（2016）鲁13民终2714号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-02-20
案件名称
临沂华都置业有限公司与丁区明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省临沂市中级人民法院
所属地区
山东省临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
临沂华都置业有限公司,丁区明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁13民终2714号上诉人（原审被告）：临沂华都置业有限公司。住所地：临沂市兰山区金雀山路***号。法定代表人：崔艳恒，总经理。委托诉讼代理人：厉晓伟，山东上和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金厚，山东上和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁区明，男，1942年11月9日出生，汉族，居民，住沂南县花山路**号。委托诉讼代理人：丁相军，系丁区明之子，1975年7月2日出生，汉族，居民，住沂南县花山路**号。委托诉讼代理人：王兴东，山东界湖律师事务所律师。上诉人临沂华都置业有限公司（以下简称华都置业公司）因与被上诉人丁区明房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2015）临兰民初字第3571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人华都置业公司的委托诉讼代理人王金厚、厉晓伟，被上诉人丁区明的委托诉讼代理人王举东、丁相军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华都置业公司上诉请求：1、请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院以双方未履行书面交接手续为由，认定涉案房产未交付，并以此为由判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及返还购房款，系认定事实错误。1、被上诉人一审诉讼请求以上诉人开发的工程未取得房屋验收报告，以及涉案工程未通过消防验收为由，诉求解除合同。而以上理由均不成立，在一审庭审中及庭后，上诉人提交了涉案工程的五大主体验收报告，符合双方在合同约定的工程竣工交付条件，而对于消防也已经通过公安机关的验收，所以不存在被上诉人在一审诉求中要求解除合同的理由。2、一审法院还以双方未签订书面交付房屋交接单、未提交房屋证明文件为由，认定涉案房产未交付是错误的，与事实不符。(1)本案争议的房产系现房而非期房，且上诉人所开发的房产已具备交付条件，双方虽未签订书面的交接单，但已实际交付。(2)关于法院认定的未向被上诉人提交房屋证明文件，不是正确的。根据双方签订的合同，其中明确规定，如所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原审依此为由认定未交付，实在强人所难。毕竟本案争议的房产不是住宅类房产，而是商业性用房。另，涉案房产双方在交付时，双方还签订了《商铺委托经营管理合同》以及《装饰装修管理协议及承诺书》等资料，可以证明上诉人已履行了房屋及有关资料的交付。二、因被上诉人购买涉案房产用途系投资，而非自用。故被上诉人在购买房产后，又委托上诉人进行了经营管理，其签订《商铺委托经营管理合同》以及《装饰装修管理协议及承诺书》同时，一并履行了交付义务。1、被上诉人购买涉案房产用途系投资，而非自用，不同于普通住宅类房产的交付。况且，被上诉人作为在该商场的经营业主之一，其在购买涉案房产同时，也在该同一商场从事经营活动，明知其所购买的房产经其委托上诉人统一经营管理后出租给他人使用。这一点，有(2014)临兰商初字第3981号民事判决能够证实。而在一审法院认定事实时，未能充分考虑该基本事实。2、本案一审法院以双方签订的《商铺委托经营管理合同》以及《装饰装修管理协议及承诺书》不能确认已实际交付认定，与该院已判决生效的(2015)临兰民初字第2822号民事判决的认定截然相反。(2015)临兰民初字第2822号民事纠纷一案中，案情与本案基本相符，争议的也是开发的同一商场房产。该案中法院以上诉人提交的《商铺委托经营管理合同》以及《装饰装修管理协议及承诺书》，认定视为被告已将涉案房产交付给原告。