（2016）粤01民终11177号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-14
案件名称
广东华日照明有限公司与广州国际商品展贸城股份有限公司、广州市恒太建筑科技有限公司房屋租赁合同纠纷2016民终11177二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东华日照明有限公司,广州国际商品展贸城股份有限公司,广州市恒太建筑科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11177号上诉人（原审原告，反诉被告）：广东华日照明有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：李ＸＸ，职务：董事长。委托诉讼代理人：俞东辉，广东导正律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：广州国际商品展贸城股份有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：张蕴坚，职务：董事长。委托诉讼代理人：冼童，该公司职员。委托诉讼代理人：吴业辉，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市恒太建筑科技有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：张永超，职务：董事。委托诉讼代理人：杨志坚，该公司职员。委托诉讼代理人：许世清，该公司职员。上诉人广东华日照明有限公司（以下简称华日公司）、广州国际商品展贸城股份有限公司（以下简称展贸城公司）因与被上诉人广州市恒太建筑科技有限公司（以下简称恒太公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华日公司的委托诉讼代理人俞东辉，展贸城公司的委托诉讼代理人冼童、吴业辉，被上诉人恒太公司的委托诉讼代理人杨志坚到庭参加诉讼。现已审理终结。华日公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判支持我方的全部诉讼请求；2、驳回展贸城公司、恒太公司的全部反诉请求；3、本案一、二审诉讼费用由展贸城公司、恒太公司承担。事实和理由：一、案涉商铺不符合交付条件，未交付给我方使用。（一）案涉商铺未达到交铺条件。第一，从我方提供的现场照片可知，展贸城公司、恒太公司至今没有安装防火墙将涉案商铺与其他商铺间隔，也没有安装电源、电话和宽带设备的接口，涉案商铺所在的A2馆二楼一侧只是一个平地，不符合合同约定的交付条件，肯定无法开业。第二，从展贸城公司提供的证据现场照片也可以看出涉案商铺没有安装防火墙与其他商铺间隔，也没有安装电源、电话和宽带设备的接口，完全是一个敞开式的平地。第三，展贸城公司、恒太公司无法提供广州光谷已经顺利开业、尤其是A1馆二楼已经顺利开业的证明。（二）涉案商铺至今未办理移交手续。首先，自合同签字至今，我方不但未收到过任何收铺通知，我方与展贸城公司、恒太公司从未办过移交手续。其次，水电表的读数是租赁合同双方必须核对的事项之一，但展贸城公司、恒太公司均无法提供办理移交及确认的书面资料。（三）就案涉商铺的实际情况，展贸城公司、恒太公司不可能交付商铺给我方，更不可能用于开业经营。1、涉案租赁合同暂定的起租期前，广州光谷项目就已经无法继续经营。根据相关报道，广州光谷项目在2013年10月前就已无法继续经营，双方实际已经不可能再继续履行合同。2、从我方提供的现场照片可以看出，广州光谷项目早已无法继续经营，涉案商铺所在二楼从未开业经营过。二、我方系配合展贸城公司、恒太公司要求进行装修，展贸城公司、恒太公司明知我方并非收铺后的开业装修，我方的装修行为不应推定出我方已经收铺。三、我方有权不交租金及任何费用。首先，如前所述，展贸城公司、恒太公司没有按约定交付商铺给我方。其次，合同的租期都还没有起算，谈不上欠租的问题。四、本案一审辩论结束前，只有展贸城公司一方提起反诉，本案应驳回其反诉请求。对于华日公司的上诉，展贸城公司、恒太公司辩称其坚持一审中的答辩意见。展贸城公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持展贸城公司一审的全部反诉请求，并驳回华日公司一审的诉讼请求；3、本案诉讼费用由华日公司承担。事实和理由：一、原审判决未查明涉案租赁合同是否解除，遗漏查明华日公司撤场时间，属查明事实不清，认定事实有误，依法应当予以纠正。（一）华日公司不享有合同解除权和法定解除权。