（2016）苏0621民初4454号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-23
案件名称
南通东湖物业管理有限公司与徐培康物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
海安县人民法院
所属地区
海安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南通东湖物业管理有限公司,徐培康
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0621民初4454号原告：南通东湖物业管理有限公司，住所地海安县中城街道（原海安镇）宁海南路197号。法定代表人：葛增春，公司总经理。委托代理人：黄立立，公司职员。委托代理人：孙海涛，江苏维多利律师事务所律师。被告：徐培康。原告南通东湖物业管理有限公司（以下简称东湖公司）与被告徐培康物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告东湖公司的委托代理人孙海涛、黄立立，被告徐培康到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告东湖公司向本院提出的诉讼请求，要求被告徐培康支付2015年2月26日至2016年2月25日物业费1982元，滞纳金2497.32元（2015年5月26日起开始计算至2016年7月25日，按照日千分之三的标准计算）并承担本案诉讼费。事实和理由：原告系江海清水园小区物业管理公司，被告为江海清水园9幢306室业主。原告为被告提供了物业服务，但被告未缴纳2015年2月26日至2016年2月25日物业费。被告徐培康辩称：房屋质量存在问题，西墙裂缝、大门倾斜，物业公司没能帮助有效处理。对于物业委员会产生不知情，前期物业管理服务协议虽然是被告签字的，但是是被骗的。物业卫生服务存在问题，门卡没有及时给予升级导致我老婆受伤，物业公司应当予以赔偿。本院经过审理认定事实如下：东湖公司自2010年以来一直负责江海·清水园的物业管理。2014年2月26日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定合同有效期自签字之日起至物业业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止，物业服务费用按年度一次性缴纳，业主应在每年的交房通知开出之月起1个月内缴纳年度物业费；逾期缴纳的，从交房通知单开出之月起第三个月起每逾期一日加收应缴纳金额3‰的滞纳金。2015年8月，江海·清水园业主委员会（以下简称业委会）与东湖公司签订了《江海·清水园物业管理合同》，约定合同自签订之日起生效，委托管理期限自2015年8月1日起至2018年7月31日止。两份协议（合同）均约定住宅为1.50元/㎡·月。另查明，被告徐培康为江海·清水园9幢306室业主，其所购房屋面积为110.09平方米。2014年2月26日，徐培康受领案涉房屋。2015年徐培康应支付的物业管理服务费为1981.62元（12月×110.09㎡×1.50元/㎡·月）。物业公司已对被告催缴了2015年度的物业管理服务费。庭审时，被告徐培康为证明原告物业服务不达标，向法院提交了其房屋存在裂缝及大门倾斜的照片。东湖公司辩解称，被告所称的房屋质量问题为其与开发商之间的纠纷，与原告物业服务无关，物业公司已经就被告的房屋及大门质量问题向开发商进行了反映，履行了自身的协助义务。以上事实，有当事人陈述，原告提交的前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、物业管理合同、交房通知单、物业服务费催缴函件、业主委员会备案表、联系函，被告提交的照片等证据在案佐证。本院认为：徐培康与东湖公司签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，应当认定为有效。依据我国法律规定，业主委员会有代表业主签订物业服务合同的权利，业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有法律效力。本案中，东湖公司作为物业服务公司已经履行了物业服务义务，作为小区业主应当支付相应费相应费用。被告徐培康辩称案涉房屋存在质量问题且找过原告维修，原告存在推脱、未能及时解决等服务不当行为，但被告所辩不是物业服务的内容。被告有关因房屋及大门质量问题的维修义务，应向相关责任人主张，物业公司已经履行了自身的协助义务，故对于被告徐培康的上述辩解意见本院不予采纳。关于被告所抗辩的门卡未能及时升级的问题，本院认为，门卡升级是物业公司为了方便小区管理而采取的措施，作为业主应当予以配合，但是该措施不应成为物业公司限制业主权利的手段。现被告申请升级门卡，原告仅升级7天，属于物业公司提供物业服务有瑕疵的内容。对于该瑕疵，物业公司可以通过继续履行，采取补救措施的方式来弥补，门卡停用并不足以成为被告拒缴物业费的理由。关于被告所述其老婆因原告门卡未能及时升级，导致扭伤造成的经济损失3000元，精神损失2000元，与本案无关，本院不予处理。关于被告所抗辩的物业卫生不达标的问题，本院认为物业公司作为物业服务公司，其提供服务包括对公共部位的维修、维护、管理和养护。物业公司自述每天有专人打扫，对该问题，于物业公司而言，是在物业服务项目中的小的瑕疵，原告东湖公司可以在以后的服务中对该部分内容进行改善。对于被告所述因业主装修导致的问题，可以通过物业公司进行协商。被告以此为由并要求减免部分物业费无法律依据。关于违约金，因双方协议约定的违约金明显超出法律规定的标准，我院参照民间借贷的利率标准，按年利率24%予以调整。综上，依据《国务院物业管理条例》第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐培康于本判决生效之日起10日内给付原告南通东湖物业管理有限公司2015年2月26日至2016年2月25日物业费1981.62元，滞纳金594.49元（2015年5月26日起开始计算至2016年7月25日，按照年利率24%的标准计算）。如果被告徐培康未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告南通东湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由被告徐培康负担（徐培康于支付上述物业费时一并给付本案原告）。本判决为终审判决。代理审判员 王 欢二〇一六年十月二十四日书 记 员 孙ＸＸ附《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 百度搜索“”