双方的交接形式虽不符合商品房预售合同规定的交付商品房的形式要件，但涉案房产已完成交接，原告已实际接收了涉案商品房间，并签字确认了相关装修、管理事宜，原、被告的交接形式并不影响原告正常使用，依法驳回了原告的诉讼请求。该案宣判后，双方均未上诉。由此，可见涉案虽未签订书面的交接手续，但已实际交付的事实是存在的。同一事实，同一法院民庭作出截然相反，反映本案认定事实是错误的。3、涉案房产经被上诉人委托后，上诉人已出租给其他业主经营使用，履行了委托经营的约定，亦应当认定为双方交付了涉案房产。4、一审法院还以涉案房产已被查封为由，认定房产不能办理房产登记，该认定太狭隘。司法查封在民事诉讼中仅是诉讼保全措施，未经依法拍卖不产生所有权的变更。当诉讼保全措施解除后，是能够办理产权登记手续的。所以原审以此为由认定涉案房产事实上不能办理产权登记手续，不够准确也不严谨。三、一审法院判决解除双方签订的商品房买卖合同，违背了合同双方当事人意思自治的原则。一审已查明，上诉人除被上诉人向法庭提交的购房合同外，上诉人也提交了后来签订的购房合同。上诉人提交的合同相比较被上诉人提交的合同的签订时间在后，是在原合同基础上进行了部分修改，且合同明确约定，如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得产权证书的，买受人不选择退房，双方协商解决。该后签的合同，被上诉人是签名捺印确认的，原审以被上诉人不认可为由不认定该事实，是严重错误的。如果按此逻辑，原告提供的证据，被告不认可，是不是也可不认定。既然，双方在合同明确约定，如不能在规定的期限内取得产权证书，买受人不选择退房，一审就应尊重双方的约定。况且，如不能按规定的时间办理产权证明，买受人除不选择退房外，还有其他的救济方式。被上诉人丁区明答辩称：一、上诉人没有按照合同约定的条件及期限履行交房义务，被上诉人行使合同解除权的条件已经成就。双方签订的合同第八条“交付期限”明确约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方政府的规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。该处的验收是指建设工程依照国家有关规定，完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容，建设单位已取得政府有关主管部门出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建等验收文件或准许使用文件后，组织工程竣工验收并编制完成《建设工程竣工验收报告》。验收合格是国家工程质量监督部门验收合格，而不是施工者自己验收。第九条约定出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，由出卖人退换全部购买款并承担违约责任。上诉人称已经完成交房义务，缺乏事实依据，签订委托经营合同并不意味着就免除了上诉人的交房义务。在被上诉人起诉时，上诉人的房屋并未通过消防验收，更没有经过国家工程质量监督部门的验收，还被法院查封，显然，上诉人违反了合同约定的交房义务和期限，被上诉人有权解除合同并要求上诉人赔偿损失。二、上诉人违反关于产权登记的约定义务，被上诉人有权解除合同。双方合同第十五条写明，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将房屋登记资料报产权登记机关备案，如在商品房交付使用后的270个工作日内仍不能办理房屋产权证书，买受人可选择退房，并追索出卖人相关损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条对此也有规定。双方房屋买卖合同签订于2013年8月7日，被上诉人提起诉讼是，距合同签订已经两年有余，但上诉人一直未办理房产产权备案。上诉人无法按照合同约定给被上诉人购买的房产办理产权证书，被上诉人有权解除合同。三、被上诉人在起诉前曾向上诉人提出解除合同、要求退款的请求后，上诉人是同意解除合同并退房的，应认定双方已经达成了解除合同的协议。被上诉人在一审时提交的与上诉人公司徐总的信息记录可以证实。四、关于两份商品房买卖合同的效力。上诉人是商品房销售者，是两份格式合同的提供者，并且上诉人所提供的合同并没有交给被上诉人保存一份，当时让被上诉人签字时，告知被上诉人网签、备案用的，不做其他用途，因此被上诉人并没有查看合同内容。对上诉人提供的合同，被上诉人认为除被上诉人签字页外，上诉人对合同内容进行了修改。