（2016）苏0202民初2688号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-01-19
案件名称
上海深长城物业管理有限公司无锡分公司与无锡市崇安新城龙安置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市梁溪区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海深长城物业管理有限公司无锡分公司,无锡市崇安新城龙安置业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十六条第一款
全文
江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0202民初2688号原告：上海深长城物业管理有限公司无锡分公司，住所地无锡市广益路291-930。负责人：陈耀忠，该公司总经理。委托代理人：司健，江苏薛济民律师事务所律师。委托代理人：盛勇，江苏薛济民律师事务所律师。被告：无锡市崇安新城龙安置业有限公司，住所地无锡市广泽路100号。法定代表人：舒策城，该公司董事长。委托代理人：胡国栋，江苏柯兰律师事务所律师。委托代理人：华炫，江苏柯兰律师事务所律师。原告上海深长城物业管理有限公司无锡分公司(以下简称深长城公司)诉被告无锡市崇安新城龙安置业有限公司(以下简称龙安公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法由审判员祝翔适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深长城公司的委托代理人司健、盛勇、被告龙安公司的委托代理人胡国栋、华炫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告深长城公司诉称：自2008年起，其经选聘成为无锡哥伦布广场的前期物业服务企业，与龙安公司签订了前期物业服务合同，合同约定其提供物业服务的范围包括哥伦布广场的商业、酒店式公寓、办公楼等，2013年前期物业服务合同到期后，因业主委员会一直未能成立，全体业主亦未选定新的物业服务企业，其一直提供物业服务至今。2016年5月18日，龙安公司向其发函称前期物业服务合同到期，要求其撤场并办理交接，根据物业管理条例的相关规定，选聘和解除物业服务企业应由全体业主共同决定，故其不同意撤场。现要求判令：1、请求法院确认龙安公司于2016年5月18日发函解除物业服务合同的行为无效。2、本案诉讼费用由龙安公司承担。被告龙安公司辩称：其对深长城公司的委托是深长城公司实施物业管理的依据，双方之间的委托合同约定其有权与其他物业服务企业签订新的物业服务合同时终止与深长城公司的委托合同，2016年5月其已与新的物业管理公司签订了物业服务合同，故根据合同约定向深长城公司发出了解除合同通知，请求驳回深长城公司诉讼请求。经审理查明：2008年10月10日，龙安公司与深圳市长城物业管理股份有限公司(以下简称长城公司)签订前期物业服务一份(以下简称合同一)，约定由后者对位于无锡市广益路与广南路交叉口的哥伦布广场进行物业管理，合同期限为2009年4月1日起至2011年12月30日止。同日，双方签订哥伦布广场酒店式公寓(广益路291号)办公楼(广益路287号)前期物业服务合同(以下简称合同二)一份，合同期限为2009年4月1日起至2011年12月30日止，双方均确认合同一与合同二虽系同一天签订，但合同一为备案合同，相关权利义务以合同二为准。2010年8月18日，双方签订前期物业服务合同一份(以下简称合同三)，约定由长城公司对无锡市哥伦布广场二期进行物业管理，合同约定期限为2011年7月1日至2013年6月30日。合同一、二、三由龙安公司与长城公司签订，但均由深长城公司履行物业服务，2011年6月13日，龙安公司与深长城公司签订无锡市哥伦布广场二期前期物业服务合同一份(以下简称合同四)，约定由深长城公司对哥伦布广场二期进行物业管理，合同期限为2011年12月31日至2013年12月30日。合同一、二、三、四目前均已到期。龙安公司与深长城公司还签有无锡市哥伦布广场酒店式公寓广益路291号/办公楼广益路287号前期物业服务合同补充协议一份，该份协议约定在《前期物业合同》到期后，若深长城公司愿意继续提供物业管理服务，则本合同自动延续至龙安公司或业主委员会与深长城公司或其他物业服务企业签订新的物业管理服务合同时为止，龙安公司有权随时终止《前期物业服务合同》，但龙安公司需提前一个月通知深长城公司。2016年5月18日，龙安公司向深长城公司发函通知解除前期物业服务管理合同，6月2日，深长城公司复函不同意解除。诉讼中，双方确认：哥伦布广场业主委员会未成立，哥伦布广场一期指哥伦布广场酒店式公寓(广益路291号)、办公楼(广益路287号)，二期指哥伦布广场办公楼(广益路311号)、公寓(广益路313号)。诉讼中，龙安公司向本院提供无锡市供电局出具的欠费停电公告、停电通知书、人民调解协议书等证据材料，称深长城公司在实施物业管理过程中，无端扣留业主缴纳的电费，导致供电局发文通知对哥伦布广场进行断电处理。2016年9月22日，深长城公司向本院提供情况说明一份，称2016年6月至8月共收取业主缴纳的电费846339元，目前未缴至约定的无锡市崇安新城龙安商业物业管理有限公司代缴账户中，其理由是龙安公司所属五洲集团及其关联公司拖欠其物业费、公共能耗费、水电费等未付且其对电费金额存在异议。上述事实，有前期物业服务合同、告知函、补充协议及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：龙安公司于2016年5月18日发函要求解除合同的行为应为有效，理由如下：1、龙安公司与长城公司及深长城公司签订的四份前期物业服务合同目前均已到期，深长城公司至今仍进行物业管理，双方为事实上的物业服务合同关系。就哥伦布广场一期部分，双方签订的补充协议中明确约定，前期物业服务合同到期后，龙安公司在提前一个月通知深长城公司的前提下有权随时终止哥伦布广场一期的前期物业服务合同，就哥伦布广场二期部分，业主委员会未成立不能剥夺龙安公司作为合同相对方的解除权，合同到期后，双方在继续履行合同过程中均有权随时解除合同。2、龙安公司提供了欠费停电公告等材料证明深长城公司未履行缴纳电费义务，给哥伦布广场的经营造成不利影响，且深长城公司在向本院提供的情况说明中明确承认其拖欠2016年6月至8月的电费未缴纳，其与部分业主的纠纷并不能成为其不履行合同义务的合理理由，深长城公司怠于行使物业管理合同义务，系以自身行为否定了原合同对其所具有的合同约束力。龙安公司于2016年5月18日发函要求解除合同的行为有效，双方的物业服务合同关系应予解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《物业管理条例》第三十六条第一款之规定，判决如下：驳回上海深长城物业管理有限公司无锡分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币40元(已减半收取)，由上海深长城物业管理有限公司无锡分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05审 判 员 祝 翔二〇一六年十月二十四日法官助理 周岸奇书 记 员 缪子昊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《物业管理条例》：第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 微信公众号“”