（2016）鲁06民终4176号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2016-12-22

案件名称

烟台宏达房地产开发有限公司莱山分公司与张述义房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张述义,烟台宏达房地产开发有限公司莱山分公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终4176号上诉人（原审被告）：张述义，退休工人。委托诉讼代理人：王旭，山东君辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台宏达房地产开发有限公司莱山分公司。住所地：烟台市莱山区闻涛山庄**号。负责人：孙志利，该公司经理。委托诉讼代理人：杨芳，该公司职员。委托诉讼代理人：郝碧峰，山东君孚律师事务所律师。上诉人张述义因与被上诉人烟台宏达房地产开发有限公司莱山分公司（以下简称宏达莱山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张述义上诉请求：1.裁定驳回被上诉人一审对上诉人的诉讼请求；2.全案诉讼费用和其他费用由被上诉人承担。二审诉讼过程中，张述义增加上诉请求：1.依法对于被上诉人违章建筑的房屋非法获得的使用费收入（含以前）予以返还，同时应向相关房管行政部门出具司法建议书，对于违章建筑进行整改；2.依法确认被上诉人对于租赁合同无效承担全部过错，并依法降低房屋使用费的标准；3.上诉人承租后，先后投资18万余元，应抵顶房屋使用费。事实和理由：一、一审法院适用法律不当。一审法院经过审查，认定双方签订的租赁合同和补充协议为无效协议，被上诉人出租的房屋为违章建筑，应对被上诉人因此获得的非法利益予以返还，并应出具司法建设书，对于违章建筑进行整改。无效合同处理，对于过错方（被上诉人）未有任何处罚，违反无效合同的处理原则。既然合同无效，房屋使用费不能按照合同约定的租金为计算基数，应依法降低房屋使用费的标准。二、被上诉人存在欺诈。双方签订租赁合同前，关于上诉人对租赁房屋的房产证和土地证的疑问，被上诉人向上诉人出示烟台市莱山区经济技术开发区管理委员会出具的证明，但该证明材料的内容和一审法院已经认定的事实严重不符。上诉人认为该证明：1.系被上诉人伪造。2.系管理委员会出具的假证明。3.上诉人承租后，先后投资18万余元，应抵顶房屋使用费。无论哪种情形，对于上诉人来说，被上诉人的行为系欺诈。宏达莱山公司辩称，上诉人上诉请求和理由均不能成立，涉案房屋虽然未办理产权登记，但这是历史原因造成的，并没有任何行政机构认定为非法建筑，因此不存在被上诉人非法获得房屋使用费的问题。关于上诉人上诉要求法院向行政机关出具司法建议书，不是民事诉讼所要审理的范围，对于上诉人所讲的对违章建筑进行整改，超出了上诉人民事权利范围。上诉人要求确认租赁合同无效，被上诉人承担过错责任，并且要求降低房屋使用费的标准，也没有事实和法律依据。按照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释，即使合同无效，承租人仍应按合同约定的租金标准承担支付房屋使用费，不存在降低的规定。上诉人的第三项上诉请求中要求其投资的18万元折抵房屋使用费，在一审时上诉人未提出该请求，也未提交任何证据，该请求不能成立。被上诉人认为一审判决未彻底处理双方争议，一审判决认定租赁合同无效，应当直接判令上诉人返还被上诉人房屋，并且按照租金的标准支付房屋使用费直到实际返还之日为止。但一审判决只判到了2016年7月12日前的房屋使用费，是不妥当的。综上，请求驳回上诉，依法判决。宏达莱山公司向一审法院起诉请求：1、张述义支付房屋占有使用费564500元，并自起诉之日起按年利率20%支付利息至实际给付之日止；2、张述义赔偿律师费30000元；3、诉讼费由张述义负担。一审法院认定事实：2014年8月6日，宏达莱山公司、张述义签订《租赁合同》一份，约定：宏达莱山公司将坐落于烟台市莱山区三垒路8号的建筑面积约为11345平方米的房屋出租给张述义使用，租期10年，自2014年11月8日起至2024年11月7日止；首次年租金600000元，其中从2014年11月8日至2017年11月8日的租金为每年600000元；租金半年缴纳一次，即每年的11月8日和5月8日前缴纳租金；合同签订当日，宏达莱山公司即将合同租赁内容交付张述义管理使用，双方办理文字交接手续；张述义如未按期支付租金，逾期超过10天，按银行同期贷款利率的3倍支付违约金至本息全部付清为止；如还有其他损失（包括但不限于直接损失、间接损失、可得利益损失及追偿损失发生的诉讼费、差旅费、律师费等），违约方应一并赔偿。2016年1月19日，宏达莱山公司、张述义又签订《补充协议》一份，约定：由于张述义没有按照协议缴纳租金，经双方协商签订补充协议；根据原租赁合同内容，截至2016年1月18日，张述义应缴纳租金78.8万元及押金2万元共计80.8万元，但张述义现金缴纳5万元、木门制作抵顶租金28.6万元、安排宏达莱山公司酒店消费2.2万元，经账目互抵后张述义还欠宏达莱山公司租金共计44.75万元，张述义承诺在2016年6月1日前按宏达莱山公司所需要的产品供应到宏达莱山公司指定地点并安装到位，抵顶所欠宏达莱山公司44.75万元的房租，若逾期，张述义按每天1000元向宏达莱山公司支付违约金；补充协议签订当日，张述义将原租赁的北区厂房交还给宏达莱山公司，只租赁建筑面积约为4423平方米的南区厂房，后续张述义租赁的南区厂房租金每年23.4万元，支付房租时间等内容仍按原租赁合同执行；张述义如逾期缴纳租金，应按照年息20%向宏达莱山公司支付违约金，逾期超过一个月，宏达莱山公司有权随时无偿解除合同并无偿收回房屋。