（2016）京02民终7233号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2016-10-28

案件名称

鑫亚实业发展有限公司上诉北京永利信丰房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

鑫亚实业发展有限公司,北京永利信丰房地产开发有限公司

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2016）京02民终7233号上诉人（原审被告）：鑫亚实业发展有限公司，住所地北京市东城区广渠门北里乙73号。法定代表人陈春生，董事长。委托诉讼代理人顾炜，男，该公司综合管理部总经理。委托诉讼代理人张忠，北京国咨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京永利信丰房地产开发有限公司，住所地北京市东城区广渠门北里甲73号3号楼305号。法定代表人王春生，董事长。委托诉讼代理人刘彤，男，该公司总工程师。委托诉讼代理人张维锋，北京济和律师事务所律师。上诉人鑫亚实业发展有限公司（以下简称鑫亚实业公司）因与被上诉人北京永利信丰房地产开发有限公司（以下简称永利信丰公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第17205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鑫亚实业公司的委托诉讼代理人顾炜、张忠，被上诉人永利信丰公司的委托诉讼代理人刘彤、张维锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫亚实业公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回永利信丰公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：永利信丰公司的主张已经超过诉讼时效，原判对此没有认定是错误的；我公司并未违反双方的约定，建设配电室也不是临电改正式电的唯一途径；原判认定我公司应当按照规划要求拆除北楼和西楼不当，侵犯了已被房屋管理部门确认的我公司的不动产财产权利以及管理部门的行政管理权。永利信丰公司辩称，电费差价是因为鑫亚实业公司的违约行为致使我公司产生的损失，该公司应予赔偿；侵害的后果一直在持续中，双方未就此达成处理协议，故不存在诉讼时效问题；不能建设配电室，则为供电采取的其他解决方式就只能是弥补性措施，费用昂贵难以实施；北楼、西楼与规划不符是鑫亚实业公司的责任，是否取得产权与应予拆除没有必然联系。永利信丰公司向一审法院起诉请求：要求判令鑫亚实业公司赔偿我公司支出的电费差价1146989.55元及利息损失（自2010年7月1日起按照同期银行贷款利率计算至实际付清之日止）。一审法院认定事实：2001年1月20日，永利信丰公司与鑫亚实业公司签订两份《合作开发建设住宅合同书》。合同约定，经市计委、（2000）京经规划字第042号文及京计工字［2000］2024号文批复，原崇文区广渠门北里乙73号原北京光电器件厂厂区6800平方米用地及地上设施以及原广渠门北里甲73号北京福田建材机械有限责任公司厂区6400平方米用地转让给鑫亚实业公司。该地转让给鑫亚实业公司后，按照市规划局规划要点通知书的要求进行住宅及配套建设。全部建筑面积约54000平方米。鑫亚实业公司负责地上物拆除及代征地拆迁费用，提供给永利信丰公司三通一平并拥有合法产权及使用权的建设用地。原地上建筑物北楼（2200平方米）、西楼临建产权及使用权归鑫亚实业公司所有。鑫亚实业公司分得住宅六层（6000平方米）、商业配套不低于1600平方米、2号单宿办公楼全部建筑面积约6000平方米至7000平方米（以竣工面积为准）及全部地下两层车库约9800平方米。工程竣工验收后，鑫亚实业公司对该地拥有全部国有土地使用权。