（2016）浙06民终2962号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2016-12-13

案件名称

绍兴市手工业合作社联合社与绍兴市越城区豪尚豪商务酒店、杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

绍兴市越城区豪尚豪商务酒店,杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司,绍兴市手工业合作社联合社

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书（2016）浙06民终2962号上诉人（原审被告）：绍兴市越城区豪尚豪商务酒店，住所地：浙江省绍兴市越城区人民西路19号（原人民西路**号），注册号：330602603041026。经营者陈继芳，女，1969年12月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。上诉人（原审被告）：杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区环城西路20号二层，注册号：330100400027538（1／1）。法定代表人：张茂淇，董事长。上述两上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：顾杰峰、杜斌，浙江峰翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:绍兴市手工业合作社联合社，住所地:浙江省绍兴市越城区小禅法弄5号，统一社会信用代码：913306001459155005。法定代表人：谢志根,总经理。委托诉讼代理人（一般授权代理）：蔡乐平，浙江大公律师事务所律师。上诉人绍兴市越城区豪尚豪商务酒店（以下简称豪尚豪酒店）、杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司（以下简称豪尚豪公司）因与被上诉人绍兴市手工业合作社联合社（以下简称手工业合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初4459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月25日进行了公开开庭审理。上诉人的委托诉讼代理人杜斌、被上诉人的委托诉讼代理人蔡乐平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人豪尚豪酒店、豪尚豪公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定基本事实有误，罔顾本案客观事实与证据，加重了上诉人的责任。从一审认定事实来看，一审法院认为被上诉人无法在几个月内找到新的承租人，且整个承租期间长达八年之久，因此认定上诉人需要向被上诉人支付为期1年的违约金损失。依据《合同法》第114条第1款及《合同法解释（二）》第二十九条的规定，一审判决不当。纵观本案，被上诉人实际遭受的损失（除去被上诉人诉请中主张的租金损失外）仅为3个月的租金损失，而一审法院支持的违约金数额为1年房租，与实际3个月的房屋租金损失相去甚远。上诉人完全可以依照合同法的相关规定，请求予以减少。且依照合同法以及设置违约金的立法精神来看，违约金设立的初衷就是以弥补当事人实际损失为主，惩罚为辅。在被上诉人实际损失仅为3个月房租损失的前提下，一审草率的将违约金过高的定在了1年之久，实与立法精神相违背。在被上诉人起诉之前，其早已实际接管、使用了涉案房屋，此时起已经不存在实际损失，此后的时间也理应不计入违约金的数额范围之内。如果此时被上诉人顺利的转租、招租了房屋的话，实际损失将不可能有1年之多，此时，被上诉人就有双重获益之嫌。在整个经济大环境下行的客观前提下，盲目的套用现在租金标准或者违约金标准显然是不合适的，也是对上诉人极大的不公。若被上诉人执意按照原租金标准招租、出租，很有可能面临无法出租的尴尬局面。按照一审判决的结果来看，其“超前”的预估到了无法租赁的结果，所以支持了1年的违约金损失。因此，一审将经济下行造成的全部不良影响和风险全部由上诉人来承担，显然是不正确的，也有违公平原则。2、一审法院忽略了上诉人所有的房屋装修及附属设施这一重要事实，上诉人理应获得该部分的补偿。上诉人认为，一方面，虽然装修及附属设施并不是发生在涉案租赁期间，但是不可辩驳的是之前签订的租赁合同的租赁期间与涉案租赁期间是不可分割，相辅相成的。不能因为装修及附属设施不在涉案租赁期间所做，就否认其客观存在，更不能就此否认上诉人对该装修部分的所有权。因此上诉人要求被上诉人补偿合情合理，理应得到支持。另一方面，根据双方签订的租赁合同，租赁期满的，租赁房屋的装修、改善增设物、固定装修部分不得拆除，其所有权无偿归甲方所有。由此可见，首先双方对房屋以外的装修都是知晓、明知的。其次，双方均认可在租赁期满后，房屋装修及附属设施归属于被上诉人所有。整个租赁期间有八年之久，上诉人仅仅租赁了几个月，在租赁期远远未满的情况下，该部分的装修理应归属于上诉人所有。一审据此认定不予补偿是错误的，也有违双方约定。被上诉人手工业合作社答辩称：1、一审关于违约金部分的判决是正确的。本案所涉及的租期八年每年的租金为140万元，目前涉案标的物的招租非常困难，现在出租的价格根本达不到这个价格，按照这个情况分析，被上诉人一方的损失在140万元以上，对此，上诉人非常清楚。2、关于装修补偿的问题。装修实际上是发生在其他租赁合同下，同时上诉人在一审期间并没有提出反诉主张，在上诉人没有反诉的情况下，一审未予支持并无不当。一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不足以推翻一审判决。