该份合同中“房屋的验收由施工者自己验收、因出卖人的责任在规定期限内不能取得房地产权属证书的，买受人不选择退房”等内容，违背法律规定，限制了购房人的权利，已经构成欺诈。在两份格式合同都由上诉人提供的情形下，应当做出对合同提供者不利的解释。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。丁区明向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告于2013年8月7日签订的商品房买卖合同；2、判令被告退还原告购房本金76万元，承担违约责任赔偿损失10万元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月25日，原告丁区明（乙方）与被告华都置业公司（甲方）签订临沂·国际珠宝城商铺认购协议书两份，约定原告丁区明认购被告华都置业公司开发的临沂·国际珠宝城2层213、214号商铺两处，暂定建筑面积每间28.69平方米（以最终商品房买卖合同约定为准）；213号商铺单价为13476.60元/平方米，总价款为386643元，214号商铺单价为13028.61元/平方米，合同总价款为373790元，在双方签署《商品房买卖合同》的当日付清全部房款；买受人在签订认购协议书当日每个商铺支付定金20000元，该定金在双方签署正式《商品房买卖合同》后，即转为应付购房款。双方并约定优惠9.6折，付款时间为2013年8月7日前。同日，原告向被告交纳购房定金4万元。2013年8月7日，原告丁区明又与被告华都置业公司签订商品房买卖合同两份，约定原告购买被告开发的1号楼1单元2层213、214号商铺两处，每处商铺建筑面积为28.69平方米，213号商铺每平方米单价为13028.58元，总金额373790元，214号商铺每平方米单价为13461.49元，总金额386210元，一次性付款。出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，并符合本合同约定的条件交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人可不选择退房，双方协商解决，商品房交付使用后270工作日内仍不能办理产权证书，买受人可选择退房，并追索出卖人的相关损失。合同还对其他事项进行了约定。双方均在合同上签字或加盖印章予以确认。同日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方还签订商铺委托经营管理合同，约定原告同意在本合同有效期内将涉案上述213、214商铺经营管理的一切事项全部委托给被告处理，并同意被告从事该商铺经营管理的一切活动，委托经营期限自2013年8月10日至2049年2月22日止。关于租金支付，双方约定在2018年7月1日以前，该商铺处于筹备阶段，在此期间甲方不向乙方收取任何费用。第六年起按实际租金和商管公司9，1分成（甲方9，乙方1），支付方式季度尾月25日至次季度首月5日，乙方将当季度租金以银行划拨方式向甲方一次性付清。因该商铺经营管理活动所产生的各项税费，乙方依法为纳税义务人的，全部税费由乙方承担；甲方就委托经营所得款项而产生的各项税费，甲方依法为纳税义务人，由甲方自行承担。原告还出具承诺书一份，载明：其所拥有物业位于临沂·国际珠宝城2层，铺位编号213、214，建筑面积57.38平方米（最终以房管局实测面积为准）。为维护及促进上述物业的管理服务，本人已经收到《临沂·国际珠宝城管理公约》并明白该公约所有条款的内容，同意该公约的全部条款，本人承诺该公约项下业主所须负担的各项责任及义务同样适用于本人。当日，原告向被告交付购房款72万元，包括以前交纳的4万定金，共交纳76万元。2015年6月11日，原告诉至一审法院，主张被告未按合同约定交付商铺，涉案商铺至今亦不能办理房屋产权证，要求解除双方商品房买卖合同，判令被告退还购房款76万元，承担违约责任，并赔偿原告经济损失。一审法院庭审中查明，涉案房产因被告与案外人存有债务纠纷已被查封。原、被告双方未按合同约定办理交接手续，被告亦未向原告提交《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》等证明文件。被告主张双方虽未办理交接单，但其已于2013年8月7日将房产经验收合格交付于原告，双方并就涉案房产进行了委托经营，至于未按规定时间办理产权登记手续，合同未约定原告可以解除合同。