（2016）鄂01民终5791号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-25
案件名称
武汉市洪山区假日酒店、戚金水等与鄂州市恒昌建筑安装工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉市洪山区假日酒店,戚金水,潘成业,鄂州市恒昌建筑安装工程有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终5791号上诉人（原审原告）：武汉市洪山区假日酒店，住所地湖北省武汉市洪山区珞狮路***号。经营者：戚金水，酒店总经理。委托诉讼代理人：陈兵兵、曹士杰，湖北法辉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：戚金水，男，1963年5月15日出生，汉族，户籍地湖北省鄂州市华容区。委托诉讼代理人：陈兵兵，湖北法辉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：潘成业，男，1972年8月14日出生，汉族，武汉市洪山区假日酒店合伙人，户籍地湖北省黄石市黄石港区，现住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈兵兵，湖北法辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鄂州市恒昌建筑安装工程有限公司，住所地湖北省鄂州市鄂城区文星路61号。法定代表人：金年春，该公司经理。委托诉讼代理人：陈世民，该公司副经理。委托诉讼代理人：陈方德，湖北正苑律师事务所律师。上诉人武汉市洪山区假日酒店（以下简称假日酒店）、戚金水、潘成业因与被上诉人鄂州市恒昌建筑安装工程有限公司（以下简称恒昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第01094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月20日公开开庭进行了审理，上诉人假日酒店的委托诉讼代理人陈兵兵、曹士杰，戚金水及其委托诉讼代理人陈兵兵，潘成业的委托诉讼代理人陈兵兵，被上诉人恒昌公司的委托诉讼代理人陈世民、陈方德均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。假日酒店、戚金水、潘成业共同上诉请求：1、撤销一审判决；2、由恒昌公司继续履行双方于2008年7月29日签订的《房屋租赁合同》到2021年9月30日；3、恒昌公司赔偿因其单方解除房屋租赁合同给我方造成的经济损失共计190万元；4、案件受理费由恒昌公司承担。事实和理由：1、一审判决认定事实有误，虽然延期70日交付租金，但是延期内恒昌公司并未催告也没提出任何异议，在2015年2月10日收取租金后也未提出异议，因而恒昌公司对我方迟延交付租金行为是认可的，一审认定我方迟延交付租金属于违约行为是错误的；2、一审判决适用法律错误，我方虽然迟延支付租金累计超过一个月，但是恒昌公司并未提出异议且没有按照合同约定及时行使解除权，故不能适用合同法关于约定解除的规定，而关于法定解除的规定因恒昌公司并未在合理期限内催告，并在我方补齐租金后也未提出异议，故已丧失解除合同的权利；3、一审判决显示公平，处理不当。双方长达九年的租期内，我方只迟延支付租金两次，一次14天、一次70天，且均得到恒昌公司认可。租赁之初我方对酒店进行的装修是按照十五年租期进行的，总投资额达到1500万元，现并未收回投资且酒店经营收入是全体股东和员工的唯一收入来源，一审判决恒昌公司可单方解除合同将给我方带来巨大经济损失和员工下岗的不良社会影响。恒昌公司辩称，上诉人的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。假日酒店、戚金水、潘成业向一审法院提起诉讼请求：1、恒昌公司继续履行与我方于2008年7月29日签订的《房屋租赁合同》至2021年9月30日；2、恒昌公司赔偿因单方解除房屋租赁合同给我方造成的经济损失共计190万元；3、案件受理费及其他诉讼费用由恒昌公司承担。一审法院认定事实：2006年9月16日，恒昌公司（甲方）与假日酒店（乙方）、潘成业（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于武汉市洪山区珞狮路120号房屋出租给乙方开办宾馆使用。租赁期间乙方对承租房屋的结构进行了拆除、改变、加层等，双方经协商一致后原合同废止。