（2016）苏01执复132号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2016-12-22

案件名称

复议申请人冯健因周玉兰申请执行郭志新及其民间借贷纠纷一案的执行裁定书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

冯健,周玉兰,郭志新

案由

法律依据

全文

江苏省南京市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏01执复132号复议申请人(被执行人）：冯健，女，1968年1月4日生，汉族。申请执行人：周玉兰，女，1964年8月8日生，汉族。委托代理人：胡升杰，江苏××律师事务所律师。被执行人：郭志新，男，1967年7月23日生，汉族，复议申请人冯健因周玉兰申请执行郭志新及其民间借贷纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院）（2016）苏0104执异63号执行裁定，向本院申请复议。本院于2016年7月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月28日举行了听证，复议申请人冯健、申请执行人周玉兰的委托代理人胡升杰到庭参加听证。本案现已审查终结。秦淮法院查明，秦淮法院于2015年2月3日作出（2014）秦民初字第3833号民事判决书，判决：“郭志新、冯健应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周玉兰支付欠款2016000元及相应利息”。因郭志新、冯健到期后未履行义务，周玉兰申请强制执行。秦淮法院于2015年5月7日立案执行。在执行过程中，秦淮法院裁定对被执行人郭志新名下位于本市建邺区月安街50号3幢1单元1001室房屋（以下简称涉案房屋）进行评估拍卖，并依照法定程序委托南京康特房地产评估咨询有限公司（以下简称康特评估公司）进行评估。康特评估公司于2015年10月23日对涉案房屋出具宁康房地估字（2015）第JD2292号《房地产估价报告》，评估涉案房屋市场价值为339万元。冯健认为评估价格低于周边同类房屋价值。针对冯健提出评估价格方面的异议，康特评估公司作出了书面解释：一、本公司于2015年9月2日接到法院鉴定委托书，并于2015年10月13日对估价对象进行现场查勘；在评估中，估价人员严格按照《房地产估价规范》的要求，采用了比较法评估，在南京市住房和城乡建设委员会的管理系统内查找估价对象同一小区的交易实例，本次评估中采用的可比实例的交易价格均为南京市房产交易中心备案登记的申报价格；估价人员对采用的可比实例进行了现场勘察，可比实例的情况如下：A：月安街50号6幢，建筑面积140平方米，交易价格3320000元，交易日期2015年5月；B：月安街50号1幢，建筑面积111平方米，交易价格2610000元，交易日期2015年8月；C：月安街50号5幢，建筑面积110平方米，交易价格2690000元，交易日期2015年6月。二、我公司接到法院鉴定委托书上明确要求了价值时点为2015年8月24日。《房地产估价规范》中表明，房地产的市场价值评估，应遵循价值时点原则，根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。另查明，冯健未对评估人员、评估机构具备的相应资质及评估程序提出异议。秦淮法院认为，生效法律文书具有法律效力，被执行人应当严格按照其确定的内容履行义务。被执行人不自动履行义务，人民法院可以对其所有的财产采取强制执行措施。对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。秦淮法院对涉案房屋的委托评估程序合法，评估人员符合相应资质，评估方法并未违反《房地产估价规范》。专业机构的评估师对得出评估价格的过程作出了合理的解释，不能认定评估价格严重低于周边同类房屋市场价格。再者，评估价格只是拍卖保留价，拍卖标的的市场价值将通过拍卖市场最终确定。冯健的执行异议，与事实不符，于法无据，依法不成立。综上，冯健的异议请求不成立，依法应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回异议人冯健的执行异议。冯健向本院申请复议称：一、请求撤销秦淮法院（2016）苏0104执异63号执行裁定，依法对被执行人的财产进行重新评估。二、执行法院未通知本人参与选定评估机构，故秦淮法院选定评估机构的程序不合法。本案诉讼阶段本人在国外，无人出庭应诉，从而导致败诉，故秦淮法院的审判程序违法。三、评估机构作出的评估报告价格偏低。房产评估时间2015年8月，现在房屋价格每平方米上涨一万元，故，评估公司的评估价格严重偏低，不符合市场价格，损害了复议申请人的合法权益。综上所述，本案实体和程序上均违法，恳请依法撤销原异议裁定。申请执行人辩称：一、根据相关法律规定，受送达人下落不明，通过其他方式无法送达时，应当公告送达。人民法院关于委托评估拍卖若干规定，选定评估机构采用公开方式，要在公开评估名册中选定。秦淮法院用公告方式送达了选定评估机构通知、南京市中级人民法院通过公开摇号方式选定了康特评估公司进行评估，程序合法。二、评估机构选用了比较法，根据同一个小区的三个交易实例进行评估，单价分别是23700元、24500元、23500元，本案涉案房屋评估单价是25500元，高于同期交易市场价格。评估机构根据当时评估时点，给予涉案房屋评估价值339万元符合当时市场行情。三、由于复议申请人无法联系，每个环节都用公告方式送达，经过执行异议、复议等程序，时间近一年，南京市房产价格有所上涨，我们同意协商确定拍卖保留价。最后，请法院依法裁判。本案听证中，康特评估公司的法定代表人王璠及其委托代理人袁媛、卢佳木出庭接受质询称：本公司接到委托后采取了市场比较法进行评估，选取的三个案例均出自南京房屋交易中心库里真实交易价格，报告时点为2015年8月24日，评估结果符合估价时点的真实价值。从价值时点看，去年8月至今已经超过一年，评估报告已失效。南京从去年至今房价增幅很大，部分地区增幅甚至达到40%-50%，本公司认为以去年价格对比今日价格存在明显偏低，建议双方协商一个价格来拍卖比较公平。前述秦淮法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是康特评估公司评估报告能否作为拍卖的依据。第一，《房地产抵押估价指导意见》第二十六条第一款规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。本案中，涉案房屋的估价时点为2015年8月24日，时至今日已经超过一年时间，且南京从去年至今日房价增幅较大，部分地区增幅甚至达到40%-50%。因此，该估价报告对涉案房屋的拍卖，已不具备参考价值，不宜作为涉案房屋拍卖的依据。第二，涉案房屋的拍卖先由双方协商确定拍卖保留价，双方协商无法达成一致意见的，拍卖保留价由执行法院依法确定或者重新评估确定。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下：撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104执异63号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长　沈　通审判员　洪　途审判员　魏法永二〇一六年十月二十四日书记员　李　好 微信公众号“”