（2016）浙0283民初4007号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2016-12-13

案件名称

宁波创富金属制品有限公司与宁波阳光瑞和包装材料有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

奉化市人民法院

所属地区

奉化市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁波创富金属制品有限公司,宁波阳光瑞和包装材料有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十八条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

浙江省奉化市人民法院民事判决书（2016）浙0283民初4007号原告：宁波创富金属制品有限公司。住所地：奉化市莼湖镇舍辋村，统一社会信用代码913302837369979319。法定代表人：范智勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：岳振宏，浙江波宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，浙江波宁律师事务所律师。被告：宁波阳光瑞和包装材料有限公司。住所地：奉化市莼湖镇舍辋工业园区，统一社会信用代码91330283316876340A。法定代表人：姚振宇，系该公司总经理。委托代理人：卓鲁东，宁波市惠政法律服务所法律工作者。原告宁波创富金属制品有限公司（以下简称创富公司）与被告宁波阳光瑞和包装材料有限公司（以下简称阳光瑞和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年8月11日、10月14日公开开庭进行了审理。二次庭审原告创富公司的委托诉讼代理人岳振宏、被告阳光瑞和公司的委托诉讼代理人卓鲁东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创富公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方签订的厂房租赁协议已于2016年6月23日解除；2.判令被告立即搬离、腾退位于奉化市莼湖镇舍辋工业园区的厂房及土地，并恢复原状；3.判令被告支付原告2016年6月15日起至6月23日期间的租金9500元，并赔付2016年6月24日起至实际腾退之日期间的场地占用费（按租金标准）；4.判令被告支付原告自2016年6月15日起至实际腾退之日期间的水电费及相应税金；5.判令被告支付违约金380000元。庭审时，原告减少第3项诉讼请求为：判令被告支付原告2016年6月15日起至6月23日期间的租金9369.86元，并赔付2016年6月24日起至实际腾退之日期间的场地占用费（按租金标准），减少及明确第4项诉讼请求为：判令被告支付原告自2016年7月1日起至实际腾空之日期间的土地使用税及房产税。事实和理由：2015年6月15日，原告与被告签订厂房租赁协议一份，约定由被告承租原告的厂房、土地等。租赁期限为十五年，自2015年6月15日起至2030年6月14日止，租金前五年为税后每年380000元，后五年为前五年每年380000元递增5％，即每年税后399000元，以此类推。租金支付期限为每半年支付一次，先付后租，逾期视为违约，被告必须无条件搬离，被告违约的，应承担未履行合同期的租金总额50％违约金，并赔偿原告损失。协议签订后，原告按约交付了厂房及土地等，但被告未按约支付2016年6月15日至2016年12月14日期间的租金，经原告多次催要，被告未予支付，2016年6月21日，原告委托律师致函给被告，因被告违约依法解除了厂房租赁协议，并要求被告腾退、恢复原状，但至今被告仍未腾退。被告阳光瑞和公司答辩称：1.被告在2016年6月30日、7月8日、7月27日分别向原告支付了租金70000元、50000元、70000元，已按改变后的协议约定付清了租金，被告没有违约，因此不同意解除原被告之间签订的厂房租赁协议；2.因被告未违约所以不需要搬离、腾退厂房，即使被告违约，因改造厂房是经过原告允许的，因此也不需要被告恢复原状；3.协议中第四项约定的税费是指租赁费所产生的开票税，不是原告所主张的房产税、土地使用费，因此原告第四项诉讼请求中的土地税及房产税不应由被告承担；4.原告主张的违约金数额过高，厂房租赁协议第九条中的未履行合同期应为半年，应结合原告的实际损失来计算违约金。原告创富公司向法庭提供了下列证据材料：1.厂房租赁协议一份，用以证明原告将位于奉化市莼湖镇舍辋工业园区的厂房租赁给被告，协议中约定了租金、税费的承担、违约责任等事实；2.房屋所有权证一份、土地使用权证二份，用以证明原告对出租的土地及厂房享有相应权利的事实；3.律师函、EMS详情单、EMS详情单回执各一份。用以证明因被告违约，原告通知被告解除合同，被告于2016年6月23日收到了律师函的事实；4.税款缴款书一份，用以证明原告收到被告2016年6月30日的汇款后，即代为缴纳了2016年上半年的房产税12022.26元、土地使用税50356.80元、房产税滞纳金667.24元及土地使用税滞纳金2794.80元的事实；5.