（2016）赣0830民初860号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2016-12-16

案件名称

永新县邮政局、中国邮政储蓄银行股份有限公司永新县支行等与金响仁房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

永新县人民法院

所属地区

永新县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

永新县邮政局,中国邮政储蓄银行股份有限公司永新县支行,金响仁

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

江西省永新县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0830民初860号原告：永新县邮政局。法定代表人肖昌华，该局局长。原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司永新县支行。负责人肖小平，该行行长。上述二原告委托诉讼代理人贺新华，永新县禾川法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权。被告：金响仁，男，1959年10月3日生，汉族，江西省永新县人。原告永新县邮政局、中国邮政储蓄银行股份有限公司永新县支行（以下简称邮政银行永新县支行）与被告金响仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告永新县邮政局、邮政银行永新县支行委托诉讼代理人贺新华、被告金响仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永新县邮政局、邮政银行永新县支行向本院提出诉讼请求：1、被告在7日内向原告归还所租房屋，并将房屋所有物品全部搬离；2、被告及时付清所欠原告房屋租金67291.35元及违约金20187.4元（该租金及违约金仅计算至2016年7月15日止，具体应计算至被告搬离房屋之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：永新县湘赣大道1号房屋系两原告所有，自2012年10月起被告向两原告租赁该房屋从事服务业，有关租赁合同双方确定一年一签，租金一年一交，2015年9月30日前的租金被告已付清。但自2015年10月开始，被告既不与两原告续签租赁合同，也不参照原租赁合同的规定一次性交付租金，后原告多次向被告催收租金，表面上被告满口答应交纳，可实际毫无行动。被告金响仁辩称：原告方主张的事实属实，被告是违了约，请求原告方谅解。被告违约的原因是与其合伙的另一股东文小青承租了房屋一层店面经营足浴，每年租金86000元；文小青一直拖欠租金，致使被告违约。被告计划在庭审后一个月时间内支付所欠房租并续租房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月27日，原告永新县邮政局、邮政银行永新县支行与被告金响仁签订了《房屋租赁合同》，其中原告永新县邮政局为合同的甲方（出租方），原告邮政银行永新县支行为乙方（出租方），被告金响仁为丙方（承租方）。三方约定：原告方将位于永新县禾川镇湘赣大道1号建筑面积约为10000平方米的县邮政宾馆房屋租赁给被告用于服务业使用，租赁期限为1年（2014年10月1日至2015年10月1日），租金为每年85000元，由被告在每年租期的第一个月的5日支付；被告在签订合同之日分别向两原告支付7500元保证金；租赁期满被告应将房屋完好交还原告方，如需继续租赁房屋，应提前30天提出书面申请原告方协商后另行签订合同，未签订续租合同被告继续使用房屋，原告方没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。原、被告双方对遗留物有如下约定：合同期满日，原、被告方按以下约定条款交接：被告应负责将房屋恢复原装修状况；被告方向原告方交房10天后，原告方有权任意处置另一方遗留物。原、被告双方对违约责任有如下约定：被告逾期交付房租，每逾期一日按月租金的的10%支付违约金。逾期30日不交房租的，原告方有权终止合同。被告除支付违约金外，原告方不返还保证金；被告方有拖欠租金连续10天或累计30天以上的，原告方有权终止合同，收回房屋。被告租赁上述房屋后，已向原告方支付2014年10月1日至2015年10月1日期间房租85000元，已交纳保证金7500元。合同租赁期满后，被告与原告方未续签租赁合同，但被告仍继续使用本案所涉房屋至今，被告未参照原租赁合同的规定一次性交付租金给原告方。2016年3月3日，原告永新县邮政局（以中国邮政集团江西省永新县分公司名义）、邮政银行永新县支行向被告发出《关于催缴房屋租金的函》，告知被告原合同于2015年9月30日到期，现已超过合同期限五个月，经原告方多次催缴，被告仍未前来缴纳租金。根据原房屋租赁合同第九条第四款规定被告拖欠租金连续10天或累计30天以上的，原告方有权终止合同并收回房屋，对造成的损失由被告方负责赔偿。要求被告自发通知之日起七天内到原告处自行缴纳租金85000元。2016年6月6日，被告向原告方交纳租金10000元。至庭审时，除上述10000元外，被告金响仁尚未交纳《租赁合同》到期后继续租赁本案所涉房屋期间按合同约定的剩余租金。