1、华日公司从2013年9月1日起就没有交租，上述没有交租的行为已经构成违约，华日公司并不享有合同解除权，故其无权提出解除合同，更无单方发函视为解除合同的权利。同时根据合同法第二百三十二条的规定，在合同届满后，双方形成不定期租赁关系，华日公司应支付租金至判决解除合同之日止。2、合同法规定解除合同应经双方当事人协商一致，对方有异议的应请求人民法院或仲裁机构确认解除。首先，双方并无就解除合同达成一致意见，故租赁合同并无解除。其次，华日公司在2014年3月发出的《关于广州光谷商铺退款函》，我方并无收到。因此在我方并无收到或没有作出同意解除合同的明确意思表示的情况下，不能视为双方已经就解除租赁合同达成合意。（二）合同期满后，华日公司至今仍占有商铺拒不返还。华日公司至今没有与我方办理任何交接手续。退一步而言，就算华日公司认为2014年3月发出的《关于广州光谷商铺退款函》已经表示其终止合同的意愿，亦应在函件送达后的3天内主动与我方联系办理商铺交接手续，但华日公司至今都没有移交商铺。二、我方要求华日公司承担违约责任有法律依据和合同依据，一审法院不支持违约金法律适用有误，依法应当予以纠正。（一）华日公司自2013年9月开始没有交纳租金，已经以事实行为明确表示不履行合同义务。（二）双方在租赁合同中已经就违约金作出明确约定，现合同期已经届满，华日公司应按照合同约定向我方返还商铺，并办理交接手续，但华日公司一直怠于履行该义务，故应承担逾期交铺的违约责任，向我方支付逾期交铺违约金至实际交还商铺之日止。三、展贸城已经开业营运，我方每年都委托物业管理公司进行物业管理，我方根据租赁合同要求华日公司支付综合服务费、水费、电费的诉求合法合理。对于展贸城公司的上诉，华日公司辩称不同意展贸城公司的上诉请求。对于展贸城公司的上诉，恒太公司述称同意展贸城公司的上诉意见。华日公司向一审法院起诉请求：1、判令展贸城公司、恒太公司立即退还水电周转金36000元、综合服务费11751元、履约保证金129273元及预付的1个月租金32318.15元（合计人民币209342.15元）给华日公司；2、本案诉讼费用由展贸城公司、恒太公司负担。展贸城公司、恒太公司反诉请求：1、判令华日公司立即支付租赁期间所拖欠的租金355499.65元、综合服务费175481.6元、电费85.05元、公摊水费624.52元和公摊电费13647.74元；2、判令华日公司支付逾期付款违约金278867.79元（暂计至2014年12月31日，最终计算至款项支付完毕之日）；3、判令华日公司立即支付自2014年9月1日起至实际退还商铺之日止的场地占用费（双倍租金）258545.2元、综合服务费47004元、公摊水费95.05元和公摊电费3907.41元（暂计至2014年12月31日，最终计算至实际退还商铺之日）；4、判令华日公司支付逾期交还商铺的违约金人民币119000元（暂计算至2014年12月31日，最终计算至实际退还商铺之日）；5、本案诉讼费用由华日公司全部承担。一审法院认定事实：2013年2月3日，展贸城公司（合同甲方）、恒太公司（合同甲方）与华日公司（合同乙方）签订了一份《广州国际商品展贸城项目一期租赁合同书》，约定：一、华日公司承租位于广州市番禺区化龙镇的广州国际商品展贸城一期项目广州光谷A2馆二层A2-2084、2085、2086、2103、2104、2105、2106、2123、2125、2126、2123、2125、2126、2127、2102、2122号商铺，建筑面积合计1175.1平方米。二、合同租期为3年，自2011年9月1日至2014年8月31日，甲方应于2013年4月1日前将商铺交付乙方使用，甲方同意给予乙方24个月的免租期，自2011年9月1日至2013年8月31日，免租期内乙方不需缴纳租金，但应按合同约定缴纳除租金外的其他各项费用。从2013年9月1日至2014年8月31日，租金为每月32318.15元。三、乙方在合同签订当日需向甲方缴纳合同履约保证金129273元和水电费保证金（3000元/100平方米）。租赁期间的综合服务费按每平方米10元计算。乙方承租期间，如遇乙方出现不按时交纳租金等费用、商品质量投诉而乙方未妥善处理等的违约行为，则可有甲方处理，相关费用（包括欠交费用、处理过程中发生的诉讼费、律师费、赔偿金等一切费用）从该保证金中先行扣除。四、本商铺交付条件为公共部分做好天花板。本商铺天花、水泥地板均为毛坯，根据乙方所需商铺面积设置防火隔墙，不统一安装商铺门面，但要求乙方装修时不超过甲方统一划定的门线区域。乙方应当遵守本商铺所在场馆的开业规定，并承诺在甲方交付本商铺后，于2013年6月5日正式装修完毕并开张对外营业。五、乙方违反合同约定，逾期缴纳租金及其他费用的，每逾期一日，按所欠金额的千分之三计算违约金至相应款项结清之日止，甲方有权从保证金中直接扣除相应费用。逾期超过三十天，甲方有权单方解除本合同。