（2016）皖1702民初1368号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-30
案件名称
池州市碧桂园房地产开发有限公司与吴振东房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
池州市贵池区人民法院
所属地区
池州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
池州市碧桂园房地产开发有限公司,吴振东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条
全文
安徽省池州市贵池区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1702民初1368号原告：池州市碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市火车站站前区。法定代表人：杨文杰，公司总经理。委托诉讼代理人：谢长军，男，汉族，1987年7月出生，住安徽省六安市裕安区。系该公司职员。被告：吴振东，男，汉族，1963年11月生，住安徽省池州市青阳县。委托诉讼代理人：石金喜，安徽青华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘健，安徽青华律师事务所律师。原告池州市碧桂园房地产开发有限公司(以下简称“池州市碧桂园公司”）与被告吴振东房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢长军、被告吴振东及委托诉讼代理人刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告所签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即向原告支付解除合同违约金241303.2元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，根据该合同的约定，原告把自己所开发的碧桂园天湖盛景BF-4#103室商品房出售给被告，总价款为1608688元，双方约定由被告通过分期方式支付房款，即被告分期自付房款，付款的时间节点分别为1、买受人必须在签订本合同时付该商品房价款的30%给出卖人，即482606元整；2、买受人必须在2011年7月25日前支付总房款的70%，即1126082元。如逾期付款超过90日，原告有权解除合同，并要求被告承担合同总价款15%的违约金。截止起诉之日，被告共交购房款782606元，但剩余购房款，原告多次以各种方式进行追讨，被告至今也没有支付，且逾期已超过90日，依据约定，原告有权要求解除合同。综上，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告不按照双方的约定履行支付购房款的义务，已经构成了违约，依法应承担相应的违约责任。被告辩称：1、被告一共在原告公司购买四幢别墅，资金周转困难，原告公司经办人员口头同意我这套别墅什么时候有钱什么时候付。后被告分批向原告支付部分房款，原告也接受了，双方以实际行为变更了合同约定的支付期限，视为双方认可了新的房款支付方式，因此，被告不存在逾期支付房款的说法。2、即使如原告所说，被告未按合同约定付款，但合同于2011年签订，原告2016年才起诉要求解除合同，既超过除斥期间也超过诉讼时效；3、原告主张违约金不能成立，合同约定的违约金是基于解除合同的基础上，本案原告已经丧失了解除合同的权利，因此被告无需承担违约金。故请求法院依法驳回原告的诉求。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据一、《商品房买卖合同》，证明双方约定的付款时间点及违约责任；证据二、催缴交款寄信明细、到期应缴通知书、催缴欠款明细、逾期付款违约金明细，证明被告未按时付款，原告也作出催收。被告质证认为，对证据一真实性、合法性、关联性没有异议。该合同双方约定原告享有解除权的法定期限为一年，起算时间是从解除权发生之日起，根据合同约定，原告无权享有该合同解除权。对证据二，被告并未收到挂号信，从挂号信上也看不出原告是何时发送的，对于未付款的金额，我们是认可的，明细单上记载了被告在2011年7月25日后继续向原告支付购房款，分两次共计支付了30万元，原告方均接受了该两笔款项。被告为支持其诉讼请求向本院提交的证据：证据，增值税发票四份复印件。证明截止2013年7月16日被告共付款为782606元，其中有两笔是在2011年7月25日之后支付的，原被告双方对付款方式以实际行为作出了变更。原告质证认为该份证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，合同是双方的真实意思表示，合同已经明确约定了双方的权利义务，合同已经生效，双方也应按照合同的约定履行相应的权利义务，被告迟延交付房款并不是双方对新的付款方式达成的变更，只能证明被告没有按照合同的约定支付房款。经审查本院认为，原告提交的证据一、二、三与本案有关联，具备合法性、关联性、真实性，本院予以采纳。经审理查明：2011年7月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告以总房款1608688元的价格购买原告所开发的碧桂园天湖盛景BF-4#103室商品房，双方约定：被告分期支付房款，被告在签订合同时付总房款的30%即482606元整给原告，余款1126082元被告必须在2011年7月25日前付清。如逾期付款超过90日，原告有权解除合同，并要求被告承担合同总价款15%的违约金。被告分别于2011年5月1日支付60000元、2011年7月27日支付422606元、2012年7月6日支付100000元、2013年7月1日支付200000元，余款826082元未付。本院认为:本案中，双方于2011年7月27日签订合同，之后被告分批支付了部分房款，最后一笔付款日期为2013年7月1日，从原告方提供的挂号信收据来看，原告曾于2014年6月邮寄了挂号信给被告。根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告自最后一次向被告主张权利截至本案起诉之日，期间已超过两年，原告既未提供证据证明其在此期间内继续向被告追讨余款，也未提出解除合同或者采取其他方法主张权利。故对被告提出超过诉讼时效的抗辩理由，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：驳回原告池州市碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4920元，减半收取2460元，由原告池州市碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。代理审判员 夏丽丽二〇一六年十月二十四日书 记 员 余秀芳附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。由特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 微信公众号“”