（2016）青01民终1221号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-10-28
案件名称
王建林与青海新华百货商业有限公司租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王建林,青海新华百货商业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）青01民终1221号上诉人（原审原告）：王建林，男，汉族，1980年1月12日出生，个体工商户，住西宁市城西区委托代理人：樊传友，方圆第四法律事务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：青海新华百货商业有限公司，统一社会信用代码916300005799226289（2-2），住所地西宁市城西区法定代表人：王春华，董事长。委托代理人：陆际能，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。上诉人王建林与被上诉人青海新华百货商业有限公司（以下简称新华百货）租赁合同纠纷一案，王建林于2016年6月20日向西宁市城西区人民法院提起诉讼。西宁市城西区人民法院于2016年8月21日作出（2016）青0104民初1062号民事判决，王建林不服提起上诉。本院于2016年9月23日受理后，依法组成合议庭，并于2016年10月12日公开开庭审理了本案，上诉人王建林及其委托代理人樊传友、被上诉人新华百货的委托代理人陆际能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建林上诉请求：撤销原判，改判1、新华百货赔偿王建林货物损失63198.97元、装修费56880元、电表190元、验钞机、收银机、会员卡合计11980元、百事可乐机押金5000元、百事冰箱押金1000元、蛋糕模型押金10000元，共计148248.97元；2、新华百货退还履约保证金10000元；3、新华百货支付违约金7200元。事实和理由：双方于于2014年7月2日签订租赁合同，期限从2014年9月21日至2015年12月31日止。王建林于签订合同当天支付履约保证金10000元，在2014年8月14日支付了从2014年9月21日至2014年12月31日租金20000元，2014年12月22日支付了2015年1月至6月租金311500元。2015年6月1日儿童节新华百货将大型变型金刚和花盆放在通往经营场地的通道口，将通道堵塞致王建林无法正常经营，虽与新华百货沟通，但新华百货一直不予理睬。因而后期租金未交，到8月份新华百货又用停电相要挟，至矛盾加剧。是新华百货违约在先，而不是王建林违约在先。新华百货书面通知之前就已经强行拆除了王建林全部装修设备及物品。2015年11月24日将物品强行搬走。新华百货提交的邮寄单据是2015年8月9日，王建林从邮局查到邮局收到邮件是2015年12月9日，新华百货实际邮寄时间不足30日，登报时间也未到30日，新华百货未按合同约定提前30日书面通知王建林解除合同，新华百货违约行为在先。一审法院查明物品数量严重不符，是法院依据新华百货提供的明细，王建林不认可。王建林提供的网购清单物品数量远远超出新华百货提供的清单数，因库房内物品不是商品，只作为奖品赠送，与二楼游乐场商品有冲突，商场强制将物品放置库房保管。在合同期内新华百货私自更换了库房门锁，商场保安人员随意进出库房私拿物品。由于新华百货违约在先应承担给王建林造成的经济损失。新华百货辩称，王建林上诉请求及理由与事实不符。新华百货将王建林货物搬离租赁场地时，制作了货物清单，在一审时王建林对此进行了审核，搬离的货物等都在仓库，新华百货并未违约，不应承担赔偿责任。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王建林向一审法院起诉请求：判令王建林享有优先承租权，由新华百货赔偿王建林货物损失63198.97元、装修费56880元、电表190元、验钞机等11980元、百事可乐机押金500元、百事冰箱押金1000元、蛋糕模型押金10000元，共计148248.97元；退还履约保证金10000元；支付违约金7200元。一审法院认定事实：2014年7月2日，王建林与新华百货签订乐尚都市广场租赁合同，约定新华百货将位于西宁市城西区五四大街45号乐尚都市广场B1层40平方米场地租赁给王建林用于甜品店经营。该合同约定，租赁期限自2014年9月21日起至2015年12月3l止，月租金6000元，第一次租金于2014年8月15日前一次性交纳，2014年9月21日至2014年12月31日租金共计20000元，逾期未交，将视为合同无效；第二次于2014年12月1日前一次性交纳2015年1月1日至2015年6月31日租金共计36000元，逾期未交，将视为合同无效；第三次于2015年6月1日前一次性交纳2015年7月1日至2015年12月31日租金共计36000元，逾期未交，将视为合同无效。