（2016）湘0529民初87号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-12
案件名称
原告肖果与被告城步苗族自治县房地产开发公司、中国邮政集团公司湖南省城步苗族自治县分公司、第三人胡佐坤房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
城步苗族自治县人民法院
所属地区
城步苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖果,城步苗族自治县房地产开发公司,中国邮政集团公司湖南省城步苗族自治县分公司,胡佐坤,罗立荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十六条第一款，第二十五条，第二十六条第一款，第三十六条，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
湖南省城步苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0529民初87号原告：肖果，男。委托诉讼代理人：郭世雄，湖南富强律师事务所律师。被告:城步苗族自治县房地产开发公司，住所地湖南省城步苗族自治县儒林镇新田路138号。法定代表人:肖林九，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵晖，男。被告：中国邮政集团公司湖南省城步苗族自治县分公司，住所地湖南省城步苗族自治县儒林镇新田路。主要负责人：罗海军，该分公司总经理。委托诉讼代理人：贺青兰，中国邮政集团公司湖南省城步苗族自治县分公司法律事务专员。委托诉讼代理人：黄春芳，中国邮政集团公司湖南省城步苗族自治县分公司职工。第三人：胡佐坤，男。第三人：罗立荣，女。原告肖果与被告城步苗族自治县房地产开发公司（以下简称城步房地产开发公司）、中国邮政集团公司湖南省城步苗族自治县分公司（以下简称城步邮政公司）、第三人胡佐坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。因罗立荣与本案有直接利害关系，肖果于2016年4月5日向本院申请追加罗立荣为本案第三人，为查明案件事实，本院于2016年4月6日追加罗立荣为本案第三人。因罗立荣下落不明，本院依法向其公告送达相关诉讼材料。本院于2016年8月22日公开开庭对本案进行了审理。原告肖果及其委托诉讼代理人郭世雄，被告城步房地产开发公司的法定代表人肖林九及其委托诉讼代理人赵晖，被告城步邮政公司负责人的委托诉讼代理人黄春芳、贺青兰，第三人胡佐坤均到庭参加诉讼，第三人罗立荣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告肖果向本院提出诉讼请求：1、确认原告肖果与被告城步房地产开发公司的邮政佳苑Ａ1－402号商品房买卖合同有效；2、判决邮政佳苑Ａ1－402号房产归原告肖果所有；3、由被告城步房地产开发公司立即为原告肖果办理邮政佳苑A1—402号房屋产权证手续；4、判令第三人胡佐坤立即停止阻碍原告肖果装修邮政佳苑Ａ1－402号房屋的行为。庭审过程中，原告自愿放弃第4项诉讼请求。事实与理由：原告系被告城步邮政公司的职工。2010年12月17日，被告城步房地产开发公司与被告城步邮政公司签订了《土地使用权转让协议》及《补充协议》，协议约定城步邮政公司将城儒国用[2007]字第５－248号土地的使用权转让给城步房地产开发公司，城步邮政公司职工以团购的方式优先优惠从城步房地产开发公司购买邮政佳苑45套以内的商品房。协议签订后，包括原告在内的43位城步邮政公司职工参与了本次团购，原告选购了邮政佳苑Ａ1-402号房，该房总价为151300.6元。原告于2010年12月1日、2011年4月27日分两次向被告城步房地产开发公司支付了15万元购房款。2012年邮政佳苑项目竣工，被告城步房地产开发公司与除原告外的其他团购职工均签订了商品房买卖合同，办理了房屋交付及产权登记手续。