（2016）粤0306民初20445号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-19
案件名称
邱晟与徐宇航房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邱晟,徐宇航
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初20445号原告邱晟，男，汉族，1990年8月22日出生，身份证住址广州市天河区。委托代理人姜曙光，广东康顺律师事务所律师。被告徐宇航，男，汉族，1986年10月31日出生，身份证住址福建省闽侯县。委托代理人张惠民，广东金地律师事务所律师。原告邱晟与被告徐宇航房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜曙光，被告徐宇航及委托代理人张惠民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告拥有宝安区西乡街道财富港大厦B座X号房屋100%产权，并将该房在中介挂牌出卖。2016年7月3日，原、被告双方签订《二手房买卖合同》，合同约定：被告将该房以3055000元出售给原告。定金在签订合同后支付150000元，除定金外首期款进行监管。合同签订后，原告依约向被告支付定金150000元并由出具收据，之后在银行做了资金监管。签订合同时，原告已经告诉被告及中介，自己正在办理深圳户籍入户手续，待户籍取得后办理房屋过户等手续。合同签订后，原告正在办理户籍入深的过程中，被告突然向原告发出《解除合同通知书》，理由是至今仍未取得深圳户籍，二手房买卖合同的目的无法实现，不具备履行条件。被告解除合同，原告要求被告退回定金150000元，但被告不予退回。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决：1、被告立即向原告退回购房定金15万元；2、被告承担本案诉讼费。被告答辩称：一、原告的违约行为造成《二手房买卖合同》无法实现，应当承担违约责任。被告为了换房，拟出售位于宝安区西乡街道宝源路财富港大厦的住宅，原告看楼后，与被告签订《二手房买卖合同》，约定以银行按揭付款的方式购买被告的房屋。期后，被告了解原告不具备购买深圳住宅的资格，无法取得银行贷款和办理相关房产过户手续，鉴于合同目的无法实现，被告于2016年8月3日通知原告，解除双方签订的《二手房买卖合同》。原告在明知自己不符合购房条件下，仍然与被告签订房屋买卖合同，最终导致合同目的无法实现，这种行为属于违约行为，原告应承担违约责任。二、原告的违约行为，造成被告直接经济损失10万元。基于信任原告能够依约顺利履行双方签订的《二手楼买卖合同》，被告于2016年7月8日，与深圳市万鸿投资发展有限公司签订《深圳市房地产认购书》，约定购买“金域中央花园二期”的房产。因原告不具备购房资格的原因，被告无法在预订的时间内将名下财富港大厦的住宅过户给原告，致使被告无法依据《深圳市房地产认购书》及其补充协议的约定办理购房手续，被深圳市万鸿投资发展有限公司没收了已经支付的10万元定金。综上，原告明知自己不具备购房资格的情况下，与被告签订买卖合同，是合同目的无法实现的根本原因，原告应当承担违约责任。被告没收原告已经支付的定金，符合《二手房买卖合同》第十四条的约定，依据《合同法》第115条的规定，原告无权要求返还已经支付的15万元定金。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年8月7日，深圳市宝安区西乡街道宝源路财富港大厦B座X号房地产（以下简称涉案房产）经核准登记至被告名下，房产证号为深房地字第××号，房产建筑面积59.26平方米，用途为住宅，性质为商品房。2016年7月3日，原告作为买方与作为卖方的被告签订了《二手房买卖合同》（合同编号0000002）。合同约定被告将涉案房产转让给原告，转让成交价为305.5万元，房产交易定金为15万元，买方应于签署合同之日支付10万元，于签署合同之日起5日内再支付5万元；买方通过按揭付款方式支付除定金之外的房款，买方应于签署合同之日起20日内付清首期款以银行承诺函为准，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关资料。该房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起五日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过3日或有其他根本违约行为的，则卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过3日，则买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。2016年7月3日，原告向被告支付了定金10万元，2016年7月6日，原告向被告支付了定金5万元，被告分别向原告出具了收据。原告与被告均确认，被告在合同签订后的五天内办理了公证委托，委托担保公司办理赎楼及过户手续。2016年7月19日，原告与被告办理了首期款资金监管手续。2016年8月3日，被告向原告发出《解除合同通知书》，称因原告至今未取得深圳户籍，也不属于深圳325新政可以购买深圳住宅的非深户户籍人员，不具备购买深圳住宅的资格，致使双方签订的《二手房买卖合同》的目的无法实现，不具备履行条件，为避免给被告造成进一步的经济损失，被告决定解除与原告签订的《二手房买卖合同》。2016年8月4日，原告取得中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行出具的个人购房贷款承诺函。另查明，1、原告与被告签订涉案《二手房买卖合同》时尚未取得深圳户籍，不具备在深圳购买住宅的资格。原告称签订合同时已告知被告此事实，被告予以否认，根据双方聊天记录显示在7月25日、26日、27、28日时被告多次催促询问原告何时能办到深圳户口，被告何时能拿到购房款，腾出购房名额。原告曾承诺被告快的话15号可以办理完转移过户，使被告腾出名额买房，慢的话就8月底。2、涉案房产一直未办理赎楼、注销抵押登记手续，原、被告一致确认未能办理的原因是原告尚未取得深圳户口，担保公司不予办理。3、在原、被告签订涉案《二手房买卖合同》后，被告于2016年7月8日与深圳市万鸿嘉投资发展有限公司签订了一份《深圳市房地产认购书》及补充协议，被告认购了深圳市万鸿嘉投资发展有限公司开发的金域中央花园二期1栋A座1005号房产，总价款4707577元，被告应于签订认购书时支付定金10万元，于2016年7月12日前支付不低于30%的房款。被告于签订认购书当日支付了定金10万元。2016年8月4日，深圳市万鸿嘉投资发展有限公司向被告发出《没收定金及另行出售房屋通知书》，称被告未按认购书及补充协议约定于2016年7月15日前办妥所有买卖合同签署及备案的相关手续，认购书及其补充协议已自行终止，该公司将另行出售上述房产，定金不予退还。4、庭审中，原告称已于2016年9月底取得了深圳户籍，但身份证正在办理中，故本案中无法提交。上述事实，有经庭审举证、质证的二手房买卖合同、定金收据、微信聊天记录、解除合同通知书、资金托管协议、个人购房贷款承诺函、深圳市房地产认购书、补充协议、收款收据、没收定金及另行出售房屋通知书等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。本案原告与被告签订《二手房买卖合同》后，被告办理了公证委托，委托担保公司办理赎楼、注销抵押登记过户等手续，已履行了作为卖方应尽的合同义务，而原告在不具备在深圳市购房资格的情况下，与被告签订合同，致使担保公司无法办理赎楼，合同无法顺利履行，在被告多次催促，原告均明确无法在短期内办妥深圳户口，无法办理涉案房产赎楼及过户的情况下，被告提出解除合同，有事实及法律依据。因合同解除系因原告不具备深圳市购房资格，无法及时履行合同所致，原告的行为构成根本违约，被告有权根据合同约定选择没收原告定金的方式追究原告的违约责任，故本院对原告要求被告退还定金的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告邱晟的全部诉讼请求。本案受理费人民币1650元，由原告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 苑广玲二〇一六年十月二十四日书 记 员 赵 洋书 记 员 王 欢附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第9页共9页 来源：