租赁期内乙方单方面提出终止合同的，甲方有权收回商铺，没收履约保证金，甲方所给予的优惠条件免除，应按同期标准支付租金及其他有关费用。2013年1月24日，华日公司向展贸城公司支付了综合服务费11751元，水电周转金36000元，租金32318.15元，履约保证金129273元。另查明：2014年3月28日，华日公司向展贸城公司发出《关于广州光谷商铺退款函》，表明由于广州光谷经营原因华日公司承租的商铺一直未开业，特要求展贸城公司退还预付的租金及保证金。2014年10月11日，华日公司委托广东导正律师事务所向展贸城公司及恒太公司发出《律师函》，称由于展贸城公司及恒太公司未能按合同约定交付13间商铺，且对华日公司要求退还前述款项的函件也不予理会，已构成违约，故要求：1、解除《广州国际商品展贸城项目一期租赁合同书》及附属协议；2、展贸城公司及恒太公司将水电周转金、综合服务费、履约保证金及预付的租金合计209342.15元退还给华日公司。该律师函经邮政速递投递于2014年10月13日被签收。另查明：2013年3月29日，华日公司出具《授权书》一份，授权广州久州英联电力建设开发有限公司（以下简称久州公司）为华日公司在广州地区的工程服务商，并负责广州光谷项目的商铺运营、项目承接、产品销售和售后服务。2013年6月3日，久州公司向展贸城公司申请在涉案商铺进行装修施工，随后，久州公司进场办理施工手续并施工。另查明：2014年10月26日，展贸城公司向华日公司发出《关于支付商铺租金、其他应付费用的函》，要求华日公司支付2013年10月至2014年9月的租金及2013年6月至2014年9月的各项应付费用合计547126.83元。逾期款项相应的滞纳金、逾期付款违约金在我司另行通知贵司之时另行支付。该函经邮政速递投递于2014年10月28日被签收。另查明：2011年1月11日，广州国际商品展贸城一期取得《建设工程规划许可证》。2011年6月16日，广州国际商品展贸城一期取得《建设工程施工许可证》。2012年2月17日，广州国际商品展贸城一期工程通过广州市番禺区建设工程质量检测中心对主体结构工程的验收。2011年10月9日，广州国际商品展贸城一期工程A2馆建筑工程取得消防验收合格意见。2011年9月20日，广州国际商品展贸城A2馆经广州市稳固房屋鉴定有限公司鉴定为“基本完好房”，可安全使用。广州国际商品展贸城一期项目的部分商铺已在广州市工商行政管理局番禺分局办理了商事登记。一审法院认为：本案的争议焦点在于展贸城公司与恒太公司是否已将涉案商铺交付给了华日公司。华日公司虽主张其未办理过收铺手续，涉案商铺也不符合交铺条件，但华日公司未能提供证据证明涉案商铺不符合《广州国际商品展贸城项目一期租赁合同书》所约定的交铺条件，且获得华日公司授权的久州公司进场办理施工手续并进行装修施工的行为应当推定华日公司已经接收涉案商铺。另华日公司所主张的由于广州光谷项目无法继续经营导致的涉案商铺无法经营，这属于商业上的经营风险，不属于合同约定的交铺条件，不能影响交付行为的生效。综上，一审法院认为展贸城公司与恒太公司已于2013年6月3日将涉案商铺交付给了华日公司。关于涉案商铺的租金问题，依据《广州国际商品展贸城项目一期租赁合同书》的约定，2011年9月1日至2013年8月31日为免租期，免租期内华日公司不需缴纳租金，故租金应从2013年9月1日起算。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”即减损原则。2014年3月28日，华日公司向展贸城公司发出《关于广州光谷商铺退款函》，要求展贸城公司退还预付的租金及保证金，应当认定华日公司向展贸城公司表明了终止合同的意愿，展贸城公司没有及时就合同是否继续履行与华日公司进行协商，导致损失扩大，因此展贸城公司与恒太公司也应当对租金损失承担一定责任，故租金的计算应当计至2014年3月。综上，华日公司应当向展贸城公司及恒太公司支付2013年9月至2014年3月合计7个月的租金226227.05元（32318.15元/月×7个月=226227.05元）。关于展贸城公司与恒太公司反诉要求华日公司支付租赁期间的综合服务费、电费、公摊水费、公摊电费等费用，由于展贸城公司与恒太公司对是否已提供综合服务的内容及项目未能提供相应证据予以证实，也未能提供水电费用的相关票据予以证明，对此不予支持。关于展贸城公司与恒太公司反诉请求的逾期付款违约金，由于展贸城公司与恒太公司未及时向华日公司主张租金及违约金，直至2014年10月26日，展贸城公司才向华日公司发出《关于支付商铺租金、其他应付费用的函》，而且在该函件中展贸城公司亦未明确滞纳金等支付的期限，该扩大的损失部分，应由展贸城公司与恒太公司自行承担，故对该部分反诉诉讼请求，不予支持。