原告多次催促被告城步房地产开发公司与其补签商品房买卖合同及办理产权证手续，但被告城步房地产开发公司均不予理睬。2014年，在原告对邮政佳苑Ａ1-402号房进行装修时，受到第三人胡佐坤的阻挠，原告方知被告城步房地产开发公司项目部又将该Ａ1-402号房出售给了第三人胡佐坤。原告认为，邮政佳苑Ａ1-402号房应归原告所有，被告应当向原告交付房屋并为原告办理房屋产权证，为此诉至法院，请求依法如前。被告城步房地产开发公司辩称：第一，被告城步房地产开发公司与肖果并没有形成商品房买卖合同法律关系，理由如下：1、被告城步房地产开发公司与城步邮政公司签订的《土地使用权转让协议》及《补充协议》中的团购优惠条款，并不是城步房地产开发公司向肖果发出的商品房买卖合同的要约；2、城步邮政公司向城步房地产开发公司提供的《职工购房花名册》是城步邮政公司团购职工向城步房地产开发公司发出的认购意向表示，城步房地产开发公司的《公告》行为是向团购职工发出的要约邀请，只有购房职工应邀商定合同具体内容，签订《商品房买卖合同》，城步房地产开发公司与城步邮政公司团购职工的商品房买卖合同法律关系才成立。肖果因没有与城步房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，其向“邮政佳苑团购领导小组”设立的账户汇付购房款，接受人不是城步房地产开发公司，其行为并非是履行商品房买卖合同主要义务的行为。第二，邮政佳苑项目部系由该项目部负责人罗立荣自行组建，罗立荣拥有邮政佳苑开发项目的所有收益，自主经营邮政佳苑项目的开发建设，并承担该项目所有的法律责任，邮政佳苑项目部与第三人胡佐坤签订的《商品房买卖合同》成立且有效，邮政佳苑项目部有向胡佐坤交付房产的义务，且该义务邮政佳苑项目部已经履行。综上，请求依法驳回原告肖果的诉讼请求。被告城步邮政公司辩称，本案系原告与被告城步房地产开发公司之间的房屋买卖合同纠纷，与城步邮政公司无关，法院追加城步邮政公司为本案被告无事实和法律依据，城步邮政公司在本案中不承担法律责任。第三人胡佐坤辩称，第三人与被告城步房地产开发公司签订的商品房买卖合同合法有效，并已支付全部购房款，取得房屋钥匙，第三人已合法取得Ａ1-402号房产，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人罗立荣未向本院提出答辩意见，亦未向本院提交任何证据。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院认定事实如下：一、双方当事人无争议的事实城步县邮政局系被告城步邮政公司的前称，原告肖果系被告城步邮政公司职工。2010年6月12日，罗立荣为甲方，被告城步房地产开发公司为乙方，双方签订了《房地产开发合作合同》。该合同约定：１、甲方以乙方公司的名义与城步县邮政局签订城步县邮政局物流综合楼及住宅楼的合作开发项目，并取得该项目的开发权；2、项目资金由甲方负责筹措，按照谁投资、谁受益的原则，甲方有权享有本项目的收益；３、甲方向乙方支付本项目管理费6万元；４、甲、乙双方参与购房者签订售房合同。2010年12月17日，城步县邮政局为甲方，被告城步房地产开发公司为乙方，双方签订了《土地使用权转让协议》及《补充协议》，实际开发人罗立荣在前述两协议上均签名。前述协议约定：１、甲方将其所有位于儒林镇新田街、国有土地使用权证为城儒国用[2007]字第5－248号、面积为3626平方米、评估价格为206.32万元的出让用地47年的使用权限转让给乙方进行房地产开发，开发的工程项目名称为邮政佳苑综合楼，该综合楼共包括Ａ、Ｂ、Ｃ三栋；２、甲方员工享有优先优惠购买乙方在该宗土地上开发建设的商品房的权利，甲方员工优先优惠购买乙方开发的商品房，应采取团购的方式进行，团购均价为1078元/㎡，乙方优惠销售给甲方员工的住房应保证不多于45套（含45套），且乙方应在甲方员工优先选定购买的房号后方可将剩余房源对外进行销售；３、甲方职工团购乙方的商品房可根据施工图优先选定房号，应在2010年9月15日前完成选房，一经选定，不得更改，并交乙方备案；4、甲方职工团购乙方的商品房的均价按1078元/㎡执行，其中：一楼价1100元/㎡，二、三楼价1110元/㎡，四楼价1078元/㎡，五楼价1067元/㎡，六楼价1045元/㎡，七楼价1035元/㎡，复式楼价1300元/㎡，享受优先优惠购房的甲方员工仅限甲方正式职工（含退休、退养、聘用工）；5、甲方职工购房的，由购房者集体委托甲方先期分批代收全额购房款，再由甲方根据工程进度将购房款分批次拨付给乙方。