律师函及EMS详情单各一份，用以证明原告将缴纳房产税、土地使用税及滞纳金事实通知了被告，并重申解除厂房租赁协议律师函的效力。6.交易清单、单笔交易明细清单，用以证明2015年12月21日，被告委托案外人郑某支付给原告房产税13024元、土地使用税54545元、开票税10260元，合计77829元的事实；7.证人郑某的证言，证明证人与姚振宇是高中同学，因姚振宇在经营企业期间资金紧张，拖欠房产税等，应姚振宇的请求于2015年12月21日用自己的钱帮姚振宇向原告付款77829元，后因被告租赁的厂房维修需要花去10000元，该10000维修费应由原告承担，因此原告又向其汇款10000元，折抵后，姚振宇尚欠其67829元，为此，姚振宇向其出具了一份借款金额为67829元的借条。对于原告创富公司提供的证据1，被告对真实性没有异议，但对协议第三条约定的内容有异议，认为该条中的税、费不包括土地使用费和房产税，土地使用税和房产税应由原告缴纳。鉴于被告对原告提供的证据1的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以认定，对证明内容结合其他证据予以认定。对原告提供的证据2，被告没有异议，本院予以认定。对原告提供的证据3，被告对真实性没有异议，但认为被告并没有违约，因此认为厂房租赁协议并没有解除。本院认为原告提供的该证据能够证实被告于2016年6月23日收到原告邮寄的解除房屋租赁协议律师函的事实，本院予以认定。对原告提供的证据4，被告认为该税金及滞纳金应由原告承担。本院认为该证据能够证明原告缴纳了截至2016年6月30日之前的土地使用税、房产税及相应滞纳金的事实，本院予以认定。对原告提供的证据5，被告对该证据的真实性没有异议，但认为厂房租赁协议没有解除，房产税、土地使用税应由原告承担。本院认为被告对该证据的真实性没有异议，本院予以认定。被告对原告提供的证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据只能证明郑某汇款给原告，与被告无关，本院认为原告提供的该证据能够证明郑某在2015年12月21日汇款给原告法定代表人范智勇77829元的事实，对该款项的性质，本院将结合其他证据予以认定。被告对证人郑某证言的真实性、合法性、关联性均有异议，认为郑某的证言及提交的相关材料只能证明郑某汇款给原告的事实，并不能证明该款项是帮被告支付房产税、土地使用税、开票税的事实。本院认为，结合原告提供的证据1、6以及郑某的证言，能够证明厂房租赁协议第三条中的税、费包括租赁厂房的房产税、土地使用税。被告向法庭提供了汇款查询明细七份，用以证明被告分别于2015年7月1日、7月7日、7月14日、7月30日分别向原告汇款60000元、100000元、80000元、170000元，已经交付了2015年6月15日至2016年6月14日期间的租金及协议约定的30000元保证金，于2016年6月30日、7月8日、7月27日分别向原告汇款70000元、50000元、70000元，已经支付了2016年6月15日以后半年的租金。经质证，原告对收到上述款项没有异议，但认为2016年被告向原告的三笔汇款共计190000元均是在2016年6月15日以后支付，因被告违反了协议约定，原告已经解除合同，因此不能认为该190000元是支付的租金。本院认为被告提供的证据能够被告于2016年6月30日、7月8日、7月27日分别向原告汇款70000元、50000元、70000元共计190000元的事实。经审理，本院认定事实如下：2015年6月15日，原告与被告签订厂房租赁协议一份，约定由被告承租原告位于奉化市莼湖镇舍辋工业园区的厂房，租赁面积为16783平方米，租赁期限为十五年，自2015年6月15日起至2030年6月14日止，租赁费前五年为税后每年380000元，后五年按照前五年的每年380000元递增5％，即每年税后399000元，以此类推，因厂房使用所产生的国家规定应缴纳的税、费由被告阳光瑞和公司负担。租金支付期限为每半年支付一次（先交费后使用），押金30000元，逾期视为违约，被告阳光瑞和公司必须无条件搬离。被告因生产经营所需，在不影响厂房总体结构安全的情况下，原告允许被告对厂房进行拆建、装饰、装修等结构布局及在厂区内搭建棚屋。被告违约的，应承担未履行合同期的租金总额50％违约金，并赔偿创富公司的损失。协议签订后，原告按约交付了厂房，被告也按约交付了押金及第一年的租金。但被告未按约定期限支付2016年6月15日至2016年12月14日期间的租金，经原告催要，被告未予支付，2016年6月22日，原告委托律师致函给被告，因被告违约依法解除厂房租赁协议，并要求被告腾退厂房并恢复原状，但至今被告仍未腾退。2016年6月30日、7月8日、7月27日被告分别向原告汇款70000元、50000元、70000元。原告于2016年7月4日向税务机关交付了本案租赁厂房2015年12月15日至2016年6月30日期间的房产税、土地使用税、滞纳金共计65841.10元。另查明，2015年12月21日，郑某用自己的钱代被告向原告支付了2015年2015年6月15日至12月14日期间的房产税、土地使用税、开票税共计77829元。