（2016）甘0102民初2756号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2016-12-01

案件名称

俞燕与兰州润昌商贸有限责任公司、甘肃金生房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

兰州市城关区人民法院

所属地区

兰州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

俞燕,甘肃金生房地产开发有限公司,兰州润昌商贸有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十二条，第九十七条

全文

甘肃省兰州市城关区人民法院民事判决书（2016）甘0102民初2756号原告：俞燕。委托诉讼代理人：赵国俊，甘肃诚信律师事务所律师。被告：甘肃金生房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：马荣耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：马超。委托诉讼代理人：张嘉嘉。被告：兰州润昌商贸有限责任公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：胡扎西，该公司董事长。委托诉讼代理人：张莹。委托诉讼代理人：汪智雯。原告俞燕诉被告甘肃金生房地产开发有限公司（以下简称金生公司）、兰州润昌商贸有限责任公司（以下简称润昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法适用普通程��，公开开庭进行了审理。原告俞燕的委托诉讼代理人赵国俊，被告金生公司的委托诉讼代理人张嘉嘉，被告润昌公司的委托诉讼代理人张莹、汪智雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞燕向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还原告商铺租金35652元、保证金65652元，赔偿货损80462.07元；2、判令二被告赔偿原告装修费21865.27、鉴定费4000元；3、判令二被告暂支付原告自2012年8月至2016年4月的利息49654.16元（以后利随本清），以上三项共计257285.5元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告金生公司在兰新市场开发建设东瑞口岸楼盘，并将开发的东瑞口岸商铺出租被告润昌公司，由被告润昌公司承租后统一对外再次出租经营。2012年8月24日被告润昌公司与原告签订编号为5楼503号商铺的《东瑞口岸商铺租赁合同》，合同租期3年，原告依约向被告润昌公司缴纳保证金100000元和一年租金35652元。2013年9月28日原被告签订商铺装修协议书后开始对商铺进行装修，后被告润昌公司将原告的503号商铺调换至403号商铺。2015年4月10日晚被告润昌公司将原告商铺砸毁并扣押原告店内货物，2015年4月30日原告将被告润昌公司诉至本院。本院认定被告润昌公司承担原告已缴纳租金的40%，同时认定润昌公司认可被告金生公司对东瑞口岸商场进行消防验收是其法定义务。判决生效后，二被告拒不履行判决。二被告的行为造成原告无法挽回的经济损失，应对原告承担缔约过失责任。被告金生公司辩称，原告陈述的事实与第一被告无关。第一被告不应当承担原告诉讼请求主张的责任，请求驳回原告的诉讼请求。被告润昌公司辩称，1、原告的诉讼请求已经在（2015）城民一初字第348号案件中处理过了，原告严重违背了一事不再理的审判原则。2、生效的（2015）城民一初字第348号民事判决书明确约定了原、被告各自承担损失。被告未违反合同义务，被告不构成缔约过失责任，原告无权依据缔约过失要求被告承担利息损失。3、原告在同一诉讼中既主张侵权又主张赔偿，对于原告主张的赔偿，应予以驳回，另案诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经审理查明，东瑞口岸购物商场系被告金生公司开发建设，被告润昌公司承租后统一对外出租运营。2012年8月24日，原告（乙方）与被告润昌公司（甲方）签订《东瑞口岸商铺租赁合同》，合同约定：乙方自愿租赁甲方投资管理的位于兰州市城关区东岗东路2309号东瑞口岸商场5楼503号商铺（以下简称涉案商铺）用于经营家居、内衣；年租金为35652元；租赁期3年。