随后，城步邮政公司组织职工进行邮政佳苑项目的商品房团购，城步邮政公司共有43名职工参与团购、并选定房号。城步邮政公司团购职工推选成立了邮政佳苑团购领导小组，该小组由肖果为组长，肖早成为副组长，黄春芳、刘大发、何顺海、陈玲为成员，其中肖早成负责管理工程建设质量及进度，黄春芳负责帐务处理，团购领导小组在邮政储蓄开具户名为陈玲、帐号为605559002200134077的个人活期帐户，所有城步邮政公司团购职工的购房款统一打入该帐户，然后按工程进度分批转入被告城步房地产开发公司的帐户。之后，职工肖仁光在第二次交款后退出了团购，至此，城步邮政公司共有包括原告在内的42名职工参与团购。原告肖果选定邮政佳苑Ａ栋Ａ1-402号房，该房总价为151300.6元，原告肖果于2010年12月1日、2011年4月27日分两次将15万元购房款汇至陈玲605559002200134077帐户。团购领导小组向被告城步房地产开发公司提供了记载有姓名、楼号、房屋面积、单价、总价、交款金额等内容的职工购房花名册，被告城步房地产开发公司在该花名册上盖章认可。2011年3月，被告城步房地产开发公司在被告城步邮政公司门口张贴公告要求所有团购职工与其签订商品房买卖合同。城步邮政公司41名团购职工与被告城步房地产开发公司签订了商品房买卖合同，原告肖果至今未与被告城步房地产开发公司签订商品房买卖合同。城步苗族自治县房产局于2010年11月16日向被告城步房地产开发公司颁发了邮政佳苑的商品房屋预售许可证。2011年3月7日，被告城步房地产开发公司与城步苗族自治县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，被告城步房地产开发公司支付土地出让金38.9836万元，取得邮政佳苑0.1599公顷土地的使用权，用途为普通商品住房用地。2011年3月10日，被告城步房地产开发公司在城步苗族自治县规划建设局办理了邮政佳苑的建设工程规划许可。2011年7月18日，邮政佳苑项目完工。2013年12月，城步苗族自治县建设行政主管部门对邮政佳苑项目工程进行竣工验收，该项目工程经验收合格。2013年1月14日，被告城步房地产开发公司邮政佳苑工程项目部与第三人胡佐坤签订了商品房买卖合同，将Ａ1-402号房以每平方米1580元、总价23.3520万元销售给胡佐坤，胡佐坤支付了全部购房款。被告城步房地产开发公司于同日向胡佐坤交付了Ａ1-402号房的钥匙，该钥匙上贴有“肖果”二字的标签。城步邮政公司团购领导小组共收取了42户团购职工的购房款583.46万元，于2010年12月6日至2014年1月７日期间分13次向被告城步房地产开发公司支付了529万元购房款。2014年10月20日至2015年4月期间，被告城步房地产开发公司又收到邮政局部分团购职工个人交来的购房尾款178769.6元。邮政佳苑Ａ栋Ａ1-402号房在城步苗族自治县房产局没有进行过预告登记及产权登记。2014年1月，原告肖果请人撬开Ａ1-402号房的门锁并对该房进行装修，在装修过程中受到第三人胡佐坤的阻止，遂产生纠纷诉至法院。上述事实，有原告提交的《土地使用权转让协议》、《补充协议》、城步邮政公司团购花名册、付款明细帐、现金缴款单、刘建平商品房买卖合同及对刘建平的调查笔录、胡佐坤商品房买卖合同、转帐凭证、照片，被告城步房地产开发公司提交的《土地使用权转让协议》、《补充协议》、城步邮政公司已签订购房合同职工花名册、城步邮政公司团购职工商品房买卖合同、城步邮政公司已付购房款清单及附件、城步邮政公司团购职工个人已付款清单及附件、《国有建设用地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证申请表》、《商品房屋预售许可证》、《竣工验收报批表》、城步苗族自治县房产局证明，第三人胡佐坤提交的房地产开发合作合同、胡佐坤商品房买卖合同及购房款收据、邮政佳苑Ａ1-402号房钥匙照片及当事人的当庭陈述在卷予以佐证。