（2016）苏0106民初7659号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-03-31
案件名称
原告南京宁列经贸公司与被告蒋殿朝房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京宁列经贸公司,蒋殿朝
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初7659号原告：南京宁列经贸公司，组织机构代码13487596-1，住所地南京市鼓楼区煤炭港1号。法定代表人：贾柏萍。委托诉讼代理人：姜云，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晶晶，江苏三法律师事务所律师。被告：蒋殿朝，男，1960年1月19日生，汉族。委托诉讼代理人：安俐，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘苏琴，北京市君泽君（南京）律师事务所实习律师。原告南京宁列经贸公司（以下简称宁列公司）与被告蒋殿朝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁列公司的委托诉讼代理人姜云、马晶晶，被告蒋殿朝的委托诉讼代理人安俐、刘苏琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁列公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间就南京市鼓楼区煤炭港6-2号房屋签订的《租赁合同》于2016年8月1日解除;2、被告立即迁出上述房屋；3、被告支付2014年11月1日至2016年7月31日期间的房屋租金105000元；4、被告按每月5000元的标准向原告支付2016年8月1日至判决生效之日期间的房屋使用费（暂计算至2016年8月31日）。在本案审理过程中，原告以庭前收到被告支付的12万元为由变更诉讼请求为：1、确认原、被告之间就南京市鼓楼区煤炭港6-2号房屋签订的《租赁合同》于2016年8月1日解除;2.被告立即迁出上述房屋；3、被告按每月5000元的标准向原告支付2016年8月1日至判决生效之日期间的房屋使用费。事实和理由：原、被告之间约定原告将位于南京市鼓楼区煤炭港6-2号原南京洁源洗涤中心的所有建筑和场地出租给被告使用，主要用途为改造为浴室以解决职工洗澡问题，并约定了被告需注意消防安全问题。但被告在承租期间，擅自搭建第三层建筑物，存在多项消防安全隐患，且擅自转租，严重违反了合同约定和法律规定。此外，双方之间的租赁合同于2014年12月31日到期，在此之后双方形成不定期租赁合同，原告方可以随时解除合同。基于上述原由，原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告蒋殿朝辩称：1、请求法院不予支持原告撤回要求被告支付2014年11月1日至2016年7月31日期间的房屋租金105000元的诉讼请求，因为被告庭前支付给原告12万元的目的是不以被告不交房租为由解除合同，事实上在2015年1月之后，原告已经免除被告每年缴纳6万元房租的义务；2、根据租赁合同约定，租期并未到期，原告无权单方解除合同；3、原告一直知晓被告转租的事实，但从未提出异议。消防安全问题，被告也已整改完毕，在2016年8月29日的消防检查中，被告承租的上述房屋消防安全检查结果为合格。被告搭建3层建筑物也系经原告许可。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区煤炭港6-2号房屋即原南京洁源洗涤中心（以下简称涉案房屋）系上海铁路局所有，上海铁路局将该房屋交由南京铁路客运段，后又交由原告使用。2010年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用；厂房七间，679.6平方米，办公室四间，206平方米，合计885.5平方米；主要用途为改造大众浴室，解决职工洗澡问题；（合同第二条）租赁期限为五年，出租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止，期满除政府拆迁外，乙方继承承租，租期租金仍按照本合同的条约；租金每年计6万元，每半年支付一次租金；乙方应合理使用租赁场地，确保消防安全，严格执行《消防法》和使用安全等等。2011年11月22日，被告向原告提交了一份《租赁合同补充协议》，内容主要为被告承租涉案房屋之后，对原居住人员进行了清理，对涉案房屋进行了改造维修，消防也已达标。被告具体实施了消除重大用电隐患、重新排线、安装分户电表；开挖下水、铺设下水管、铺设水泥路面、新建公厕；因原二楼屋顶年久失修，防水层全部破坏，被告为此在二楼屋顶上加盖一层，重新做防水；被告改造涉案房屋共计花费17400元，故向原告申请减免1-10月份租金，实际租赁租金按2010年11月正式起算等等。该份补充协议有原告公司当时的负责人签字。上述协议签订同时，原、被告双方还签订了《房屋出租消防安全协议》，约定被告应接受原告及上级领导安全管理的监督检查，对检查提出的安全问题和隐患，原告有权要求被告立即整改，如被告未能按要求整改到位的，可视为后果自负；被告不得损坏、挪用、违规侵占安全设备设施、严禁存放和使用易燃易爆等危险品；被告自觉接受原告以及上级领导的监督检查，认真整改及时消除安全隐患；被告承担因违反国家法律法规和本协议规定造成的后果，并赔偿给原告造成的损失等等。2015年5月8日，南京西站派出所出具责令改正通知书，以涉案房屋现由个人承租对外出租，普遍存在电线路乱拉乱接违规使用大功率电器为由要求原告进行整改。