鑫亚实业公司对所分的建筑物拥有全部产权。办理使用权所发生费用由鑫亚实业公司承担。永利信丰公司负责申请立项、计划报批、规划前期准备、工程及配套的全部工作及投资。负责工程管理、委托、监督、监理等全部工作。永利信丰公司完成对鑫亚实业公司承诺的全部责任后，所剩余的建筑面积全部归永利信丰公司所有，永利信丰公司拥有全部处置权。本工程预计开工日期为2001年6月，并计划于2003年6月前竣工交付使用。2001年6月21日，永利信丰公司取得了原崇文区广渠门北里乙73号住宅1#、3#楼的《建设工程规划许可证》。2001年10月17日，永利信丰公司取得了原崇文区广渠门北里乙73号住宅2#配套楼的《建设工程规划许可证》。经双方当事人确认，《合作开发建设住宅合同书》中所指的北楼位于建设工程规划许可证的绿化停车场45处，西楼位置处规划图中并无建筑物。永利信丰公司另提供了鑫亚实业公司委托华新工程顾问国际有限公司制作的广渠门内北里乙73号住宅的《总平面交通组织图》，该图中北楼位置为绿化停车场，西楼位置无建筑。2002年12月，永利信丰公司、鑫亚实业公司合作开发的广渠门北里乙73号住宅1#、2#、3#楼均通过竣工验收。2003年4月10日，北京市规划委员会向永利信丰公司出具《规划意见通知书》，内容为：“你单位2003年3月11日申报的拟在崇文区广渠门北里乙73号规划建设小区配电室的有关材料收悉。经我委研究，根据《北京城市总体规划》以及有关法律、法规、规定，待满足下列条件后，再向我委申报。根据该小区审定方案，1#、2#、3#住宅楼建成的同时，院内西侧和北侧现状办公楼应全部拆除，以实现规划绿地。目前1#、2#、3#住宅楼已建成即将入住，但该拆建筑尚未拆除。应先行拆除该拆建筑，按小区规划实现规划绿地和停车场后再向我委申报研究配电室建设问题。”庭审中，永利信丰公司、鑫亚实业公司均表示双方合作开发的广渠门北里乙73号小区至今尚未建设配电室。2003年10月29日，北京市规划委员会向永利信丰公司出具《建设工程规划验收不合格通知书》，内容为：“规划行政主管部门于2003年10月27日对你（单位）在崇文区广渠门北里73号住宅楼1、3#楼的建设工程组织了规划验收，经审核，该工程不符合2001规建字0769号建设工程规划许可证批准内容，规划验收不合格。原因如下：你单位用地范围内及市政代征地内建筑均未拆除，根据北京市人民政府第86号令规定，依法验收不合格。”永利信丰公司提交了北京市崇文区城市规划管理局《临时建设工程规划许可证》及北京光电器件厂《检查》用以证明，北京市崇文区城市规划管理局于1999年8月12日同意北京光电器件厂申请在原崇文区广渠门北里乙73号建设临时建设工程两处，各一层，使用期限为24个月。但北京光电器件厂在具体施工时考虑到该厂厂址已转让给鑫亚实业公司，该厂与鑫亚实业公司双方办公人员较多，一层房屋明显不够用便在未继续申报的情况下建了一幢三层办公楼，待工程完工将立即拆除违章建筑。鑫亚实业公司虽对上述两份证据与本案的关联性不认可，但鑫亚实业公司亦承认东城区广渠门北里乙73号院内只有一处临建即为西楼。永利信丰公司自2003年1月至2010年6月就东城区广渠门北里甲、乙73号及东城区广渠门内北里即双方合作开发的房地产项目按照临时用电价格共交纳电费7412286.09元，该小区物业公司北京鑫亚东方物业管理有限公司按照居民用电价格向永利信丰公司支付电费共计6265296.54元。北京鑫亚东方物业管理有限公司垫付电费后再向小区居民收取。永利信丰公司支付了电费差价共计1146989.55元。自2010年7月，永利信丰公司与电力部门协商后，电力部门对该小区开始按照居民用电价格收取电费。鑫亚实业公司对永利信丰公司提交的电费差价单据真实性不持异议，对永利信丰公司主张的电费差价数额亦不持异议。鑫亚实业公司提交了永利信丰公司于2005年5月12日致鑫亚实业公司的《工程竣工遗留问题的确认函》，函件中永利信丰公司列举双方遗留未结束工作包括“4、新建锅炉房投资，院内北楼、西楼费用分摊。8、为保留西楼临建铁路西侧绿化，鑫亚公司承诺补贴100万元，已到位50万元”，以此证明西楼、北楼相关权益归鑫亚实业公司。