二、双方当事人有争议的证据及事实1、原告提交的肖早成工作日记，用以证明原告多次要求与被告城步房地产开发公司签订商品房买卖合同，但被告城步房地产开发公司都没有与原告签订合同的事实，被告城步房地产开发公司认为该份证据不真实，本院认为该份证据记载的内容不连续，且无其他证据予以佐证，对该证据不予采信，对原告用以证明的事实不予认定；2、被告城步房地产开发公司提交的城步邮政公司团购职工欠款清单，用以证明尚有何顺海等12户团购职工欠被告城步房地产开发公司51.3190万元，城步房地产开发公司没有收到肖果的任何购房款的事实，原告肖果对该份证据的真实性没有异议，但对被告用该证据证明原告没有交纳购房款有异议，本院认为，对该份证据中证明原告未与被告城步房地产开发公司签订商品房买卖合同、被告城步邮政公司团购职工应支付购房款645.7403万元，已支付529万元的事实予以认定，对城步房地产公司用以证明的其他事实不予认定。3、第三人胡佐坤提交的调解笔录、录音及录音记录，用以证明原告肖果与被告城步房地产开发公司于2011年4月11日就本案纠纷进行过调解，原告知道城步房地产公司在城步邮政公司发公告，要求团购职工需在规定时间内与城步房地产开发公司签订商品房买卖合同，否则视为放弃团购资格的事实，原告肖果认为该两份证据与本案无关联，本院认为，对该两份证据中证明肖果与房地产开发公司于2011年4月11日就本案纠纷进行过调解，城步房地产开发公司曾在城步邮政公司门口张贴公告要求团购职工与其签订商品房买卖合同的事实予以认定，对第三人用以证明的其他事实不予认定。4、第三人胡佐坤提交的潘显文商品房买卖合同及交款凭证，用以证明城步房地产开发公司项目部有权收取购房款的事实，本院认为该份证据与本案无关联，确认为无效证据。5、第三人提交的（2015）城民初字第76号判决书，用该判决书认定的事实证明第三人与城步房地产公司签订的合同合法有效，原告认为对判决书认定的事实没有异议，但该份证据不能作为定案依据，不能证明第三人胡佐坤与城步房地产公司签订的合同合法有效，本院认为，各方当事人对该份判决书认定的事实都无异议，对判决书中认定事实予以确认，其他部分不予认定。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。本案争执焦点为：1、原告肖果与被告城步房地产开发公司的商品房买卖合同是否成立；2、被告城步房地产开发公司与第三人胡佐坤的商品房买卖合同是否有效；3、本案诉争Ａ1-402号房归谁所有。针对争执焦点，本院评判如下：一、原告肖果与被告城步房地产开发公司的商品房买卖合同是否成立。本案中，原告肖果作为被告城步邮政公司的职工，按照二被告之间的合同约定，享有以优惠价团购商品房的资格。被告城步房地产开发公司辩驳其公司未与原告肖果签订商品房买卖合同，不存在商品房买卖关系，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条的规定，房地产转让应当签订书面转让合同，原告肖果与被告城步房地产开发公司虽未签订书面的商品房买卖合同，但在被告城步邮政公司与被告城步房地产开发公司的《土地使用权转让协议》及《补充协议》中已明确约定了被告城步邮政公司职工个人购房的优惠条件、选号购房方式、楼层单价等内容，协议授权被告城步邮政公司代收职工购房款，之后按工程开发进度支付购房款。根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，前述协议和补充协议中的相关约定应为被告城步房地产开发公司向被告城步邮政公司的职工发出了购房要约。原告肖果已按要约的要求进行选号定房、并支付了15万元购房款，系对该购房要约作出承诺。