双方又于2008年7月29日重新签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其位于武汉市洪山区珞狮路120号的房屋出租给乙方使用，租赁面积：1、有产权的面积5551平方米；2、尚未办证的面积267.60平方米；3、乙方加层、改、扩建的面积1225.70平方米。第二条租赁期限、用途：1、房屋租赁期为9年，自2006年10月1日起至2015年9月30日止。租赁期满，如乙方能严格按本合同的约定履行自己的义务，则本合同租赁期限再顺延6年，顺延期间的租金及支付方式按本合同第三条的约定处理；2、乙方租赁该房屋仅作为宾馆使用；3、租赁期满，顺延条件不成就时甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，就租金及租赁期限等议定后重新签订租赁合同。如甲方不同意，乙方应当在租赁期满立即退场并将租赁房屋及附属设施、设备等不动产无条件完好无损的交还甲方。第三条租金及支付方式：1、前三年每年租金为999180元。2、租金从第四年起开始递增，第四年租金递增55000元，即第四年租金为1054180元。3、第五年的租金在第四年租金的基础上递增55000元，即第五年的租金是11091800元。以后每年租金依此方式类推递增。4、房屋租金支付方式如下：每年租金分两次支付，每年第一期租金乙方应予当年5月30前支付年租金的一半；每年第二期租金乙方应于当年11月30日前支付全年租金的另一半。乙方应在签订本合同前向甲方支付押金30万元，押金在租赁期满乙方完好交还出租屋后一个月内由甲方无息退还给乙方。对乙方加层、改、扩建的1225.7平方米的建筑面积，由乙方按每年90000元的标准向甲方支付增加的租金，支付期限从2009年1月1日起至2015年9月30日止，支付方式按本合同第三条执行。租赁期满或因乙方原因导致甲方提前解除租赁合同的，加层、改、扩建1225.7的建筑面积的所有权归甲方所有。甲方尚未办证的118平方米的房屋，乙方如需使用，则由乙方按每年14160元从2009年1月1日起至2015年9月30日止向甲方支付租金，支付方式和支付期限按本合同第三条执行。第六条合同的变更、解除与终止：2、房屋租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租屋：（7）拖欠房租累计达1个月以上的。第八条乙方的违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（4）拖欠房租累计1个月以上的。4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按当年日租金的5倍向甲方支付滞纳金。5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，每逾期一日除按租赁期满当年租金的10倍向甲方支付滞纳金外，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失等。合同签订后，恒昌公司将房屋交付假日酒店使用。假日酒店支付了2006年10月1日至2015年9月30日期间的租金，但假日酒店应在2014年5月30日交付的租金，实际在2014年6月16日交付，延期了17天交付租金。应在2014年11月30日支付的租金，实际在2015年2月10日交付，延期了70天交付租金。2015年8月12日，恒昌公司退还假日酒店多支付的租金129067元。2015年8月20日，恒昌公司向假日酒店发出《通知书》，称双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限从2006年10月1日至2015年9月30日止，现租赁期限即将届满，依据合同的约定，特通知请做好腾退工作，在租赁期限届满日将租赁房屋及附属设施、设备等不动产完好无损交还恒昌公司。8月23日，假日酒店向恒昌公司出具《回复通知书》，称：假日酒店在承租期内积极履行了合同义务，要延续合同，继续承租后期六年期限。对于恒昌公司要求假日酒店做好腾退工作感到诧异。8月25日，恒昌公司向假日酒店出具《通知书》，再次要求假日酒店做好腾退工作，在租赁期限届满日将租赁房屋及附属设施、设备等不动产完好无损交还恒昌公司。并声明假日酒店在回复通知书中所述的事实不实。嗣后，双方未能就房屋腾退事宜达成一致意见。2015年10月1日，恒昌公司与假日酒店就腾退房屋问题产生冲突，假日酒店随即报警，警察出警后进行了询问和调解，假日酒店将住店客人进行了清退，并停止营业。2015年10月16日、12月7日假日酒店分别支付恒昌公司130000元、750000元（假日酒店认为系交付2015年10月1日至2016年6月30日期间的租金；恒昌公司认为系交付不予腾退房屋的滞纳金）。