被告为此除提交前述双方于2013年8月7日签订的商铺委托经营管理合同及被告签订的承诺书外，还提交涉案工程竣工质量验收报告及商品房买卖合同两份。该两份合同除合同价款与产权登记的约定与原告提交的合同不一致外，其他均基本一致。该合同约定的每处商铺每平方米均为13245元，总额为380000元，合同第十五条关于产权登记约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不选择退房，双方协商解决。被告主张该两份合同系正式合同，原告提交的合同系草签的合同，合同的效力应当以其提交的合同为准。原告对此均不认可。上述事实，主要依据相关书证、当事人陈述，并经庭审查证质证而认定，以上证据均已收集并记录在卷。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订合同，原告依约向被告支付房屋价款后，被告应当按合同约定向原告交付房屋，并在约定时间内完成产权登记备案手续，否则构成违约。合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方签署房屋交接单，出卖人并提供房屋证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，现被告没有向原告履行房屋交接手续，亦未举证证实原告实际占有使用了涉案房屋，其仅以双方签订房屋买卖合同时原告签署的承诺书及委托经营管理合同，据此主张其已实际交付了房屋，亦未举证证实委托经营的事实已实际发生，被告主张房屋实际交付的事实依法不能成立，不予采信。另，对于双方签订的两份合同，被告提交的合同，约定的两处商铺总价款均一致，逾期产权登记的违约责任不明确，而原告提交的合同，约定的每处商铺单价及房款均不相同，并明确约定了逾期产权登记的违约责任，该两份合同应系双方真实意思表示，应当作为双方处理争议纠纷的依据。合同约定，商品房交付使用后270工作日内仍不能办理产权证书，买受人可能选择退房，并追索出卖人相关损失。现被告至今未能履行产权登记的有关义务，且涉案房产已被案外人查封，事实上也不能办理，被告应承担逾期产权登记的违约责任。原告可选择退房，并要求被告承担违约责任。因此，原告要求解除合同，被告退回购房款，并要求被告承担违约责任，理由成立，应予以支持。被告的抗辩理由均不能成立，不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定，判决：一、解除原告丁区明与被告临沂华都置业有限公司签订的涉案珠宝城2层213、214号房产商品房买卖合同。二、被告临沂华都置业有限公司于判决生效之日后十日内退还原告丁区明购房款76万元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自2013年8月7日至判决指定履行之日止）。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12400元，减半收取6200元，保全费5000元，由被告临沂华都置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人华都置业公司在二审举证如下：证据一、（2015）临兰民初字第2822号民事判决书及法律文书生效证明各一份，证明：人民法院经审理认为，买卖合同双方签订《商铺委托经营管理合同》及《装饰装修管理协议及承诺书》，认定视为已经将房产交付给被告。证据二、法律出版社合同之诉案例一份，证明深圳罗湖法院以“法官说法”的形式引用法律出版社合同之诉案例一份，在认定房屋交付时，确认了房屋买卖合同双方当事人及第三人签订《委托租赁协议》，认定签订日为房屋交付日，在本案中出现类似情况，结合证据一，可以认可上诉人已经将房屋交付给被上诉人。证据三、《优惠申请单》一份，证明被上诉人所购房产为投资，非自用。证据四、《房产测绘成果书、房屋分层分户平面图》、《装修经营平面图》，证明被上诉人购买的恒基购物中心二层213、214商铺（装修图中对应的F2-018、F2-019），经被上诉人的授权，已经出租给戚俊宜、杨洪亮、王海红等人使用，可以认定上诉人已经将房屋交付给被上诉人。证据五、王海红《租赁合同》一份及物业费单据6份，证明被上诉人购买的213商铺已于2013年9月23日出租给案外人王海红。证据六、《租赁合同》二份、《撤场申请表》一份、《补充协议书》一份，物业费单据2份、证明被上诉人购买的214商铺已于2013年9月23日出租给案外人戚俊宜杨洪亮，其中2013年9月23日-2014年12月9日由戚俊宜租赁，2014年12月15日至今由杨洪亮租赁。