（2016）湘11民终1796号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2016-11-12

案件名称

庄凯印、涂丽萍与永州德润房地产投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省永州市中级人民法院

所属地区

湖南省永州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

庄凯印,涂丽萍,永州德润房地产投资发展有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省永州市中级人民法院民事判决书（2016）湘11民终1796号上诉人（原审原告）：庄凯印。委托诉讼代理人：杨松艳。上诉人（原审原告）：涂丽萍。委托诉讼代理人：杨松艳。上诉人（原审被告）：永州德润房地产投资发展有限公司。法定代表人：杨忠军。委托诉讼代理人：李烈。上诉人庄凯印、涂丽萍因与上诉人永州德润房地产投资发展有限公司房屋买卖合同��纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2016）湘1102民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人涂丽萍及委托诉讼代理人杨松艳，上诉人永州德润房地产投资发展有限公司的委托诉讼代理人李烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄凯印、涂丽萍上诉请求：撤销一审判决并依法改判，永州德润房地产投资发展有限公司赔付庄凯印、涂丽萍逾期交房违约金5832.77元、层高负差违约金15,349.40元、取消落地窗导致赠送面积负差违约金27,410.08元、取消落地飘窗成本价3600元，由永州德润房地产投资发展有限公司承担增加面积的办证费用，一、二审诉讼费用由该公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。庄凯印、涂丽萍拒绝收房原因是永州德润房地产投资发展有限公司拒绝提交《商��房买卖合同》第十一条约定的交房必须提供的证明材料，而非该公司变更设计。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定“如果甲方（永州德润房地产投资发展有限公司）在交房时不出示或出示的证明文件不齐或未满足第十一条约定的其他条件的，乙方（庄凯印、涂丽萍）有权拒绝收房，由此产生的逾期交房责任由甲方承担，按每天万分之一的违约金承担逾期交房违约责任”。二、一审法院已经认定永州德润房地产投资发展有限公司提交的《户型面积对照表》真实、有效，并予以采信，庄凯印、涂丽萍主张按该公司提交的《户型面积对照表》上的实测面积、赠送面积计算购买房屋面积负差，以此索要多支付的购房款并无不当。三、永州德润房地产投资发展有限公司存在单方取消落地飘窗设计、层高缩水、逾期交房等违约行为，依照法律规定和双方当事人的合同约定，庄凯印、涂丽萍有权选择不退房，要求该公司承担降低房价款并赔偿损失的违约责任。永州德润房地产投资发展有限公司辩称，庄凯印、涂丽萍的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。永州德润房地产投资发展有限公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判为驳回庄凯印、涂丽萍的诉讼请求，一、二审诉讼费用由庄凯印、涂丽萍负担。事实和理由：原审法院以永州德润房地产投资发展有限公司于2015年12月3日向庄凯印、涂丽萍发出的《承诺书》为依据判令该公司承担变更设计的补偿无事实依据及法律依据，适用法律错误。一是庄凯印、涂丽萍未按照该承诺书主张权利，永州德润房地产投资发展有限公司在一审诉讼中也正式向庄凯印、涂丽萍申明撤销该承诺，该承诺已不再具有法律效力；二是永州德润房地产投资发展有限公司交付的房��层高2.9米，仅比双方合同约定的层高少0.1米，但不影响房屋使用功能，该公司也并未因此而增加整个开发项目的建筑面积，未因此获利，法律未规定需要赔偿损失，合同也未约定应赔偿损失。庄凯印、涂丽萍辩称，永州德润房地产投资发展有限公司提供的商品房层高与合同约定不符，影响了居住质量、装修选择及品味、后续增值空间等，给庄凯印、涂丽萍造成了损失。永州德润房地产投资发展有限公司至今不具备合同约定的交房条件，庄凯印、涂丽萍实际收房时间是2016年3月8日，逾期交房时间190天，应支付违约金5832.77元。庄凯印、涂丽萍向一审法院起诉请求：1、永州德润房地产投资发展有限公司按实测建筑面积重新计算购房总价款；2、永州德润房地产投资发展有限公司扣除缩水楼层层高成本后按总购房款10%承担违约责任（即30,698.8元）；3、永州德润房地产投资发展有限公司在计算购房总价款时扣除赠送面积的房价款、扣除落地飘窗成本后，另按总购房款10%承担违约责任（即30,698.8元）；4、责令永州德润房地产投资发展有限公司承担逾期交房违约金（从2015年8月31日计算至实际交付之日止）；5、永州德润房地产投资发展有限公司在交房时基础设施与其他设施按合同约定全部到位；6、责令永州德润房地产投资发展有限公司修复交付房屋墙体渗水问题。一审法院认定事实：庄凯印、涂丽萍获得永州德润房地产投资发展有限公司印制E户型三房两厅一厨两卫建筑面积约117.7平方米、赠送面积约17.65平方米的卖房宣传资料后，庄凯印、涂丽萍（乙方）于2013年8月23日与永州德润房地产投资发展有限公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方零陵区芝山大道东侧金源广场苹果社区2幢2层1单元E户型预售商品房一套，该房层高3米，预售房预测面积为117.71平方米（其中套内面积91.16平方米，公摊面积26.55平方米），购房款306,988元；合同第九条设计变更约定：（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等设计变更影响到乙方所购商品房质量或者使用功能的，甲方应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知乙方。