鑫亚实业公司另提交了案外人北京永利房地产开发有限公司致鑫亚实业公司的《关于双方合作有关问题的意见》，其中有内容“鑫亚公司可得到27500平方米的建筑面积，占总建筑面积46.2%，价值约14000万元，同时保留北楼西楼4000平方米建筑。以上意见请鑫亚公司领导研究考虑”，以此证明西楼、北楼相关权益归鑫亚实业公司。对《工程竣工遗留问题的确认函》，永利信丰公司认可真实性，但认为该函中永利信丰公司并没有承认同意鑫亚实业公司保留西楼和北楼。对《关于双方合作有关问题的意见》，永利信丰公司真实性与关联性均不认可，认为该意见是第三方北京永利房地产开发有限公司出具的，与永利信丰公司无关。永利信丰公司提交了北京永利房地产开发有限公司的工商查询信息，证明该公司已经吊销。永利信丰公司、鑫亚实业公司均认可第三方北京永利房地产开发有限公司并未参与双方合作开发的广渠门项目建设。鑫亚实业公司提交了房屋所有权证，用以证明鑫亚实业公司于2005年取得了北楼（产权证中为4号楼）的所有权证。因鑫亚实业公司已取得房屋所有权证，故北楼不应拆除。对此，永利信丰公司认可所有权证书的真实性，但不认可取得所有权证即表示不应拆除的意见。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。永利信丰公司、鑫亚实业公司签订的两份《合作开发建设住宅合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《合作开发建设住宅合同书》中约定，鑫亚实业公司负责地上物拆除及代征地拆迁费用，提供给永利信丰公司三通一平并拥有合法产权及使用权的建设用地。原地上建筑物北楼（2200平方米）、西楼临建产权及使用权归鑫亚实业公司所有。在双方合作开发过程中，因鑫亚实业公司未按照规划拆除北楼、西楼，影响了小区配电室的建设，使永利信丰公司承担了相应的电费差价。根据《建设工程规划许可证》及《总平面交通组织图》中显示，北楼应当拆除建造绿化停车场，西楼作为临时建筑亦应拆除。拆除合作开发房地产项目中的地上建筑物的义务在鑫亚实业公司方，鑫亚实业公司未按规划内容拆除北楼与西楼是造成小区无法建设配电室，在特定时间段内需按照临时用电价格交纳电费的重要因素。鑫亚实业公司辩称其保留北楼与西楼系合同约定，不应承担相应电费差价的意见，因《合作开发建设住宅合同书》中对北楼及西楼所有权和使用权归鑫亚实业公司所有的约定缺乏明确的权利保留期限，而西楼作为临时建筑，其保留使用有明确的期限限制，鑫亚实业公司对此应当知晓，北楼在规划设计中属于应当拆除的建筑物，鑫亚实业公司作为合作开发一方亦应知晓。因此，该公司应当按照规划设计的要求拆除北楼与西楼。因其未按约定拆除北楼及西楼，致使永利信丰公司产生电费差价损失，鑫亚实业公司对此应当承担赔偿责任。鑫亚实业公司的该答辩意见，法院不予采纳。鑫亚实业公司主张永利信丰公司的诉讼请求超过法律规定的诉讼时效期间的答辩意见，因电费差价是鑫亚实业公司未依约履行合同义务致永利信丰公司产生的损失，鑫亚实业公司至今尚未拆除北楼与西楼，违约行为持续存在，若永利信丰公司不积极主动与电力部门协商解决电费差价问题避免损失扩大，电费差价损失仍会持续产生，故永利信丰公司有权随时就该电费差价损失主张权利。因此，鑫亚实业公司的该项答辩意见，法院不予采纳。永利信丰公司主张鑫亚实业公司自2010年7月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息的诉讼请求，因永利信丰公司于2003年1月至2010年6月一直垫付电费差价，垫付电费差价后会产生孳息损失，该损失亦系鑫亚实业公司违约所导致，故永利信丰公司该项诉讼请求法院予以支持。鑫亚实业公司主张永利信丰公司并非适格原告的意见，因双方合作开发小区委托的物业公司向小区业主按照居民用电价格收取了电费，而供电部门要求永利信丰公司按照临时用电的价格交纳电费，该公司已实际垫付了电价差额，永利信丰公司利益受损是客观存在的，其有权要求鑫亚实业公司赔偿电费差价。