双方签署本合同时，王建林向新华百货交付履约保证金10000元，除正当理由，王建林不得以已交付保证金为由，拒绝或延期缴付租金、物业管理费及其它应由王建林支付的各项费用。王建林任何欠付款项，新华百货可以在履约保证金(或货款)中扣除，新华百货扣除王建林欠付款项后，王建林应于接到新华百货书面扣款通知后三日内将扣除部分补足，若王建林在新华百货扣款后一个月内仍未补足的，新华百货有权终止本合同。新华百货同意王建林对出租场地进行二次装修，装修方案和设计必须符合国家和地方政府的规定，并经新华百货书面批准后，王建林方可设计进行装修工程。租期届满或者因任何原因而提前终止合同时，王建林应保证租赁场地及其原有设备设施处于良好状态，商场二次装修不可损坏。合同期满双方不再合作并未签署租赁合同时，王建林的二次装修新华百货要求王建林限期拆除的，新华百货给王建林出具书面通知，王建林必须在规定时间内拆除，逾期未拆除，新华百货自行拆除，由此产生的拆除费用从王建林履约保证金中予以扣除；不需要王建林拆除需要保留的二次装修，新华百货书面函告王建林，王建林如擅自拆除的，新华百货扣除王建林交纳的履约保证金。租赁期限内，若新华百货转让租赁场地的部分或全部，应提前壹个月书面通知王建林，王建林在同等条件下有优先续租权。租期届满，若双方有意续约，应于租赁期限届满90天前达成协议并签订续租合同，在同等条件下，王建林对租赁场地有优先承租权。有下列情形的，视为王建林根本违约，王建林逾期支付租金及本合同约定的其它款项超过10日的。租赁期限届满或者根据约定解除本合同后，王建林不得在出租场地从事经营活动，王建林应于租赁期限届满或者合同解除前3日与新华百货结清相关费用并迁离出租场地。王建林不得拆除或损坏任何装修及不可移动的装修及固定的设施、设备及物品，不可移动物品无偿归新华百货所有。租赁届满或者根据约定解除本合同后，王建林未在约定的期限内撤离出租场地的，其占用不能视为合同延期或续订，在占用期间王建林按占用面积需向新华百货支付每日每平方米500元人民币的场地占用费。逾期10天王建林仍未迁离出租场地的，新华百货有权将王建林物品搬离，所产生的费用由王建林承担。双方就有关事宜协商解决不成的，任何与本合同有关的通知可以用面交、邮寄或传真的方式送达。用面交方式送达的，对方签收的时间为送达时间；用传真方式送达的，发出时间即为送达时间；用邮寄方式送达的，一方于本埠的，寄出后三天即视为送达，一方于外埠的，寄出后五天即视为送达。双方的送达地址若有变更应及时书面通知对方。双方在确认本合同中注明的联系方式及地址均为真实、有效的信息，任意一方变更上述信息的应及时书面通知对方，否则仍以合同中注明的信息为准；新华百货不负责王建林上下水装修问题；新华百货不负责王建林冬季经营采暖问题。本合同于双方签字盖章之日起生效。合同签订后，王建林在经营期间未按合同约定于2015年6月1日前一次性交纳2015年7月1日至2015年12月31日租金共计36000元，新华百货于2015年11月24日将王建林柜台拆除，拿走设备，并将房屋另行出租给他人。后王建林以新华百货未经书面通知，合同未到期情况下，拆除其柜台并拿走物品构成违约为诉至法院。另查明，本案在审理过程中，经新华百货统计，搬离保管王建林物品为：百事可乐冰柜一台、玻璃橱柜5个、饮水机1台、木头柜3台、铁架柜3个、冰淇淋机1台、三角形展柜1台、蛋糕模型14个、杯子8个、猫头饰品1个、黄碗2套、白碗2个、花车3个、铁展板12个、彩色小桌7个、塑料糖浆2箱、包装袋1箱、包装盒1袋，百变拼装积木60个、遥控车玩具13个、巡洋舰越野车1个、幻智球9个、生日蜡烛53包、彩绘双面挂饰8个、艺术沙画5个、3D魔方1个、威将钢索1个、益智球1个、咖啡机1台、马上进球1个、电表1台、热水瓶1个、吸管1箱145包、魔方积木3个、玩具轨道1箱、小黄人罐子2个、拼图1个、小积木、金字塔积木2个、筷子消毒器1个、布鞋1塑料袋、衣架1箱、纸杯1箱、10包奶茶、华夫煎饼机1台、塑料小瓶半箱、手工贴画14个、纸模型21个、库克船长1个、可可粉1盒、残损模特2个、6箱杂物。一审法院认为，王建林与新华百货双方签订的合同，属双方当事人真实意思的表示，符合相关法律规定，应予保护。双方当事人理应依据合同约定履行相关义务。