被告2015年按照协议约定向原告交付了30000元押金，在2016年6月30日以后共向原告汇款190000元，双方一致同意如判决厂房租赁协议解除，上述押金款及190000元汇款与本案一并处理，即原告收到的190000元及押金30000元扣除原告代为缴纳2015年12月15日至2016年6月30日期间的房产税、土地使用税、滞纳金65841.10元，剩余154158.90元与本案被告应支付的款项折抵，如有多余退还给被告，如不足由被告补足。2016年本案租赁房屋的房产税的计费标准为24044.52元/年、土地使用税的计费标准为100705.80元/年。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律效力。本案主要争议点在于：一、合同是否已经解除；二、合同解除后被告是否应将厂房恢复原状；三、房屋租金及房屋占有使用费的计算；四、2016年7月1日至搬离、腾退厂房期间的房产税、土地使用税计费标准及由谁承担；五、违约金的计算。对于争议焦点一，根据原被告在房屋租赁协议第四条先交费后使用及逾期视为违约阳光瑞和公司必须无条件搬离的约定，2016年6月15日至12月14日期间的租赁费被告应在2016年6月15日之前支付，但被告未按约定的期限支付，因此原告有权单方面按协议约定解除合同，原告于2016年6月22日向被告发律师函通知被告解除协议，被告也认可于2016年6月23日收到，因此应认定原被告双方签订的厂房租赁协议于2016年6月23日解除，被告阳光瑞和公司提出的合同已经原被告双方协商变更的主张因未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。对于争议焦点二，本院认为对恢复原状问题双方没有在合同中事先约定，考虑到被告对厂房、拆建、装修是经原告同意，因此对原告要求被告对租赁厂房恢复原状的诉讼请求不予支持。对争议焦点三，房屋租金被告应支付2016年6月15日至2016年6月23日期间的租金9369.86元（380000元÷365天×9天），2016年6月24日至被告腾空厂房之日止的场占用费按租金标准每年380000元计算。对争议焦点四，被告认为协议中第四条中的税费不包括房产税、土地使用税，本院认为原告提供的交易清单、单笔交易明细清单及证人郑某的证言能够证明被告曾向原告汇款用于缴纳2015年6月15日至2015年12月14日止的房产税、土地使用税，再结合协议第三条中“租赁费前五年为税后每年38万元”的表述，本院认为协议中第四条中的税费包括房产税及土地使用费，应由被告承担，2016年7月1日开始至被告腾空厂房之日止缴纳标准按土地使用税100705.80元/年、房产税按24044.52元/年计算。对争议焦点五，协议中约定如阳光瑞和公司违约，应承担未履行合同期的厂房租金总额的50%违约金，原告认为未履行合同期为14年，被告认为未履行合同期为半年，即使按半年计算违约金也过高，应按实际损失计算违约金，本院认为，被告虽然未在约定期限内交付租金、及房产税、土地使用税，但之后向原告汇款190000元及庭审时被告仍不愿解除合同的答辩意见，说明被告有继续履行合同意愿，但原告坚持解除合同，综合本案本院酌情认定被告支付原告违约金95000元为宜。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告宁波创富金属制品有限公司、被告宁波阳光瑞和包装材料有限公司之间签订的厂房租赁协议于2016年6月23日解除；二、被告宁波阳光瑞和包装材料有限公司于本判决生效后十日内搬离、腾退向原告宁波创富金属制品有限公司处租赁的位于奉化市莼湖镇舍辋工业园区的厂房及土地；三、被告宁波阳光瑞和包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波创富金属制品有限公司2016年6月15日至6月23日期间的租金9369.86元，并支付按380000元/年自2016年6月24日起至租赁厂房实际腾退完毕之日止的场地占用费；四、被告宁波阳光瑞和包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波创富金属制品有限公司2016年7月1日至租赁厂房实际腾退完毕之日止的房产税（按24044.52元/年计算）、支付原告宁波创富金属制品有限公司2016年7月1日至租赁厂房实际腾退完毕之日止的土地使用税（按100705.80元/年计算）；五、被告宁波阳光瑞和包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波创富金属制品有限公司违约金95000元（被告尚有154158.90元款项在原告处，原被告一致同意被告的第三、四、五项付款义务可以与该154158.90元折抵，如有不足由被告补足，如有剩余则由原告返还给被告）；六、驳回原告宁波创富金属制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费7000元，减半收取3500元，由原告宁波创富金属制品有限公司负担1088元，被告宁波阳光瑞和包装材料有限公司负担2412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员　王　凯二〇一六年十月二十四日书记员　朱亚丹附：本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。来源：百度“”