甲方未在规定时限内通知乙方的，乙方有权退房。（二）乙方应当在通知送达之日起15日内做出是否退房答复。乙方逾期未书面答复的，视同接受变更。第十一条交付条件约定：（一）甲方应当在2015年8月31日前向乙方交付该商品房。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，甲方未按照第十一条的期限和条件将该商品房交付乙方的，按照下��第1种方式处理:1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权退房，甲方应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按乙方全部已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起向乙方支付违约金。第十二条市政基础设施和其他设施的承诺约定：2、其他设施：公共绿地、公共道路、公共停车场等设施，按市、区审核通过的规划，实施到位。合同签订后，庄��印、涂丽萍按合同约定的付款方式、价款将购房款全部支付给永州德润房地产投资发展有限公司。2015年11月24日，永州德润房地产投资发展有限公司以特快专递向庄凯印、涂丽萍发交房通知书，告知庄凯印、涂丽萍于2015年12月10日前来苹果社区物业服务中心办理交付手续，办理地点为苹果社区售楼部。庄凯印、涂丽萍发现房屋没有飘窗，层高只有2.9米，永州德润房地产投资发展有限公司变更了设计而拒收房屋。2015年12月3日，永州德润房地产投资发展有限公司向庄凯印、涂丽萍发了承诺书，承诺如下：一、本小区设计审批层高2.9米，实际施工层高2.9米，设计有飘窗，永州德润房地产投资发展有限公司施工时为提高业主居住空间而没有做，由于该公司销售人员失误导致在与业主签订销售合同时约定层高不一致。基于此，对于售房合同约定层高三米的客户，该公司依照合��销售总面积按78元/平方米补偿给业主，合同约定层高2.9米的客户，按39元/平方米补偿给业主；二、延迟交房违约金按合同约定计算至业主收房之日止（最迟计算至该公司办理管道煤气开通手续之日）；三、上述补偿款在业主收房时抵扣业主所交房款及费用；四、管道煤气在2015年12月10日前向相关专业公司申请办理开通手续。永州德润房地产投资发展有限公司做出承诺后，2015年12月10日，庄凯印、涂丽萍仍不收房，并于2016年1月4日委托律师向永州德润房地产投资发展有限公司发律师函，声明永州德润房地产投资发展有限公司交房不成立，双方僵持。一审法院认为，庄凯印、涂丽萍获得永州德润房地产投资发展有限公司印制E户型三房两厅一厨两卫建筑面积约117.7平方米、赠送面积约17.65平方米的卖房宣传资料后，与该公司签订了《商品房屋买卖合同》，是双方真实意思的表示，合法有效。永州德润房地产投资发展有限公司的卖房宣传资料是要约邀请，应当视为《商品房屋买卖合同》的部分。合同签订后，双方就应当全面履行合同，而永州德润房地产投资发展有限公司通知庄凯印、涂丽萍接收的所购房屋没有飘窗，层高降低了10厘米，更改了设计。永州德润房地产投资发展有限公司更改设计也没有通知庄凯印、涂丽萍，依合同约定，庄凯印、涂丽萍可要求退房，但庄凯印、涂丽萍至今不要求永州德润房地产投资发展有限公司退房，却要求继续履行合同。事后永州德润房地产投资发展有限公司对庄凯印、涂丽萍做出了补偿承诺，该承诺是该公司真实意见表示，不违反相关法律规定，相对公平合理，故可依永州德润房地产投资发展有限公司的承诺按合同销售总面积按78元/平方米补偿给庄凯印、涂丽萍，补偿金额为9181.38元。双��约定交房时间为2015年8月31日，永州德润房地产投资发展有限公司通知庄凯印、涂丽萍接房时间为2015年12月15日前，因永州德润房地产投资发展有限公司变更设计，庄凯印、涂丽萍拒绝收房。2015年12月3日，永州德润房地产投资发展有限公司对庄凯印、涂丽萍做出了承诺，对庄凯印、涂丽萍予以补偿，庄凯印、涂丽萍仍不收房，也不要求退房。因此，该院认定2015年12月15日是庄凯印、涂丽萍收房时间，对庄凯印、涂丽萍要求该公司支付2015年12月15日后的逾期违约金，不予支持。按合同约定，逾期交房违约金为永州德润房地产投资发展有限公司按日计算向庄凯印、涂丽萍支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起支付违约金，永州德润房地产投资发展有限公司逾期交房106天，应支付违约金3254.07元（106天×306,988元×0.0001）。对庄凯印、涂丽萍要求永州德润房地产投资发展有限公司继续履行合同，并按照房屋买卖合同的约定和法律规定的交房条件交付房屋的诉讼请求，该公司没有表示不履行合同，并承担了逾期交房违约金，故不予支持。庄凯印、涂丽萍诉请要求按实测建筑面积重新计算购房总价款，因无证据证实实测面积是多少，故不予支持。庄凯印、涂丽萍诉请要求永州德润房地产投资发展有限公司在交房时基础设施与其他设施按合同约定全部到位，因该项诉讼请求不具体，不予支持。