另查，涉案房产系宏达莱山公司的总公司烟台宏达房地产开发有限公司建设，该总公司授权宏达莱山公司对外出租及收取租金，并办理相关维权事宜。张述义从2014年11月8日开始占用涉案房产至今，且已经支付给宏达莱山公司使用费35.8万元，至宏达莱山公司起诉之日，张述义欠付宏达莱山公司使用费437288元。涉案房产至今未取得土地使用权证及建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。庭审中，宏达莱山公司主张占有使用费系根据租赁合同约定的每年60万元的标准，从2014年11月8日计算至2016年11月7日，并扣除张述义已经支付的租金35.8万元及从2016年1月19日开始的涉案房产北区部分的占用费；主张因本次诉讼支出了律师代理费30000元，为此提交了其与山东君孚律师事务所签订的《委托代理合同》一份及山东君孚律师事务所于2016年6月8日出具给其的代理费增值税专用发票三张予以证明。张述义认为双方签订的租赁合同无效，律师代理费与其无关，不同意宏达莱山公司的上述主张。一审法院依据当事人陈述、租赁合同、补充协议、书面证明、委托代理合同、增值税专用发票、庭审笔录等认定上述事实。一审法院认为，宏达莱山公司、张述义就涉案房产签订租赁合同及补充协议，约定了租金标准，张述义依约占有使用了涉案房产，事实清楚。因涉案房产至今未能取得土地使用权证及建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，根据相关规定，宏达莱山公司、张述义就涉案房产订立的租赁合同及补充协议无效。故，宏达莱山公司依据补充协议中约定的违约责任条款，要求张述义承担律师代理费，缺乏合同依据，且诉讼并非解决纠纷的唯一途径，律师代理费亦非诉讼之必要支出，与张述义之间并无必然的因果关系，故宏达莱山公司主张律师费，不予支持。宏达莱山公司要求张述义参照租赁合同及补充协议约定的租金标准支付涉案房产的实际占有使用费，并自愿从中扣除张述义已经支付的相关费用，于法有据，对宏达莱山公司的该项请求予以支持；根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应予返还，故张述义理应及时将占用的涉案房产交还宏达莱山公司，因暂时不能确定张述义在本案判决作出之日以后是否还会继续占有使用涉案房产，故宏达莱山公司主张自本案判决作出之次日起至2016年11月7日的占有使用费，缺乏事实依据，不予支持，宏达莱山公司可待张述义占用事实实际发生后再行主张权利。宏达莱山公司主张自起诉之日起的占有使用费的利息，与法不悖，但其主张利息的计算方式缺乏合同及法律依据，故对其主张利率在中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率以下的部分，予以支持，超出部分，则不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2016年7月12日判决：一、张述义于本判决生效之日起十日内向烟台宏达房地产开发有限公司莱山分公司支付自2014年11月8日起至2016年7月12日止的房屋占有使用费473189元，并赔偿自2016年5月18日起至实际给付之日止的利息损失（以2016年5月17日前所欠占有使用费437288元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。二、驳回烟台宏达房地产开发有限公司莱山分公司的其他诉讼请求。如果张述义未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4873元，由烟台宏达房地产开发有限公司莱山分公司负担994元，张述义负担3879元；保全费3520元，由张述义负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，上诉人张述义与被上诉人宏达莱山公司就涉案房产签订《租赁合同》以及《补充协议》，因为涉案房产至今未能取得建设工程规划许可证，所以双方订立的上述租赁合同及补充协议均属于无效。但是，宏达莱山公司参照租赁合同及补充协议约定的租金标准，要求张述义支付拖欠的实际占有涉案房产期间的占有使用费，于法有据。一审法院在审理过程中，向双方释明涉案租赁合同无效，要求宏达莱山公司明确诉讼请求时，宏达莱山公司表示不要求返还涉案房产，坚持之前的诉讼请求。一审法院判令张述义向宏达莱山公司支付自2014年11月8日起至2016年7月12日止的房屋占有使用费473189元，并赔偿自2016年5月18日起至实际给付之日止的相应利息损失，2016年7月13日以后的房屋占有使用费宏达莱山公司可另行主张。宏达莱山公司二审中提出应当直接判令王述义返还房屋，并且按照租金的标准支付房屋使用费直到实际返还之日为止的意见，因宏达莱山公司未对一审判决提出上诉，其提出的上述意见本院不予处理。张述义上诉请求降低房屋使用费的标准，驳回宏达莱山公司的一审诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。张述义二审中提出其承租涉案房屋以后先后投资18万余元，应抵顶房屋使用费的上诉意见，因其一审期间未提出反诉，二审期间宏达莱山公司不同意对此一并审理，双方亦调解不成，故本院不予审理，双方对此部分争议可以另行解决。张述义提出应向相关房管行政部门出具司法建议书，对违章建筑进行整改等有关意见，不属于本案审理范围，本院亦不予审理。综上所述，上诉人张述义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4873元，由上诉人张述义负担。本判决为终审判决。审判长　　杨卫东审判员　　吴继辉审判员　　陈晓彦二〇一六年十月二十四日书记员　　林重霄 关注公众号“”