（2016）鲁1491民初620号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-30
案件名称
李刚与杨晓莉租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
德州经济开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李刚,杨晓莉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款
全文
德州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1491民初620号原告李刚。委托诉讼代理人刘爱菊，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人张美美，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被告杨晓莉。委托诉讼代理人胡肖燕，山东德洲律师事务所律师。原告李刚与被告杨晓莉租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李刚及委托诉讼代理人刘爱菊、张美美，被告委托诉讼代理人胡肖燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李刚向本院提出诉讼请求：1.要求依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，责令被告立即腾退该房屋及恢复原状（与王志勇房屋中间墙体）；2.依法判令被告支付原告房屋租金64000元、利息2005.33元（计算至2016年4月10日）及自2016年4月11日起至被告腾退房屋之日止按租金计算的占用房屋的使用费；3、依法判令被告支付违约金8000元；4.依法判令被告支付原告物业费1058.94元（计算至2016年4月）、水费2024.55元及自2016年5月1日至被告腾退房屋之日的物业费；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2013年10月10日签订了《房屋租赁合同》，原告将位于德州市经济开发区三八东路中建华府小区S1商业1-2层14号房产（上下两层结构）出租给被告使用，双方约定该房屋租金为8000元/月，并对租金支付等相关内容均作了明确约定。自2015年8月11日起至今，被告已拖欠原告8个多月房屋租金，其行为已构成违约。经原告多次催要，被告仍拒不支付。被告杨晓莉辩称，原、被告虽然有租赁合同，但双方约定好由次承租人方俊正向其支付租赁费，且方俊正也履行过，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：1、购房发票，以证明李刚有权出租位于三八东路中建华府小区S1商业1-2层14号房屋；2、房屋租赁合同，以证明李刚将涉案房屋于2013年11月11日出租给杨晓莉，房产租金为8000元/月。3、交易明细手机截屏，证明被告杨晓莉于2016年9月23日向原告李刚支付租金45000元。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的物业管理费、催缴通知单，以证明德州华府物业管理有限公司向李刚催缴自2015年12月1日至2016年11月30日的物业管理费用为2541.46元，水费金额2024.55元（2015年1月至2015年10月），租赁期间，杨晓莉尚欠物业费1058.94元（计算至2016年4月），水费2024.55元。被告杨晓莉提出物业费应由方俊正承担。2、被告提交的《协议书》，以证明原告、被告与方俊正达成协议，约定由方俊正向原告支付租金，原告提出《协议书》明确约定，本协议自方俊正向甲方（王志勇、李刚）付清76000元租赁费生效,原告辩称，被告未提供证据证明丙方已支付76000元的租金，原告李刚将房屋租赁给被告杨晓莉，李刚和杨晓莉之间形成的是租赁关系，后被告杨晓莉将房屋转租给方俊正，不影响原告李刚和被告杨晓莉之间的租赁关系。被告杨晓莉提交的《协议书》因生效条件未成就，协议无效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：三八东路中建华府小区S1商业1-2层14号房屋系原告李刚所有，原、被告双方于2013年10月10日签订了《房屋租赁合同》，约定：该房屋出租给被告使用，租赁期限60个月，自2013年11月11日起至2018年11月11日止，房屋租金为8000元/月，租金总额96000元；前三年房租费用按每月8000元交付，后两年按每年递增10%，租金每半年一交付，按每月租金8000元，每年一交付，租金每年按90000元。提前两个月付租金，墙体押金3000元；被告拖欠房租累计二个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按合同一个月租金额向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失，被告应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同签订后，原告李刚将位于德州经济开发区三八东路中建华府小区S1商业1－2层14号房屋交付被告杨晓莉使用。后被告杨晓莉将房屋转租给方俊正。2016年2月5日，李刚（甲方）、杨晓莉（乙方）、方俊正（丙方）签订协议书，约定：甲、乙双方同意解除两方之是签订的租赁合同；截止2016年2月11日，乙方共欠甲方租赁费用76000元，该费用由丙方承担，并由丙方直接交付甲方；丙方实际经营期间产生的水费、电费等费用由丙方承担，与乙方无关，乙方实际经营期间产生的一切法律问题由甲方负责承担处理；甲方同意与乙方解除合同后门市房由丙方租赁经营，甲方与乙方不再具有租赁关系，甲方与丙方的租赁合同由双方另行协商签订；丙方于本协议签订之日起19日内将76000元租赁费支付给甲方，本协议自丙方付清76000元租赁费时生效。被告自2015年8月11日起欠付租金，欠物业费1058.94元（计算至2016年4月），水费2024.55元；本案诉讼期间被告于2016年9月23日支付原告45000元。本院认为，原告李刚与被告杨晓莉签订的《房屋租赁合同》系双方在自愿基础上的真实意思表示，合法有效。原告将房屋交付被告使用，被告亦应按时足额支付租赁费。被告辩称应由次租赁人方俊正交付租金及物业管理费、利息及违约金，但其因提交的《协议书》生效条件未成就而无效，根据合同相对性，故对被告辩称本院不予采信。根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》第十三条约定：被告累计拖欠房租二个月以上的,原告有权终止合同。自2015年8月11日起2016年5月5日，被告杨晓莉已拖欠原告8个多月房屋租金。原告要求解除合同、立即腾退该房屋及恢复原状的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告欠付至腾退之日的租赁费、违约金8000元、物业费1058.94元、水费2024.55元，按照合同约定自2015年8月11日至2016年10月11日，租赁费每月8000元，共计112000元，原告认可收到租赁费45000元，尚欠67000元，合同约定：被告拖欠房租累计二个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按合同一个月租金额向原告支付违约金。被告未按约定履行义务，应支付违约金8000元。原告主张的物业费1058.94元、水费2024.55元，系被告欠付费用，应由被告支付。综上所述，原告主张的至腾退之日的租赁费、违约金8000元、物业费1058.94元、水费2024.55元，合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：一、解除原告李刚与被告杨晓莉2013年10月10日签订的《房屋租赁合同》，被告本判决生效之日起十日内腾退该房屋并恢复原状；二、被告杨晓莉于本判决生效之日起十日内支付原告李刚租金67000元（自2016年10月12日起至被告腾退该房屋之日止按租金每月8000元计算的占用房屋的使用费）、违约金8000元、物业费1058.94元（及自2016年5月1日至被告腾退房屋之日止的物业费）、水费2024.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1677元，保全费1020元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长 刘雪梅审 判 员 马 珂人民陪审员 徐金钟二〇一六年十月二十四日书 记 员 刘 晓 更多数据：搜索“”来源：