证据七、临沂市中级法院（2015）临商终字第1038号民事判决书一份，该判决书已经认定被上诉人丁区明于2013年12月入场经营，证明被上诉人将购买作为投资的房产213、214商铺，委托案外人润鑫公司经营管理的事实是知情并认可的，可以认定上诉人已经将房屋交付给被上诉人。证据八、《房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书》、《临沂市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，证明上诉人的工程已经有关部门验收合格。其中《临沂市公安消防支队建设工程消防验收意见书》在一审中已经提交，但在法庭未组织质证。证据九、2015年8月22日刊登在沂蒙晚报A2版的《声明》一份，在该声明中，上诉人已经通知各业主房产符合登记备案条件，但部分业主未办理相关登记备案手续，证明未能房产登记责任在被上诉人方。被上诉人丁区明质证认为，对于证据一的证明目的有异议，本案的案情与证据一的案情不同，本案双方当事人签订的购房合同明确约定了交房的时间、办理房屋产权证书的时间，且上诉人也已经同意被上诉人提出的退房要求，未退款的原因是上诉人资金紧张，该判决书的判决结果虽然已经生效，但不能证明该判决结果就是正确的，中国不是实行判例法的国家，该判决并非是中国人民最高法院的指导性判决。对于证据二的合法性有异议，该证据仅仅是从网络上打印的一份材料，不符合证据的合法性，即使是真实的，质证意见同证据一。对于证据三，仅仅能够证实被上诉人在购买房屋时上诉人给予了一定的奖金，至于房产为投资还是自用，对于被上诉人的诉求并没有影响，且当时购买房屋时，上诉人为了变相促销采取了优惠措施，当时的价格是2万多元，采取优惠措施以后的价格是13000多元，另外，被上诉人另外租赁其他场地经营正说明了这一点。对于证据四、五、六、委托租赁经营并不免除上诉人的交房义务，以及办理房屋产权证、备案的义务。对于证据七，该判决书所涉及的商铺与本案的商铺并非同一商铺，且属于租赁合同纠纷与本案并不属于同一法律关系。对于证据八，备案证书颁发于2016年5月16日，是在本案一审审结之后，能够证实上诉人所销售被上诉人的房屋并非是合同所约定的现房，更没有按照合同的约定完成交房的义务。消防验收意见书是2015年9月23日所取得，是在被上诉人向法院提起诉讼以后。对于证据九，上诉人在登报时，被上诉人已经提出了解除合同的申请，一审也已经庭审结束，并且被上诉人留有相应的电话，上诉人采用该种方式通知并不合法。被上诉人在二审中提交2013年9月15日上诉人发给被上诉人函件一份，内容为要求被上诉人签订商铺交付确认单，但因涉案房产并不具备交房条件，被上诉人并没有签字予以确认或者同意。证明：上诉人所主张的签订委托租赁协议即视为完成交房义务是错误的，上诉人要求被上诉人签署该文件，说明房屋交付仍然需要被上诉人予以签字确认。上诉人对于该证据无异议。认为该证据说明一审法院认定事实的错误，上诉人已经按照合同的约定向被上诉人发出交房的信函，其行为完全符合双方所签订的商品房预售合同书中补充协议第四条第四项的约定，即由于买受人的原因未能办理交付手续的视为出卖人已经履行全部交付义务，上诉人对所有的购买人均发出了像被上诉人一样的信函，但被上诉人没有签字确认。也可以印证一审期间，上诉人所主张的没有签订交接确认单，均是以实际交付的形式履行了交付义务。对上述证据，本院综合分析认定如下：上诉人提交的证据一、三、七、八、九，被上诉人对其真实性无异议，对此本院予以确认，但对上述证据与本案的关联性待结合其他证据在本院认为部分予以认定；证据二系案例资料，对其与本案的关联性本院不予认定；证据四、五、六系华都公司恒基中心1号楼的平面图以及案外人润鑫公司与戚俊宜、杨洪亮、王海红等人就临沂珠宝城F2-018、F2-019店铺签订的租赁合同、缴纳租赁费的单据，对该宗证据的真实性本院予以认定，对该证据与本案的关联性待结合其他证据后予以认定；对被上诉人提交的函件，因上诉人无异议，本院予以确认。综合上述证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年9月15日，上诉人华都公司向被上诉人发出函件一份，主题为：“临沂国际珠宝城试营业相关事宜的函”，主要内容是通知各商户，商场工作人员自2013年9月初开始和商户对接装修方案，确定于2013年9月23日起，商铺交付使用，租赁合同生效，开始计算免租期，定于2013年10月5日试营业。因被上诉人认为涉案房产不具备交房条件，被上诉人并没有与上诉人签署商铺交付确认单。