庄凯印、涂丽萍要求责令永州德润房地产投资发展有限公司修复交付房屋墙体渗水问题，因缺乏证据支持，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事��讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限永州德润房地产投资发展有限公司自该判决生效后三日内补偿庄凯印、涂丽萍9181.38元；二、限永州德润房地产投资发展有限公司自该判决生效后三日内支付庄凯印、涂丽萍违逾期交房违约金3254.07元；三、驳回庄凯印、涂丽萍的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1450元，由庄凯印、涂丽萍承担1350元，永州德润房地产投资发展有限公司承担100元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定永州德润房地产投资发展有限公司以特快专递形式通知庄凯印、涂丽萍于2015年12月10日前办理交付手续的事实错误，应为2015年12月9日前。一审查明的其他案件事实属实，本院予以确认。另查明，庄凯印、涂丽萍于2016年3月8日接收了本案商品房。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。庄凯印、涂丽萍上诉提出由永州德润房地产投资发展有限公司承担因擅自将落地飘窗变更为室内窗导致办证面积增加的相关办证费用的诉讼请求，因其一审时未提出该项诉讼请求，且本院调解不成，庄凯印、涂丽萍可另行起诉。本案二审争议的焦点是：一、永州德润房地产投资发展有限公司应否向庄凯印、涂丽萍支付房屋层高、窗户与合同约定不符的违约金或补偿款，如应支付，应支付多少金额；二、原审判决计算逾期交房违约金是否错误。关于焦点一，永州德润房地产投资发展有限公司向庄凯印、涂丽萍提供的商品房没有落地飘窗、实际层高低于合同约定的层高0.1米，已然构成违约，且其违约行为确实会给房屋的使用功能造成不利影响，事实上给庄凯印、涂丽萍造成了损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”虽然本案双方当事人未在合同中约定出现上述违约情形后计算违约金的方式，但在违约事实发生后，永州德润房地产投资发展有限公司曾承诺会依照合同销售总面积按78元/平方米补偿给庄凯印、涂丽萍，故在认定违约金计算标准时，可以将该项承诺作为参考。原审法院根据永州德润房地产投资发展有限公司的违约程度，认定该公司应向庄凯印、涂丽萍支付补偿款的数额为9181.38元并无不当。庄凯印、涂丽萍上诉提出永州德润房地产投资发展有限公司应支付层高负差违约金15,349.40元、��消落地窗导致赠送面积负差违约金27,410.08元、取消落地飘窗成本价3600元，因其主张的计算方式无法律依据和合同依据，故本院不予支持。永州德润房地产投资发展有限公司提出不应支付补偿款的上诉请求不能成立，本院亦不予支持。关于焦点二，永州德润房地产投资发展有限公司与庄凯印、涂丽萍在《商品房买卖合同》中对房屋交付条件进行了约定，即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等。然而，永州德润房地产投资发展有限公司未能举证证明其销售给庄凯印、涂丽萍的商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，故应认定该商品房未达到合同约定的交房条件。合同约定的交房时间为2015年8��31日前，但截止二审辩论终结时（2016年9月19日），该商品房仍未达到合同约定的交房条件，而庄凯印、涂丽萍实际收房时间为2016年3月8日，故原审判决将2015年12月15日认定为计算逾期交房违约金的截止时间错误，逾期交房违约金应计算至2016年3月8日。根据合同约定，逾期交房违约金为永州德润房地产投资发展有限公司按日计算向庄凯印、涂丽萍支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起向庄凯印、涂丽萍支付违约金，永州德润房地产投资发展有限公司逾期交房190日，应向庄凯印、涂丽萍支付违约金5832.77元（190×306,988元×0.0001）。原审判决计算逾期交房违约金错误，本院予以纠正。综上所述，永州德润房地产投资发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；庄凯印、涂丽萍的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民��诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省永州市零陵区人民法院（2016）湘1102民初247号民事判决第一项，即限永州德润房地产投资发展有限公司自本判决生效后三日内补偿庄凯印、涂丽萍9181.38元；二、变更湖南省永州市零陵区人民法院（2016）湘1102民初247号民事判决第二项为：限永州德润房地产投资发展有限公司自本判决生效后三日内向庄凯印、涂丽萍支付逾期交房违约金5832.77元；三、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2016）湘1102民初247号民事判决第三项；四、驳回庄凯印、涂丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1450元，��上诉人庄凯印、涂丽萍负担580元，上诉人永州德润房地产投资发展有限公司负担870元。二审案件受理费1450元，由上诉人庄凯印、涂丽萍负担580元，上诉人永州德润房地产投资发展有限公司负担870元。本判决为终审判决。审　判　长　　乔晋楠审　判　员　　彭卫民代理审判员　　刘　爱二〇一六年十月二十四日书　记　员　　张玲慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、��销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注微信公众号“”