王建林虽主张新华百货未经书面通知，合同未到期情况下，拆除其柜台并拿走物品构成违约，但依据双方合同约定，王建林应于2015年6月1日前一次性交纳2015年7月1日至2015年12月31日租金共计36000元，但王建林并未按照合同约定支付租金，违约在先，故王建林主张该理由不能成立，关于王建林主张判令新华百货履行原告优先租赁权的诉讼请求，因王建林未按约定支付租金违约在先，且双方产生纠纷后新华百货已将该房屋另行出租他人，故该请求不予支持；关于王建林主张新华百货赔偿货物损失63198.97元、电表190元、验钞机、收银机、会员卡共计11980元、百事可乐押金500元、百事冰箱押金1000元、蛋糕模型押金10000元的请求，因该货物非双方租赁合同组成且不可分割部分，是新华百货因王建林违约解除租赁合同时就王建林租赁场地内货物进行搬离保管，依据双方合同约定，在王建林违约情况下，新华百货有权将王建林的物品搬离，且该货物实际存在，故理因返还，王建林主张赔偿货物损失的诉讼请求，不予支持；关于返还货物的数量，王建林虽主张其实际库存数量与新华百货清点数量不一致，但其所提供证据不足以证实其所主张的货物在新华百货解除合同时实际存在并存放于租赁场地内，故以新华百货实际清点货物予以返还。关于王建林主张新华百货赔偿装修费56880元及支付违约金7200元的诉讼请求，依据双方合同约定及相关法律规定，王建林未按合同约定交纳租金违约在先，故王建林主张装修残值损失及违约金的请求亦不亦支持；关于王建林主张退还履约保证金10000元的诉讼请求，依据双方合同约定，王建林任何欠付款项，新华百货可以在履约保证金（或货款）中扣除，现王建林拖欠新华百货2015年7月1日至合同解除时的租赁费已超过王建林所缴纳的履约保证金10000元，该请求亦不予支持。遂判决一、新华百货返还王建林百事可乐冰柜一台、玻璃橱柜5个、饮水机1台、木头柜3台、铁架柜3个、冰激凌机1台、三角形展柜1台、蛋糕模型14个、杯子5个、猫头饰品1个、黄碗2套、白碗2个、花车3个、铁展板12个、彩色小桌7个、塑料糖浆2箱、包装袋1箱、百变拼装积木60个、遥控车玩具13个、巡洋舰越野车1个、幻智球9个、生气蜡烛53包、彩绘双面挂饰8个、艺术沙画5个、3D魔方1个、威将钢索1个、益智球1个、咖啡机1台、马上进球1个、电表1台、热水瓶1个、吸管1箱145包、魔方软木3个、玩具轨道1箱、小黄人罐子2个、拼图1个、小积木、金字塔积木2个、筷子消毒器1个，布鞋l塑料袋、衣架l箱、纸杯1箱、10包奶茶、华夫煎饼机1台、塑料小瓶半箱、手工贴画14个、纸模型21个、库克船长1个、可可粉1盒、残损模特2个、6箱杂物(吸管、包装袋、小凳子3个、杂物若干)，于本判决生效后15日内履行完毕；二、驳回王建林要求新华百货履行王建林优先租赁权，并赔偿装修费56880元、退还履约保证金10000元、支付违约金7200元的诉讼请求。二审中，王建林提交邮件号1079990681217号邮件查询单，证实该邮件邮寄时间是2015年12月9号。新华百货对该查询单的真实性认可。对一审查明的基本事实除王建林认为货物数量与事实不符外，王建林、新华百货对其他事实均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。本院认为，本案的租赁合同，是当事人双方平等协商一致的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方在租赁合同中约定王建林需在2015年6月1日前一次性交纳2015年7月1日至2015年12月31日租金36000元，但至今王建林未交纳租金已构成根本性违约，新华百货依约有权解除合同，并非擅自解除合同，原审法院未予支持王建林主张新华百货赔偿装修费56880元及支付违约金7200元的诉讼请求正确，应予维持。合同解除后，王建林未交纳拖欠租金，新华百货根据租赁合同约定将王建林欠付款项在履约保证金中扣除，因王建林所欠租金数额高于履约保证金，故该履约保证金不予退还。双方合同履行期内，在王建林未交纳租金构成根本性违约，新华百货在解除合同通知未送达王建林之前，单方将王建林租赁场地内货物进行搬离保管，若造成王建林货物损失的应予赔偿，但因依据双方合同约定，在王建林违约情况下，新华百货有权将王建林的物品搬离，且现该货物实际存在，王建林虽主张其实际库存数量与新华百货清点数量不一致，对此王建林虽提供的网购清单及购销合同等，但王建林提供的一些物品本身就是经营中的消耗品，且王建林申请的证人尹潇潇亦未出庭接受法庭的质询，真实性无法确认，故王建林所提供证据不足以证实其所主张的货物在新华百货搬离时实际存在并存放于租赁场地内，应承担举证不能的法律后果。原审法院未支持王建林主张赔偿货物损失的诉讼请求，判决以新华百货实际清点货物予以返还的处理并无不当。综上所述，王建林主张判令撤销原判，改判1、由新华百货赔偿王建林货物损失63198.97元、装修费56880元、电表190元、验钞机、收银机、会员卡合计11980元、百事可乐机押金5000元、百事冰箱押金1000元、蛋糕模型押金10000元，共计148248.97元；2、新华百货退还履约保证金10000元；3、新华百货支付违约金7200元的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3610元，由王建林负担。本判决为终审判决。审判长 李宏宁审判员 靳 玲审判员 纳 敏二〇一六年十月二十四日书记员 古 超附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。