2016年1月3日，南京铁路公安处消防监督支队出具责令限期改正通知书，以电线路老化、存在私拉乱接违规用电现象，出租房内住人、加工、仓储“三合一”，违规搭建阁楼，无防火墙，承租房内违章吸烟，电瓶车违规充电，使用煤球，建筑耐火等级比较低，安全疏散不达标为由要求原告进行整改2016年1月21日，南京西站派出所出具责令改正通知书，以电线路老化，存在私拉乱接违规用电，出租房内住人、加工、仓储“三合一”，建筑耐火等级比较低，安全疏散不达标为由要求原告进行整改。关于被告承担涉案房屋期间的消防安全问题。被告称已按照上述责令限期改正通知书进行了整改，并在2016年8月29日的消防安全检查中检查合格。被告对此提交了其与原告公司消防安全员潘云之间的通话录音。录音中潘云称2016年8月29日的消防安全检查，涉案房屋没有出现消防安全问题。潘云还称每次消防安全检查结果均向原告负责人进行汇报，原告负责人对于涉案房屋存在转租是明知的。原告对于该份录音的真实性、合法性、关联性均不予认可，称根据之前的消防安全检查所出具的责令整改通知书已能够证明被告未正当使用租赁物，原告有权按照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定解除租赁合同。涉案房屋目前尚未被拆迁，其使用状况为，前部作为大众浴室供职工使用，后部作为转租使用。庭审中，被告确认于2016年8月9日支付的12万元为被告缴纳的租金。但认为原告无权收取。本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告就涉案房屋签订的《租赁合同》、《房屋出租消防安全协议》系双方真实意思表示，并未违反法律及行政法规的效力性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告承租涉案房屋的期限问题。合同第二条明确约定，在2014年12月31日第一期租期届满。期满除政府拆迁外，被告继续承租，租期租金仍按原合同约定。因此，2014年12月31日第一期租期届满后，被告也继续承租了涉案房屋，原告未提出异议，现涉案房屋也未被拆迁，因此原、被告双方就涉案房屋租赁的第二期租期仍为5年，应于2019年12月31日止。因此原告认为2014年12月31日之后，原、被告之间形成不定期租赁合同关系，原告可以随时解除合同的意见，不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳。关于原告以被告擅自搭建、转租以及存在消防安全问题构成违约为由主张解除租赁合同的问题。首先，根据被告于2011年11月22日提交，且由原告负责人签字的《租赁合同补充协议》以及三次消防部门出具的责令整改通知书所载内容来看，原告对于被告在原涉案房屋二层上另行搭建第三层建筑物，以及转租事宜是明知的，原告也未提交证据证明其在法定期限内提出异议。因此原告认为被告擅自搭建、转租构成违约的意见，无事实及法律依据，本院不予支持。其次，被告在三次消防安全检查出具整改通知书后，对涉案房屋的消防安全进行了整改，并在2016年8月29日的消防检查中检查合格。且原、被告双方在合同中的约定仅是要求被告就出现的消防安全问题进行整改，如未整改，则应由被告对相应损失向原告承担赔偿责任，并未约定在出现消防安全问题时，原告即可直接解除租赁合同。因此，原告以消防安全问题解除租赁合同，不符合合同约定。再次，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本院认为，该法条虽然赋予了出租人自主决定是否解除合同的权利。但依据该法条的规定，如承租人及时纠正不符合合同约定的使用租赁物行为，且未造成损失的情况下，出租人不得依据该法条约定行使解除权。本案中，对于涉案房屋的消防安全问题，被告已进行了纠正，且原告未能举证被告因消防安全问题给其造成损失。因此原告依据该法条行使解除权，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告是否有权撤回要求被告支付2014年11月1日至2016年7月31日期间房屋租金105000元的诉讼请求。被告已明确2016年8月9日向原告支付的12万元为租金，仅认为根据原、被告约定其不应当缴纳租金。对此，本院认为，原告在已收取到该期间的租金后主动撤回该项诉讼请求，并未违反法律规定，应当予以准许。被告认为原告不应当收取，但未在本案中主张要求原告予以返还，仅是作为防止被告以原告未交租金为由解除租赁合同。因此被告请求本院不予准许原告撤回该项诉讼请求的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。对于该12万元租金的问题，如被告认为原告不应当收取，可另案主张权利。关于原告主张被告支付2016年8月1日之后的房屋使用费的问题。原告的该项主张系基于租赁合同已经解除，被告仍继续使用房屋，而应支付的房屋使用费。如前述，双方之间的租赁合同并未解除，被告亦确认其向原告支付的12万元系房屋租金，原告因此撤回了要求被告支付2014年11月1日至2016年7月31日期间房屋租金105000元的诉讼请求。被告已支付的12万元已包括了截止本判决作出之日的房屋租金。故对于原告另行主张房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告南京宁列经贸公司的诉讼请求。案件受理费130元，适用简易程序减半收取65元，由原告南京宁列经贸公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 周磊二〇一六年十月二十四日见习书记员 杨艳 关注微信公众号“”