（2016）粤19民终5960号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-31
案件名称
邱莹霞与杨宁宁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨宁宁,邱莹霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终5960号上诉人（原审被告）：杨宁宁，女，汉族，1983年10月18日出生，住陕西省乾县。委托代理人：李万祥，广东展创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱莹霞，女，汉族，1976年12月31日出生，住江西省抚州市乐安县。委托代理人：林玉丽，广东科岸律师事务所律师。上诉人杨宁宁与被上诉人邱莹霞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初1835号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。邱莹霞于2016年2月24日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、杨宁宁向邱莹霞支付转让款余款50000元及违约金（按照每日1‰的标准，从2015年8月20日起计至清偿完毕之日止）。2、杨宁宁承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：2014年9月17日，邱莹霞作为卖方、杨宁宁作为买方、案外人东莞市志联房地产投资顾问有限公司（以下简称志联公司）作为经纪方，共同签订《房屋买卖合同》，约定邱莹霞以750000元的价格将其位于东莞市长安镇乌沙兴发路138号长佳长安花园4幢301号的房屋转让给杨宁宁，转让款以按揭方式分期支付，具体为：于2014年9月20日前支付定金75000元，于签订《房地产买卖合同》并取得房地产交易所收缴证件收据之日支付首期款（包含定金）450000元，余款300000元于交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接拨入邱莹霞银行账号。同时，双方约定如杨宁宁需将转让款交志联公司代管，应将款项存入志联公司指定账户后凭银行存款回单向志联公司换取代收款收据。且如杨宁宁逾期支付转让款给邱莹霞，每逾期一天，需按未付楼款金额的千分之一向邱莹霞支付违约金。合同签订后，邱莹霞依约交付房屋给杨宁宁，并协助杨宁宁办理了房屋产权变更登记手续，登记日期为2015年9月7日。但邱莹霞称杨宁宁尚未支付转让款余款50000元。对此，杨宁宁提供一份志联公司于2014年10月24日向其出具的《收据收据》，拟证明杨宁宁向志联公司支付了案涉房屋的税费29948元、担保费12200元和首期监管费70000元，合计112148元。杨宁宁主张，前述首期监管费包含了杨宁宁应付邱莹霞的转让款余款50000元，三方约定该款在房屋产权变更登记手续完成后由志联公司直接支付给邱莹霞，并且，志联公司于2015年11月就该款向邱莹霞出具了一份欠条，但因志联公司其后停业，相关负责人不知去向，邱莹霞无法向志联公司催讨欠款，邱莹霞才提起诉讼要求杨宁宁承担。邱莹霞对杨宁宁的陈述及提供的《收款收据》均不予确认，称从未从志联公司处收到任何案涉房屋的转让款或相关的欠条。原审法院认定上述事实的证据有：《房屋买卖合同》、《收件收据》、《收据》、银行账户交易明细清单、《收款收据》、《房地产权证》及原审庭审笔录等。原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《房屋买卖合同》中有关房屋买卖的约定，是双方的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，属合法有效。邱莹霞已按约交付房屋，并协助杨宁宁办理了房屋产权变更登记手续，杨宁宁按照合同约定，应在房屋产权变更登记手续及抵押登记手续完成后向邱莹霞支付转让款余款。现邱莹霞称杨宁宁尚有50000元转让款未支付，杨宁宁提供志联公司出具的《收款收据》，主张已向邱莹霞履行了付款义务，对杨宁宁的主张不予采纳。一是杨宁宁与志联公司之间的款项代管关系，属于杨宁宁与志联公司之间的合同行为，不能直接约束邱莹霞；二是《收款收据》的内容，不能表明杨宁宁委托志联公司将款项支付给邱莹霞，且邱莹霞知情并已实际收款；三是杨宁宁对其所述志联公司向杨宁宁出具了欠条的事实主张没有提供任何证据予以证明；四是即使杨宁宁委托了志联公司将款项支付给邱莹霞，且原告知情，但志联公司实际未支付，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，上述因志联公司原因造成违约的情形，也应由杨宁宁向邱莹霞承担违约责任。由上，杨宁宁不能证明已向邱莹霞告履行了付款义务，邱莹霞诉请杨宁宁立即支付转让款余额50000元，并按照合同约定，从房屋产权变更登记手续完成之日的次日起即2015年9月8日起，按照未付款每日1‰的标准计付违约金至清偿之日止，合法有据，予以支持。邱莹霞超出此限的违约金请求，不予支持。至于杨宁宁与志联公司之间的纠纷，可依照法律规定或者按照其双方之间的约定解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百二十一条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决：一、杨宁宁于判决发生法律效力之日起三日内向邱莹霞支付转让款余款50000元。