关于展贸城公司与恒太公司反诉所主张的华日公司延期交还商铺所产生的占用费、综合服务费、公摊水电费、违约金等费用，由于2014年3月28日，华日公司向展贸城公司发出《关于广州光谷商铺退款函》，就已表明要终止涉案租赁合同的意愿，展贸城公司与恒太公司也没有证据证明华日公司在2014年9月1日后仍然占有商铺拒不返还，一审法院认为展贸城公司与恒太公司在租赁期限结束前就已经可以收回涉案商铺，上述反诉诉讼请求没有事实与法律依据，不予支持。关于华日公司要求展贸城公司与恒太公司归还水电周转金、综合服务费、履约保证金及预付的一个月租金合计209342.15元的诉讼请求。由于展贸城公司与恒太公司对是否已提供综合服务的内容及项目未能提供相应证据予以证实，也未能提供水电费用的相关票据予以证明，故展贸城公司及恒太公司应当将水电周转金36000元及综合服务费11751元合计47751元退还给华日公司，故对华日公司该部分诉讼请求，予以支持。依据《广州国际商品展贸城项目一期租赁合同书》的约定，履约保证金及预付的租金为保证华日公司如期履行合同义务的费用，如华日公司出现违约行为，相关费用从上述保证金及预付租金中先行扣除。由于华日公司拖欠展贸城公司及恒太公司租金226227.05元，应当将履约保证金及预付的租金在拖欠的租金中予以抵扣，在进行抵扣后，华日公司还应当向展贸城公司及恒太公司支付租金64635.9元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百零八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条第一款第（一）项的规定，判决：一、展贸城公司、恒太公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向华日公司返还水电周转金及综合服务费合计人民币47751元；二、华日公司于本判决发生法律效力之日起十日内向展贸城公司、恒太公司支付从2013年9月至2014年3月的租金人民币64635.9元（该款已扣除华日公司交纳的履约保证金及预付一个月的租金合计161591.15元）；三、驳回华日公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回展贸城公司、恒太公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4440元，由华日公司承担3446元，由展贸城公司、恒太公司共同承担994元；本案反诉受理费8037元，由华日公司承担承担2347元，由展贸城公司、恒太公司共同承担5690元。本院二审期间，展贸城公司围绕上诉请求提交了以下证据：物业管理委托合同、广州光谷物业服务中心清洁部工作巡查记录表、日常保洁日检记录表、广州光谷物业服务中心清洁部清洁签到表、广州光谷物业服务中心清洁部四害消杀记录表、广州光谷物业服务中心清洁部垃圾清运记录表、护卫巡查登记表、广州光谷物业服务中心保安部叶某报岗记录、消防运行情况登记表保安证部、电费发票（复印件）、水费发票（复印件）。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华日公司认为上述证据均不属于法律规定的新证据，另对合同期间为2014年的物业管理委托合同的真实性予以确认，但不确认其关联性，对于其余证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，华日公司表示合同约定的违约金标准过高，要求调整至按银行存款利率标准计算。本院认为：展贸城公司、恒太公司与华日公司于2013年2月3日签订的《广州国际商品展贸城项目一期租赁合同书》是合同双方的真实意思表示，内容无违反国家法律法规的强制性规定，为合法有效，对双方均有法律约束力。关于展贸城公司与恒太公司是否已交付涉案商铺给华日公司的问题。本案证据反映华日公司已授权久州公司负责广州光谷项目商铺运营等事宜，而久州公司已于2013年6月3日申请对涉案商铺进行装修施工并随后进场施工，双方当事人一审提供的现场照片也显示涉案商铺内存在久州公司的装修和物品，据此可认定华日公司已实际接收涉案商铺。一审法院认定展贸城公司与恒太公司已于2013年6月3日将涉案商铺交付给华日公司，并无不当，本院予以认可。华日公司以案涉商铺不符合交付条件及未办理移交手续为由主张展贸城公司与恒太公司未交付商铺，与事实不符，本院不予采纳。另对于华日公司所主张的由于广州光谷项目出租率低、经营困难导致涉案商铺无法经营的问题，属于商业上的经营风险，不属于合同约定的交铺条件，不能影响双方的合同权利义务。关于租金支付问题，依据涉案合同的约定，合同租期自2011年9月1日至2014年8月31日止共3年，而2011年9月1日至2013年8月31日为免租期，租金应从2013年9月1日起算。