双方还约定了其他事宜。原告于2012年8月20日向被告润昌公司交纳了保证金10万元，于2012年8月24日向被告润昌公司交纳了房租35652元。后被告润昌公司将原告的503号的商铺调换至403号商铺。因商场整改，2015年4月10日晚，被告润昌公司拆除了包括涉案商铺在内的商场四楼铺面，原告商铺内的货物由被告润昌公司暂存。原告因与被告润昌公司在履行商铺租赁合同过程中产生纠纷，原告于2015年4月30日向本院提起诉讼，请求确认被告润昌公司违约，解除双方签订的《东瑞口岸商铺租赁合同》。在该案审理过程中，被告润昌公司提起反诉，请求判令：1、原告向被告润昌公司支付拖欠的自2013年9月28日至2015年4月10日的租金19014.4元及利息损失，该商铺使用费损失及利息损失应当计算至原告实际��还商铺之日止。2、原告向被告润昌公司支付拖欠的物业费1913.3元，采暖费2861.1元，以上共计4774.4元，直至原告实际交还商铺之日止。本院于2015年10月26日作出（2015）城民一初字第348号民事判决书，认为原告俞燕与被告润昌公司签订的东瑞口岸商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告于2015年1月27日向被告润昌公司发出了解除合同通知书，被告润昌公司收到通知书后亦表示同意解除合同。因此双方签订的东瑞口岸商铺租赁合同自被告润昌公司收到解除合同通知书时已经解除，故对于原告要求本院确认解除合同的请求不予处理。关于原告要求确认被告润昌公司违约导致合同解除及被告润昌公司反诉要求原告支付租金的请求，本院依据原告俞燕、被告润昌公司双方对合同不能履行应承担的责任确定��告承担应付租金的60%，被告润昌公司承担应付租金的40%。关于被告润昌公司反诉要求原告支付自2013年9月28日至2015年4月10日租金的主张，本院审理后确定原告租金应当从被告润昌公司公布的起租时间即2014年10月31日起算。原告应当支付租金的期限为自2014年10月31日至原告腾房之日即2015年4月10日，现原告已将房屋交还被告润昌公司，且原告已向被告润昌公司交纳了一年的房屋租金，故不存在原告拖欠被告租金的事实，本院对被告润昌公司该反诉请求不予支持。关于被告润昌公司要求原告支付拖欠的租金利息损失的反诉请求，因被告润昌公司对此利息损失没有提出具体数额，其该项诉讼请求不明确，故本院不予支持。关于被告润昌公司要求原告支付拖欠的物业费1913.3元的反诉请求，因双方在合同中明确约定商铺租赁期内第一年度的物业费由被告润昌公司承担，被��润昌公司公布的起租时间为2014年10月31日，故2014年10月31日-2015年10月30日期间的物业费应当由被告润昌公司自己承担，而商铺已于2015年4月10日被被告润昌公司拆除，故被告润昌公司反诉要求原告支付自2013年12月23日至2015年4月9日期间物业费没有事实及法律依据，本院不予支持。关于被告润昌公司要求原告支付采暖费2861.1元的反诉请求，因双方在合同中明确约定原告经营、使用产生的采暖费由原告承担，且被告润昌公司已代缴该笔费用，故该笔费用应当由原告承担。但合同同时约定原告拖欠商铺相关费用的，被告润昌公司有权优先从保证金中扣除。现原告支付的商铺租赁保证金10万元，远多于其拖欠的采暖费，被告润昌公司可从租赁保证金中予以扣除，故本院对被告润昌公司该项反诉请求亦不予支持。综上，本院判决：一、驳回原告俞燕的诉讼请求。二、驳回兰州润��商贸有限责任公司的反诉请求。在（2015）城民一初字第348号民事判决书中，本院认为原告作为承租商铺的经营者，签订合同时也应当对商场的权属及相关消防情况进行了解及审查，这不仅是商业决策的谨慎考虑，也是商铺经营者承租房屋时应当尽到的基本审查义务，对于原告认为被告润昌公司管理运营的东瑞口岸未经消防验收，其签订租赁合同违反法律规定的主张未予采纳。（2015）城民一初字第348号民事判决宣判后，原告俞燕与被告润昌公司均未上诉。判决生效后，被告润昌公司向原告退还保证金34350元。庭审中，原告主张以6.15%的年利率计算自2012年8月至2016年4月止207629.34元的利息为49654.16元。本院认为，本案争议的焦点为:被告金生公司是否应承担本案民事责任；本案是否属于一事不再理的范畴。缔约过失责任是指在��约过程中，缔约当事人一方违反诚实信用原则所应承担的先合同义务，而造成对方信赖利益损失时所应当承担的民事责任。