被告金响仁在庭审中表示如果搬离房屋清理场所所需时间为20天以上；原告方表示不同意继续使用被告租赁房屋期间装修形成的无法拆除附着物，要求被告恢复房屋租赁前原装修状况。本院认为，原告永新县邮政局、邮政银行永新县支行与被告金响仁于2015年2月27日签订的《房屋租赁合同》合法有效；《房屋租赁合同》到期后，被告金响仁虽未与原告方续签合同，但其继续使用房屋至今，根据《房屋租赁合同》关于未签订续租合同被告继续使用房屋，原告方没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期为不定期的约定，视为当事人双方继续按照原合同约定履行，双方之间的房屋租赁法律关系合法有效。因当事人双方系不定期租赁，租赁合同继续有效，但租赁期为不定期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告可以随时提出解除合同，且因双方在合同中约定原、被告方交接房屋时被告应负责将房屋恢复原装修状况，故原告方要求被告归还所租房屋，并将房屋所有物品全部搬离的诉讼请求，符合法律规定，但考虑到被告搬离物品需要一定时间及被告金响仁在庭审中表示如果搬离房屋清理场所所需时间为20天以上的意见，本院酌定被告搬离房屋的时间为30天，故被告金响仁应在本判决生效后30日内向原告方返还所租房屋，并将房屋内其所有的可搬离的物品全部搬离。原、被告在原《房屋租赁合同》约定租赁期限为1年，租金为每年85000元，由被告在每年租期的第一个月的5日支付。上述规定系双方针对原合同1年租赁期所作的约定，因目前房屋租赁为不定期租赁，当事人双方也未重新约定不定期租赁期间支付租金期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，至2016年10月24日本案判决时，被告继续租赁房屋已超过一年，故被告应在2016年10月1日支付2015年10月2日至2016年10月1日1年期间按《房屋租赁合同》约定尚欠的租金75000元（85000元-10000元），剩余租金应当在其实际返还租赁房屋时支付。原告方主张被告及时付清所欠原告房屋租金67291.35元（该租金仅计算至2016年7月15日止，具体应计算至被告搬离房屋之日止）的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，但是表述应调整为：被告应支付原告2015年10月2日至2016年10月1日1年期间按《房屋租赁合同》约定的尚欠租金75000元，以及2016年10月2日至被告实际返还租赁房屋之日的租金【按照日租金232.87元／日（85000元／年=232.87元／天）标准计算】。对于原告主张被告支付违约金20187.4元（违约金计算至2016年7月15日止，具体应计算至被告搬离房屋之日止）的诉讼请求，因被告应交付一年租金85000元的时间为2016年10月1日，因被告至今未支付房屋租金，被告应从2016年10月1日起支付违约金。《房屋租赁合同》约定：被告逾期交付房租，每逾期一日按月租金的的10%支付违约金，则被告逾期支付租金的日违约金为708.33元／天（85000元／年÷12个月÷10），实属过高，被告在本案审理过程中虽未明确提出合同中约定的违约金标准过高，但明确表示请求原告方对被告的违约行为谅解，故该违约金计算标准应予调整。原告方主张以未付租金总额的30%计付违约金低于合同约定的违约金标准，符合法律规定，本院予以采纳，酌定由被告支付原告按1年租金85000元的30%计算的违约金22500元。被告金响仁关于其本人违约的原因系与其合伙的另一股东案外人文小青承租了房屋一层店面经营足浴，每年租金86000元，文小青一直拖欠租金未支付给被告，致使被告违约的辩称意见，因被告系合同签约方和承租人，被告与案外人文小青之间的合伙经营或其他法律关系，不属于本案的审理范围，其辩称意见于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告金响仁应在本判决生效后30日内向两原告永新县邮政局、中国邮政储蓄银行股份有限公司永新县支行返还所承租的永新县禾川镇湘赣大道1号房屋并将房屋中被告所有的可搬离物品全部清理完毕；二、被告金响仁应在本判决生效后7日内支付两原告承租房屋2015年10月2日至2016年10月1日期间尚欠租金75000元；三、被告金响仁在本判决生效后7日内向两原告支付违约金22500元；四、被告金响仁自2016年10月2日起至其实际返还租赁房屋之日止按照日租金232.87元／日计算标准向两原告支付房屋租金，限被告金响仁在实际返还所租房屋之日付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2334元，由被告金响仁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审　判　长　　彭金德审　判　员　　李　璇人民陪审员　　肖五星二〇一六年十月二十四日书　记　员　　王　艳附1：原告永新县邮政局、中国邮政储蓄银行股份有限公司提供的证据目录：《房屋租赁合同》1份，证明原、被告签订房屋租赁合同的事实以及具体约定房屋租金金额、租金支付时间等；《关于催缴房屋租金的函》，证明原告方于2016年3月3日向被告书面催收租金。被告金响仁未提供证据。附2：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 关注公众号“”