二、杨宁宁于判决发生法律效力之日起三日内向邱莹霞支付违约金（以50000元为基数，按照每日1‰的标准，从2015年9月8日起计至清偿完毕之日止）。三、驳回邱莹霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费639元，由杨宁宁承担。上诉人邓聪、唐丽不服原审判决，向本院提起上诉称：杨宁宁根据案涉合同第12条向志联公司支付了包含监管费70000元在内的112148元，三方约定过户后结算。后经结算，志联公司应退还47500元给杨宁宁，杨宁宁需支付邱莹霞50000元购房款，三方约定志联公司直接将需退回给杨宁宁的47500元支付给邱莹霞，冲抵杨宁宁欠邱莹霞的购房尾款，杨宁宁另支付2500元现金给邱莹霞。杨宁宁支付了2500元现金给邱莹霞，志联公司也支付了5500元现金给邱莹霞，并向邱莹霞出具了42000元的欠条，承诺同年11月底偿还。但志联公司逾期未还，邱莹霞向公安机关报警，称被骗42000元。邱莹霞同意接受志联公司的42000元欠条并以债权人或受害人身份报警，证明邱莹霞同意杨宁宁将案涉债务转移给志联公司。据此，请求本院：1、撤销原审判决，改判杨宁宁无需支付转让款余额50000元及违约金。2、本案诉讼费由邱莹霞承担。被上诉人邱莹霞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。二审期间，本院依杨宁宁申请向东莞市公安局长安分局长安派出所调查，该所向本院提供了邱莹霞的询问笔录、欠条、房屋买卖合同（即案涉合同）、立案决定书等资料，其中，询问笔录记载邱莹霞向该所报警称其与杨宁宁签订的房屋买卖合同，房产总价750000元，剩余尾款42000元未付，由于买房要办理按揭，需要通过担保公司办理，办理完之后担保公司把钱给到王军强（志联公司法定代表人的丈夫）手上，王军强写了一张欠条给邱莹霞，后来邱莹霞听其他业主说王军强一家跑路了，邱莹霞就去报警了。欠条记载“今欠邱莹霞人民币肆万贰仟元，于2015年11月30日前还清。欠款人：王军强”。杨宁宁确认上述证据真实性，主张剩余房款42000元已转由志联公司承担，邱莹霞也同意了。邱莹霞主张上述证据已过举证期限，不同意质证，但邱莹霞确认法院调取的询问笔录是其在派出所做的询问笔录，欠条也是其提供给派出所的，邱莹霞并主张过户手续办完后，一直没有收到尾款，杨宁宁说把钱给了志联公司，后两人一起找志联公司，志联公司承认其收了杨宁宁保证金并说杨宁宁还欠其10000元中介费，扣除中介费后出了42000元的欠条给邱莹霞。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对杨宁宁上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：邱莹霞诉请杨宁宁支付剩余未付购房款50000元是否依法有据。首先，本院依职权向东莞市公安局长安分局长安派出所调取的询问笔录等资料，双方均予以确认真实性，本院依法予以确认。根据邱莹霞在派出所的询问笔录上的陈述可知，邱莹霞自认其与杨宁宁之间的房屋买卖合同仅剩余款42000元未付，邱莹霞未提供其他证据予以反驳，故本院认定双方之间案涉房屋买卖合同剩余42000元未付，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。其次，杨宁宁主张其已经将尾款42000元债务转移给志联公司。所谓债务转移，是指债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人，该第三人由此可主张原债务人对债权人的抗辩。债务转移的后果不仅是第三人需向债权人承担债务，该第三人也因此成为合同的当事人。而从杨宁宁上诉状上的陈述看，本案剩余42000元由志联公司支付的原因是杨宁宁支付给志联公司的购房款在扣除担保费等其他费用外还有余款，杨宁宁让志联公司将余款直接支付给邱莹霞，杨宁宁仅是将志联公司应向其返还的款项要求志联公司直接支付给杨宁宁的债权人邱莹霞，志联公司并不因此成为案涉合同的当事人，也不享有杨宁宁在该合同中应享有的抗辩权益，故该行为不属于债务转移，而应属于《中华人民共和国合同法》第六十五条规定的第三人代为履行债务的情形，现志联公司并未依约向邱莹霞支付剩余款项，根据上述法律规定，应由债务人杨宁宁向邱莹霞支付尾款并承担违约责任，原审法院认定杨宁宁应按照合同约定支付违约金正确。综上所述，杨宁宁的上诉部分有理，本院予以部分支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初1835号民事判决第三项。二、变更广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初1835号民事判决第一项为：限杨宁宁于本判决发生法律效力之日起三日内向邱莹霞支付转让款余款42000元。三、变更广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初1835号民事判决第二项为：限杨宁宁于本判决发生法律效力之日起三日内向邱莹霞支付违约金（以42000元为基数，按照每日1‰的标准，从2015年9月8日起计至清偿完毕之日止）。四、驳回邱莹霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费639元，由杨宁宁承担454元，由邱莹霞承担185元。二审案件受理费1050元，由杨宁宁承担882元，由邱莹霞承担168元。本判决为终审判决。审 判 长 杨 浩代理审判员 廖志明代理审判员 钟 雯二〇一六年十月二十四日书 记 员 梁玮珊第1页共9页 关注微信公众号“”