（2016）吉0104民初2301号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-03-15
案件名称
长春万科物业服务有限公司与王喜惠物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市朝阳区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长春万科物业服务有限公司,王喜惠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0104民初2301号原告：长春万科物业服务有限公司，住所：长春市二道区自由大路4369号。法定代表人：郎雨春，总经理。委托诉讼代理人：赵茜，吉林中证律师事务所律师。被告：王喜惠，男，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：于瑞，吉林正森律师事务所律师。原告长春万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告王喜惠物业服务合同纠纷一案,本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业委托诉讼代理人赵茜，被告王喜惠委托诉讼代理人于瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。万科物业向本院提出诉讼请求：要求王喜惠支付拖欠的物业服务费19,926.65元及违约金2,100.42元。庭审中，万科物业明确违约金计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍。事实和理由：万科物业接受长春嘉湖房地产开发有限公司（以下简称嘉湖房地产）的委托进行前期物业管理，《前期物业服务合同》约定万科柏翠园小区物业服务管理费按照建筑面积每月每平方米4.6元标准收取，王喜惠系万科物业管理的万科柏翠园小区业主，该房屋建筑面积240.66平方米。自2015年4月1日起至2016年6月30日，王喜惠共拖欠物业费19,926.65元，违约金2,100.42元，由于王喜惠拖欠物业服务费导致万科物业正常运营困难，严重损害万科物业及其他业主的权益。万科物业多次电话催要及书面方式通知王喜惠限期支付物业服务费，王喜惠至今不予理睬。故起诉至法院。王喜惠辩称，一、开发商与万科物业签订的《前期物业服务合同》已于2014年12月31日到期，且王喜惠没有与万科物业签订《物业服务合同》，因此王喜惠与万科物业之间不存在权利义务关系。二、万科物业自2015年1月1日起至今没有取得《物业收费许可证》，属于违法收费。三、自2016年5月小区成立业主委员会后，至今没有与万科物业签订《物业服务合同》。四、《前期物业服务合同》约定的物业费收费标准过高。五、因万科物业与王喜惠之间没有签订《物业服务合同》，故双方没有关于违约金的约定，万科物业主张违约金没有法律依据。六、《签订物业服务合同》中约定的服务面积中有“3万平方前广场公园”不属于小区内部绿色设施，因此万科物业无权要求王喜惠对此部分面积交纳物业费用。七、万科物业提供的物业服务存在多项问题不能解决。经审理查明，2009年12月29日，嘉湖房地产与万科物业签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：嘉湖房地产委托万科物业对坐落于长春市朝阳区的万科柏翠园提供前期物业服务，合同期限自2009年12月29日起至2014年12月31日止。物业服务的标准为住宅（含电梯费4.6元/月/平方米），物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季度首日即以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的0.3%向乙方支付违约金。2011年9月7日，王喜惠与嘉湖房地产签订《商品房买卖合同》一份，约定王喜惠购买嘉湖房地产开发的坐落于朝阳区的房屋，建筑面积240.66平方米。2013年3月11日王喜惠办理入住手续。2015年1月1日《前期物业服务合同》到期后万科物业仍继续对小区提供物业服务。2016年5月小区业主委员会成立，至今尚未与万科物业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同，也未作出解聘万科物业的决议。认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、万科柏翠园入住资料、交费明细、催费函。本院认为：第一，万科物业系依法成立的从事物业管理服务的公司，嘉湖房地产与万科物业就柏翠园小区签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王喜惠为柏翠园的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，该《前期物业服务合同》对王喜惠具有约束力。虽然该服务合同约定的期限为2009年12月29日至2014年12月31日，但合同期届满后，万科物业仍在该小区为全体业主提供物业服务，根据《前期物业服务合同》第五条：“1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。”的规定，该《前期物业服务合同》继续有效。王喜惠应当按照约定向万科物业支付物业费。第二，关于万科物业收费资格及收费标准问题。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”，现万科物业依据《前期物业服务合同》中约定的物业费计算标准向王喜惠主张权利，符合法律规定。王喜惠提出的万科物业没有取得物业收费许可证属于违法收费以及物业费标准过高之答辩主张于法无依，不予支持。因此王喜惠应当依约支付物业服务的费用，万科物业提出的自2015年1月1日至2016年6月30日期间的物业费为19,926.65元（4.6元/月/平方米×240.66平方米×18个月）的主张合理，应予支持。第三，对于万科物业主张的违约金一节，由于《前期物业服务合同》中约定了违约金每日按欠费总额的0.3%计算。故万科物业参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，提出按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准计算违约金的请求合理。《前期物业服务合同》第十三条约定：“物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳……”因此每季度物业费产生的违约金起算日期应为下季度的首日，即2015年第一季度的物业费产生的违约金应从2015年4月1日起计算，依此类推。因万科物业仅主张2016年6月30日之前发生的违约金，故王喜惠欠付2016年第二季度物业费尚未产生违约金，其余违约金均计算至2016年6月30日止。第四，对于王喜惠提出的物业公司服务存在多项问题未解决一节，由于王喜惠并未提供相关证据支持其主张，故对其此项答辩主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王喜惠于本判决生效后立即向原告长春万科物业服务有限公司支付拖欠的2015年1月1日至2016年6月30日期间的物业费19,926.65元；二、被告王喜惠于本判决生效后立即给付原告长春万科物业服务有限公司违约金（违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍为标准，以3,321.11元为基数从2015年4月1日计算至2015年6月30日止；以6,642.22元为基数从2015年7月1日计算至2015年9月30日止；以9,963.33元为基数从2015年10月1日计算至2015年12月31日止；以13,284.44元为基数计算从2016年1月1日计算至2016年3月31日止；以16,605.55元为基数从2016年4月1日计算至2016年6月30日止）；三、驳回原告长春万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费351.00元，由被告王喜惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 闫 欣审 判 员 孙彦辉人民陪审员 魏 睿二〇一六年十月二十四日书 记 员 倪春祥 搜索“”