原审原告手工业合作社向一审法院起诉请求：判令被告豪尚豪酒店支付房屋租金人民币696667元（自2015年10月起算至2016年3月止），并支付违约金人民币1400000元，两项合计人民币2096667元；判令被告豪尚豪公司对豪尚豪酒店的上述全部债务承担连带清偿责任；本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：原告与被告豪尚豪酒店于2015年4月16日签订房屋租赁合同1份，约定原告将座落在越城区人民西路19号第三层以上部分房屋及人民西路47号第三、四层房屋二处出租给被告豪尚豪酒店使用，租期8年，自2015年9月1日起至2023年8月31日止，租金每年140万元，每年分四次支付，分别在每年的2月15日、5月15日、8月15日、11月15日各支付年租金140万元的25%（即人民币35万元），一季一付，先付后用，承租方逾期支付租金按日万分之五的标准支付违约金。租赁合同特别约定，在合同约定的租赁期限内，任何一方不得以经营或市场等原因不履行本合同条款或单方提出解除或终止合同，否则构成违约，应向守约方支付违约金140万元，如给守约方造成损失，守约方有权要求违约方承担全额损失，守约方也有权要求违约方在承担前述违约责任后继续履行合同。同时，豪尚豪公司（作为被告豪尚豪酒店的投资方和实际控制人）向原告出具书面承诺书一份，承诺其自愿就被告豪尚豪酒店在前述租赁合同项下的全部付款义务承担连带（保证）责任，保证期限为二年，自主债务履行期限届满时起算。合同签订后，被告豪尚豪酒店仅于2015年9月30日向原告支付过租金12万元，此后再未按合同约定履行付款义务。原告曾于2016年1月8日发函给被告豪尚豪酒店，要求其及时支付租赁合同项下应付款项。此后，被告豪尚豪酒店以市场原因向原告主张单方终止租赁合同，原告方未予同意，但被告豪尚豪酒店已经单方于2016年3月底将租赁的房屋腾空。原告认为，原告与被告豪尚豪酒店签订的房屋租赁合同合法有效，被告豪尚豪酒店以市场原因不履行合同已构成违约，被告豪尚豪公司也未尽付款义务。故向法院起诉。一审法院认为：原告与被告豪尚豪酒店签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，协议内容未违反法律规定，应为合法有效，双方均应按协议约定全面履行自己的义务。根据协议约定，被告豪尚豪酒店本应在2015年8月15日、2015年11月15日、2016年2月15日之前分别支付租金35万元，但被告豪尚豪酒店只在2015年9月1日支付了12万元，此后经原告催讨仍未支付其余租金，其行为已构成严重违约，理应向原告支付合同约定的违约金并付清拖欠租金。被告豪尚豪公司也应按其承诺承担连带清偿责任。因原告自认已于2016年3月底收回涉案房屋并要求租金计算至3月底，该意思表示系当事人对自己权利的处分，该院予以准许。故原告要求被告豪尚豪酒店支付房屋租金及违约金并由被告豪尚豪公司承担连带责任的请求理由成立，该院予以支持。租赁合同明确约定，在合同约定的租赁期限内，任何一方不得以经营或市场等原因不履行本合同条款或单方提出解除或终止合同，否则构成违约，应向守约方支付违约金140万元。被告豪尚豪酒店作为违约方，其要求解除合同既未征得对方同意，又无法律和合同依据，且无证据证明解除通知已送达给对方，该院对其要求租金只需支付至1月底的抗辩不予采信。涉案租赁合同并非原告主动要求解除，且被告主张的装修及添附费用均不是发生在涉案合同期间，故被告要求原告补偿上述费用理由不足。关于违约金是否过高的问题，该院认为，租赁合同约定的租赁期间为八年，在履行短短几个月后由于被告原因无法继续，原告收回房屋几个月后尚未找到新的承租人，损失还在进一步扩大中，现原告按照合同约定要求被告承担一年租金即140万元的违约金并非明显过高，该院对被告要求调整违约金的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告绍兴市越城区豪尚豪商务酒店应支付给原告绍兴市手工业合作社联合社至2016年3月止的拖欠租金696667元，同时支付违约金1400000元，合计2096667元，该款在判决生效后三十日内付清；二、被告杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司对被告绍兴市越城区豪尚豪商务酒店的上述付款义务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11787元，由被告绍兴市越城区豪尚豪商务酒店、杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司负担，在判决生效后七日内向该院交纳。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。本院认为，上诉人豪尚豪酒店与被上诉人签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，协议内容未违反法律规定，应为合法有效，双方均应按协议约定全面履行自己的义务。本案中被上诉人违约事实清楚，理应承担相应的违约金。上诉人主张被上诉人已于2016年3月实际接收房屋，至2016年6月一审开庭，被上诉人实际遭受的违约损失仅为三个月的房屋租金。本院认为，涉案租赁合同租赁期间长达八年，上诉人在租赁期开始后几个月内即不再履行合同，截止二审庭审之日，被上诉人仍未找到新的承租人，损失仍在扩大。上诉人主张被上诉人因其违约遭受的损失仅为三个月的房屋租金，与事实不符，上诉人要求核减违约金的请求没有事实依据，一审按照涉案租赁合同约定要求上诉人承担140万元的违约金并无不当，本院予以照准。上诉人主张的装修及添附费用均非发生在涉案租赁合同期间内，且上诉人在一审时亦未就该主张提出反诉，本院对此不予审查。综上所述，绍兴市越城区豪尚豪商务酒店、杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，由上诉人绍兴市越城区豪尚豪商务酒店、杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司共同负担。本判决为终审判决。审　判　长　　郑森轶代理审判员　　韦　玮代理审判员　　李丹丹二〇一六年十月二十四日书　记　员　　王婷婷微信公众号“”