响双方合同的效力。一审判决认定双方买卖合同的标的物，即垫江房地产公司向王波出售的房屋，并不存在不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷等情形，双方能够就所买卖房屋办理不动产登记，能够实现双方合同目的。二审中，王波提交了董兴华在一审判决送达后于另案纠纷中由人民法院作出的保全裁定，该裁定对本案涉案房屋进行了部分保全，其仅为人民法院作出的财产保全措施，并不是人民法院生效法律文书对本案涉案房屋已经确定发生权利变动，或确认了其物权之上还有他项权利。故，本院对王波的上诉理由不予采纳，对其上诉请求不予支持。关于垫江房地产公司的上诉请求。其一、2015年12月24日，垫江房地产公司向王波出具三张《收据》的内容与同日该公司工作人员张森向王波出具的《收条》内容一致，且收款事由均为定金。其二、双方同日签订的住房认购协议、商服用房认购协议，约定王波在认购协议签订时共计支付定金10万元，如变更同一日需要王波支付定金20万元，明显对王波不利，王波并未提交双方变更定金数额协议的证据，王波多交纳10万元，与交易习惯及常理不符。其三、王波在本案一、二审中陈述2015年12月24日交款20万元的经过不一致。一审王波陈述交的定金是10万元，垫江房地产公司出具的收据和收条载明交了20万元，其中有一笔10万元是现金交给财务，10万元打给公司；在二审中陈述先向张森支付现金10万元，后向钟玲玲的账户打款10万元。其四、张森向王波出具的收条还载明了垫江房地产公司钟玲玲的银行账户信息，且存款凭条表明王波于2015年12月24日向钟玲玲账户中存入了10万元，针对王波向垫江房地产公司支付款项，张森出具的收条已经载明了钟玲玲银行账户信息，且有银行打款事实存在的情形下，王波主张同日支付了两次10万元，因支付方式不一致，一为现金支付，一为存入银行账户方式支付，亦不符常理，可信度低。王波在二审辩称其2015年12月24日共计支付了20万元，其主张10万元现金交由张森收取，除张森出具的《收条》外，没有举示其他证据佐证，其主张当日付款20万元的事实，证据不充分。综上，本院认定王波2015年12月24日向垫江房地产公司支付的款项仅为10万元定金。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。垫江房地产公司主张王波、刘晓东涉嫌虚假诉讼，但未提交证据予以证明，本院对该主张不予支持。综上，一审判决认定事实部分存在瑕疵，但不影响案件实体处理结果，本院对该判决结果予以维持。故对垫江房地产公司的上诉请求部分予以支持，对王波的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉人王波的上诉，维持原判。二审案件受理费7546元，由王波负担。本判决为终审判决。审 判 长 李川代理审判员 吴聪代理审判员 冯超二〇一六年十月二十四日书 记 员 李泓 来源：