2015年12月8日，恒昌公司向假日酒店出具《通知书》，称：你于2015年12月7日转账的750000元不足以支付至今已产生的滞纳金。接通知后，请在3日内来我公司办理结算手续，并将承租的房屋及附属设施、设备等不动产无条件完好无损交还给我公司。该通知书张贴在假日酒店大门处。2015年11月16日，假日酒店欲恢复经营，遭到恒昌公司的阻挠，假日酒店报警后停业。2015年10月28日假日酒店向一审法院起诉，诉如所请。2016年3月9日，一审法院向双方当事人进行调解并释明，假日酒店明确表示不同意腾退租赁房屋，并从该日后恢复酒店经营，愿意承担由此产生的一切法律后果。一审法院认为，根据《房屋租赁合同》第二条第1款、第3款第1项的约定，租赁合同期满，合同顺延6年的条件为假日酒店能严格按本合同的约定履行义务。而假日酒店作为承租方，其主要义务就是支付房屋租金，根据《房屋租赁合同》第六条第7项、第八条第1款第4项的规定，假日酒店拖欠房租累计1个月以上的，恒昌公司有权终止合同，收回房屋，并收取滞纳金。假日酒店应在2014年5月30日交付的租金，实际在2014年6月16日交付，延期了17天交付；应在2014年11月30日交付的租金，实际在2015年2月10日交付，延期了70天交付。假日酒店迟延交付房屋租金累计超过1个月，其行为已经构成违约。因假日酒店未能严格按合同约定履行交付租金的义务，合同顺延6年的条件不成就。在恒昌公司明确表示要收回房屋不再续租时，合同不能自动顺延6年。假日酒店称其虽迟延交付租金，但恒昌公司接收后并未提出异议，该行为不构成违约。假日酒店违约后，合同是继续履行还是解除，其选择权在恒昌公司，恒昌公司收取假日酒店延期交付的租金，不代表恒昌公司放弃了追究假日酒店违约责任的权利。综上，双方签订的《房屋租赁合同》不能自动顺延六年。综上，案件双方当事人之间的争议系房屋租赁合同法律关系。双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，为有效合同，双方应遵照执行。在合同九年履行期限内，假日酒店履行了支付租金的义务，恒昌公司履行了交付房屋的义务。但假日酒店两次迟延交付房屋租金的行为构成违约，致使合同顺延的条件未能成就，故诉争合同在2015年9月30日期满终止。假日酒店要求恒昌公司继续履行合同至2021年9月30日，要求恒昌公司赔偿其经济损失的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一项、第二百一十二条的规定，判决：驳回武汉市洪山区假日酒店的诉讼请求。案件受理费21900元（武汉市洪山区假日酒店已预缴10950元），由武汉市洪山区假日酒店负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合当事人的辩诉意见，本案争议焦点在于：案涉租赁合同期限届满后，假日酒店是否享有依约续租6年的权利。案涉假日酒店与恒昌公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规，合法有效，对双方有约束力，均应遵照执行。该合同对双方续租及违约责任事宜进行了明确约定。依据合同约定，假日酒店只有严格按合同约定履行自己的义务，才有权在租赁期满后再顺延6年。而假日酒店若有拖欠房租累计达1个月以上的行为，则构成违约，恒昌公司有权解除或终止合同，收回出租屋，并要求假日酒店按照合同总租金的10%向其支付违约金。现经一、二审查明及双方当事人确认，假日酒店在合同承租期内先后存在拖欠租金17天、70天的客观事实，拖欠租金行为累计超过1个月以上，该行为足已构成合同约定的违约行为，亦不再具备租期顺延的前提条件。而假日酒店认为其虽迟延交付租金，但恒昌公司接收迟延交付的租金即是对迟延交付的默认，恒昌公司已丧失解除合同的权利的理由。本院认为，假日酒店延期交付租金的行为本身即已构成违约，收取延期交付的租金并不代表恒昌公司放弃追究违约责任的权利，恒昌公司有权依约解除或终止合同。故假日酒店上诉要求继续履行与恒昌公司于2008年7月29日签订的《房屋租赁合同》到2021年9月30日以及恒昌公司因其单方解除合同给假日酒店造成的经济损失共计190万元的上诉请求，没有事实和法律依据，不应予以支持。综上，假日酒店、戚金水及潘成业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21900元，由上诉人武汉市洪山区假日酒店、潘成业、戚金水负担。本判决为终审判决。审判长 申 斌审判员 丰 伟审判员 张文霞二〇一六年十月二十四日书记员 胡婧琳 百度搜索“”