2015年8月22日，华都公司在《沂蒙晚报》A2版发表声明，通知恒基购物中心各业主，商铺已经交付使用，并符合产权登记备案条件，现通知各业主见公告后十日内办理备案登记，否则，责任自负。2015年9月23日，临沂市公安消防支队向华都公司出具临公消验字[2015]第0116号建设工程消防验收意见书，综合评定位于临沂市兰山区银雀山路与通达路交汇处路西的涉案商场所在的恒基购物中心建设工程消防验收合格。2016年5月16日，临沂市住房和城乡建设局为华都公司承建的位于兰山区银雀山路与通达路交汇处西北的恒基购物中心出具《房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书》，确认该恒基购物中心工程已经建设单位组织相关参见单位组成的验收组验收，工程质量达到合格标准，竣工验收备案文件齐全，予以备案。同意交付使用。丁区明于2015年6月11日以华都公司未完成交房义务，涉案房屋无法办理房产证为由，向一审法院提起诉讼，要求解除双方合同，判令华都公司退换其购房本金76万元并赔偿损失10万元，承担诉讼费。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点为：上诉人华都置业在履行合同中是否存在违约行为；被上诉人丁区明是否有权解除合同并要求上诉人返还购房款及利息。关于争议焦点一，即上诉人是否存在违约行为的问题。本案中，双方当事人均认可双方就涉案恒基中心213、214商铺存在房屋买卖合同关系，并分别提交了两份商品房买卖合同来证实其主张。双方分别提交的商品房买卖合同签字日期均为2013年8月7日，均有双方签字盖章，均应为有效合同。但上诉人提交的两份商品房买卖合同载明的两个商铺建筑面积、单价及总价款均一致，且在产权登记部分约定为“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不选择退房，双方协商解决”。而在被上诉人提交的两份商品房买卖合同中，商铺面积、单价、价款均不一致，在产权登记部分约定“商品房交付使用后270工作日内仍不能办理产权证书，买受人可选择退房，并追索出卖人的相关损失。”因双方提交的商品房买卖合同在部分内容上存在不一致的情形，而上诉人亦未能举证证实其提交的商品房买卖合同已经取代了被上诉人提交的合同；上诉人提交的两份商品房买卖合同系格式合同，而上诉人系该格式合同的提供者，在双方提交的两份商品房买卖合同条款不一致，存在争议的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对产权登记部分，应当作出不利于格式条款提供者即上诉人的解释，故，一审法院认定因上诉人原因未能按期办理产权登记证书的，被上诉人有权解除合同并无不当。对上诉人以其合同主张被上诉人无解除权的上诉理由本院不予支持。如上，上诉人应按合同约定在交付房产后90日内将办理权属登记需提交的资料报房产登记机关备案。而本案中，依据上诉人提交的证据，涉案房产于2015年9月23日经消防验收合格，2016年5月16日经临沂市住房和城乡建设局综合验收合格，同意交付使用，上诉人在报刊通知各业主可以办理备案登记的时间亦为2015年8月22日，均远远超出双方合同约定的备案登记时间。故，上诉人未按合同约定报送权属登记资料，致使被上诉人未能按约办理房产登记手续，上诉人已构成违约。关于争议焦点二，即被上诉人是否有权解除合同并要求上诉人返还购房款及利息损失的问题。如上，双方合同约定，商品房交付使用后270工作日内仍不能办理产权证书，被上诉人可选择退房，并向上诉人追索相关损失。本案中，双方于2013年8月7日签订商品房买卖合同，而上诉人至今未能提交双方签字确认的交房手续；即便依据上诉人发给被上诉人的函所称的已于2013年9月23日交房，上诉人亦应在交房后90日内将权属资料报房产部门登记备案，而涉案房产无论是消防验收还是综合验收可以交付使用均远远超出合同约定的办证时间，上诉人亦未能在合同约定的时间完成办证义务，依据双方合同约定，被上诉人请求解除合同并有权赔偿损失符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，对此本院予以支持。综上，上诉人上诉请求不能成立，依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12400元，由上诉人临沂华都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李大军审判员 张念国审判员 姚玉蕊二０一六年十月二十四日书记员 张 晓 关注微信公众号“”