缔约过失责任只能发生在缔约阶段，而不能发生在合同成立后。原告俞燕与被告金生公司之间未签订任何合同，不存在缔约的过程，故原告要求被告金生公司承担缔约过失责任并返还原告商铺租金、保证金并支付利息的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。本院作出的生效判决已认定原告与被告润昌公司签订的东瑞口岸商铺租赁合同合法有效，且对原告主张商铺未经消防验收，其与被告润昌公司签订租赁合同违反法律规定的主张未予认定，原告又基于此合法有效的合同要求被告润昌公司承担缔约过失责任，亦无法律依据。对被告润昌公司主张原告严重违背了一事不再理的审判原则的辩称，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案与（2015）城民一初字第348号案件相对比，不属于上述规定的重复起诉的情形，对被告润昌公司该辩称，本院不予采纳。关于原告要求返还商铺租金35652元、保证金65652元的请求，原告与被告润昌公司签订东瑞口岸商铺租赁合同后，本院在已发生法律效力的（2015）城民一初字第348号民事判决书中确定原告租金应当从被告润昌公司公布的起租时间即2014年10月31日起算，同时确定原告承担应付租金的60%，被告润昌公司承担应付租金的40%。被告润昌公司于2015年4月10日收回了原告的商铺，原告应支付自2014年10月31日至2015年4月10日期间商铺的租金为9499元【（35652÷12×5+35652÷365×10）×60%≈9499】，被告润昌公司应返还原告商铺租金26153元（35652-9499=26153）；依据原告与被告润昌公司的约定，被告润昌公司代原告支付的采暖费10万元从保证金中扣除，被告润昌公司已经向原告退还保证金34350元，故被告润昌公司应返还原告保证金62788.9元（100000-2861.1-34350=62788.9）。关于原告要求被告赔偿货物损失的请求，原告提交的销售单不足以证明被告于2015年4月10日收回原告商铺时，涉案商铺内存放的货物损失数量，原告可待收集证据后，另行主张，对原告该请求不予支持。关于原告要求被告赔偿其装修损失及鉴定费的诉讼请求，原告提交了甘肃至信资产评估事务所出具的资产评估报告书，该报告书对俞燕所使用的位��兰州市城关区东瑞口岸商场403号经营用房装饰工程的价值进行了评估，评估的结果为该装饰工程的重置成本为29952.42元，评估价值为21865.27元。被告润昌公司认为该评估系原告方单方委托的，其次认为作出该评估报告所依据的视频及装饰工程设计图作为依据进行评估不具有客观真实性。但现装修已被破坏，无法还原，故对该评估报告认定的涉案商铺装修重置成本为29952.42元、评估价值为21865.27元予以认定。因本院作出的（2015）城民一初字第348号民事判决书认定的双方合同不能履行用承担的责任确定为原告承担60%，被告承担40%，故对原告诉请的要求被告应赔偿其装修费8746元【21865.27×40%=8746元】的诉讼请求予以部分支持、鉴定费1600元（4000×40%=1600）予以部分支持。关于原告要求被告支付2012年8月至2016年4月利息49654.16元的诉讼请求，原告向被告润��公司交纳房屋租金及保证金后，使用了租赁房屋，且双方约定对所交保证金不计息返还，故原告要求被告支付房租及保证金利息的主张，无事实及法律依据，本院不予支持；原告要求被告支付公证费利息的主张，亦无法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告兰州润昌商贸有限责任公司于判决生效后十日内向原告俞燕返还商铺租金26153元、保证金62788.9元。二、被告兰州润昌商贸有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告俞燕装修损失8746元、鉴定费1600元。三、驳回原告俞燕其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付��延履行期限的债务利息。案件受理费5159元，原告俞燕负担3454元，被告兰州润昌商贸有限责任公司负担1705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。审　判　长　　陶生莲代理审判员　　程　娟人民陪审员　　张繁芹二〇一六年十月二十四日书　记　员　　陈丽萍百度搜索“”