而华日公司未能举证证明其于2014年3月28日发出的《关于广州光谷商铺退款函》已送达展贸城公司，故该函不能产生解除合同的效力，一审法院对租金计至2014年3月份不当，本院予以纠正。双方的租赁合同期限至2014年8月31日已届满，而华日公司一直否认有使用涉案商铺亦从未支付过此后的租金，展贸城公司与恒太公司在一审诉讼中也主张合同期满后华日公司应交还商铺及承担逾期交还商铺的违约责任，可见双方并未就合同期满后承租人继续使用涉案商铺形成一致意见，展贸城公司在二审中主张双方在合同租赁期限届满后形成不定期租赁关系的依据不足，本院不予采纳。故可认定租金应计至2014年8月31日，经计算，华日公司应支付2013年9月1日至2014年8月31日的租金合计387817.8元。关于展贸城公司与恒太公司请求华日公司支付逾期付款违约金的问题，合同约定租金按季度付，华日公司应于每季度第1个月10日前交付该季度租金，由于华日公司未能依约付清租金，已构成违约，展贸城公司与恒太公司要求华日公司支付相应违约金符合合同约定，本院予以支持。但鉴于合同约定的每日千分之三的违约金标准过高，本案中华日公司请求法院予以调整，结合本案实际情况，本院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，违约金总额以不超过租金本金为限。关于展贸城公司、恒太公司要求华日公司支付综合服务费的问题，因展贸城公司、恒太公司并非提供物业服务的主体，其本案提交的证据也未能明确证实相关物业服务企业对于涉案场地的物业服务费收费标准，故对于展贸城公司、恒太公司上述请求本院不予支持。关于展贸城公司、恒太公司要求华日公司支付电费、公摊水费、公摊电费的问题，因展贸城公司与恒太公司未能提供证据证实涉案商铺实际产生的水电用量，也未能提供相关水电费单据原件，故本院对此亦不予支持。至于展贸城公司与恒太公司主张华日公司支付因逾期交还商铺所产生的占用费及违约金问题，因无证据证明华日公司在租赁期限届满后仍然占有商铺拒不返还，且事实上涉案商铺并未设独立间隔和门锁，展贸城公司、恒太公司在租赁期限届满后完全可以自行收回涉案商铺，故展贸城公司、恒太公司上述请求理据不充分，一审法院不予支持并无不当。关于华日公司要求展贸城公司、恒太公司归还水电周转金、综合服务费、履约保证金及预付的一个月租金的诉讼请求。首先，依据合同约定，履约保证金及预付的租金为保证华日公司如期履行合同义务的费用，可用于抵扣相应欠付的租金。由于华日公司拖欠展贸城公司及恒太公司租金387817.8元，应当将履约保证金及预付的租金在拖欠的租金中予以抵扣，在进行抵扣后，华日公司还应当向展贸城公司及恒太公司支付租金226226.65元。其次，如前所述，由于展贸城公司与恒太公司本案主张收取综合服务费及水电费的请求依据不足，本院不予支持，故展贸城公司及恒太公司应将已收取的水电周转金36000元及综合服务费11751元合计47751元退还给华日公司。综上所述，原审判决查明事实基本清楚，但实体处理部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第387号民事判决第一、第三、第四项；二、变更广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第387号民事判决第二项为：广东华日照明有限公司应于本判决书送达之日起十日内向广州国际商品展贸城股份有限公司、广州市恒太建筑科技有限公司支付从2013年9月1日至2014年8月31日的租金合计人民币226226.65元（该款已扣除广东华日照明有限公司交纳的履约保证金及预付租金合计161591.15元）；三、广东华日照明有限公司应于本判决书送达之日起十日内，向广州国际商品展贸城股份有限公司、广州市恒太建筑科技有限公司支付自2013年9月10日起至上述欠付租金付清之日止的违约金（违约金以当季度应付而未付的租金为基数，参照中国人民银行同期贷款利率标准计算，违约金总额以不超过租金本金387817.8元为限）。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4440元，由广东华日照明有限公司负担3446元，广州国际商品展贸城股份有限公司、广州市恒太建筑科技有限公司共同负担994元；反诉受理费8037元，由广东华日照明有限公司负担3559元，广州国际商品展贸城股份有限公司、广州市恒太建筑科技有限公司共同负担4478元。二审案件受理费10215元，由广东华日照明有限公司负担5878元，广州国际商品展贸城股份有限公司负担4337元。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉二〇一六年十月二十四日书记员 杨娟娟 来自：