因此，永利信丰公司依合同主张权利主体适格，鑫亚实业公司的该项答辩意见，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、鑫亚实业发展有限公司于本判决生效后十五日内给付北京永利信丰房地产开发有限公司电费差价损失人民币一百一十四万六千九百八十九元五角五分；二、鑫亚实业发展有限公司于本判决生效后十五日内向北京永利信丰房地产开发有限公司支付电费差价的利息（以一百一十四万六千九百八十九元五角五分为基数，自二○一○年七月一日至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、驳回北京永利信丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，鑫亚实业公司提交了如下证据：1、2008年4月2日，北京市崇文区城市建设开发公司、北京联立房地产开发有限责任公司与永利信丰公司签订的协议书，欲证明各方协议达成了用电解决方案，因永利信丰公司未履行协议故未能实际履行；2、2008年3月及同年6月，北京市供用电建设承发包公司及北京京供民科技开发中心共同向北京城区供电开发总公司发出的中标通知书，欲证明涉案小区可从忠实里电源切改建设的中标情况；3、2009年11月20日城区供电公司、崇文区建设委员会、崇文区发展和改革委员会及永利信丰公司等八单位进行的会议纪要，欲证明因永利信丰公司原因导致涉案小区未能正式供电，而非北楼、西楼的问题；4、北京市电力公司城区供电公司客户服务中心编制的客户用电报装供电方案，欲证明电力公司已经为涉案小区制定了供电方案，因永利信丰公司自身原因未能正式供电，非北楼、西楼原因；5、北京鼎维通电气安装有限公司向鑫亚实业公司出具的电力工程情况汇总，欲证明涉案小区供电问题可通过其他方式解决，系永利信丰公司违反协议约定，造成未能正式供电。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，永利信丰公司认为上述证据均非新证据，对第2、4份证据的真实性亦不予认可。共同的质证意见为，以上证据与本案争议的电费差价的事实无关联性，只能证明其公司在配电室不能建设的情况下，积极采取其他方式解决供电问题，后均因费用过高未能施行；发生电费差价损失在前，解决方案在后，故不认可对方的证明目的。本院对双方争议的该事实认定如下：虽鑫亚实业公司提供的证据均为复印件，且部分证据的真实性尚待查明，但可以认定，在发生临电转正式电问题后，永利信丰公司曾试图采取建设配电室之外的手段来解决供电问题，虽均未能实际履行，但已在2010年6月后不再产生电费差价的问题。本院审理期间，双方均表示因合资合作开发房地产合同履行中产生纠纷，从2007年始双方之间即发生多起诉讼，但均未提及本案所涉电费差价问题。本院对一审审理查明的相关事实予以确认。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。永利信丰公司主张的电费差价损失发生在2003年1月至2010年6月间，现没有证据证明该公司就此款项向鑫亚实业公司主张权利，即没有诉讼时效中断或中止的情形，故应认定永利信丰公司请求保护民事权利的诉讼时效期间已过。综上所述，鑫亚实业公司就诉讼时效问题提出的主张符合法律规定，其上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院(2015)东民初字第17205号民事判决；二、驳回北京永利信丰房地产开发有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各18562元，均由北京永利信丰房地产开发有限公司负担（一审案件受理费已交纳，二审案件受理费于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长　　刘丽杰审判员　　蒋春燕审判员　　李　淼二〇一六年十月二十四日书记员　　宋　佳来源：百度“”