根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十六条、第二十二条、第二十五条、第二十六条的规定，被告城步房地产开发公司的要约已经生效，原告肖果的购房承诺也已生效，原告肖果与被告城步房地产开发公司已订立邮政佳苑Ａ1-402号房的买卖合同。原告肖果向团购领导小组帐户交纳购房款15万元，只剩下1300.6元未交，且被告城步房地产开发公司已按工程进度从该团购领导小组帐户领取了售房款529万元，因此，应视为原告已向被告城步房地产开发公司履行主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，原告与被告城步房地产开发公司的商品房买卖合同成立并合法有效，被告城步房地产开发公司未提供证据证明已依法解除了与原告的商品房买卖合同，故本院对原告要求确认其邮政佳苑Ａ1－402号房买卖合同有效的诉讼请求予以支持，对被告城步房地产开发公司关于其未与原告形成商品房买卖合同关系的答辩观点不予采纳。二、被告城步房地产开发公司与第三人胡佐坤的商品房买卖合同是否有效。第三人胡佐坤虽是与被告城步房地产开发公司邮政佳苑项目部签订了商品房买卖合同，但该项目部的负责人是该项目的实际开发人，在第三人胡佐坤全额支付了购房款后，城步房地产开发公司也向胡佐坤交付房屋钥匙，第三人胡佐坤与被告城步房地产开发公司成立了商品房买卖合同关系，且该合同不存在合同法第五十二条关于合同无效的情形，该合同依法成立并有效。三、邮政佳苑Ａ1-402号房归谁所有。本案中，被告城步房地产开发公司就Ａ1-402号房分别与肖果及胡佐坤之间成立买卖合同关系，实属一房两卖，两份商品房买卖合同均合法有效。从本案查明的事实来看，两份商品房买卖合同均未进行预告登记，Ａ1-402号房也未进行产权登记，但城步房地产开发公司向第三人胡佐坤交付房屋钥匙，应视为城步房地产公司向胡佐坤履行了交付义务，该房屋已为胡佐坤转移占有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外的规定，胡佐坤已经受领交付了A1—402房。由于不动产一物多卖中各方合同均合法有效，且均未进行产权登记情形的处理，我国法律尚无规定，故参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条确定的普通动产订立多重买卖的裁判规则，本案诉争邮政佳苑Ａ1-402号房应归第三人胡佐坤所有。因被告城步房地产开发公司已向胡佐坤履行了给付义务，再向原告履行交房义务则为事实上的履行不能，故，本院对第三人胡佐坤辩称其合法取得邮政佳苑Ａ1-402号房的观点予以采纳，对原告要求确认邮政佳苑Ａ1－402号房归其所有、由被告城步房地产开发公司立即为其办理房屋产权证手续的诉讼请求不予支持。至于原告肖果的经济损失，肖果可以另行提起诉讼，要求被告城步房地产开发公司承担违约责任并赔偿其经济损失。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十六第第一款、第二十五条、第二十六条第一款、第三十六条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，经合议庭评议，并报本院审判委员会研究决定，判决如下：一、原告肖果与被告城步苗族自治县房地产开发公司的邮政佳苑Ａ1－402号商品房买卖合同有效；二、驳回原告肖果的其他诉讼请求。本案受理费6618元，由原告肖果承担6518元，被告城步苗族自治县房地产开发公司承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长 贺 云审 判 员 王萍芳人民陪审员 刘爱国二〇一六年十月二十四日代理书记员 周炬明附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十六条要约到达受要约人时生效。采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。第二十五条承诺生效时合同成立。第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：搜索“”来源：