（2016）渝0104民初字第5195号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-06-12
案件名称
重庆零距离物业服务有限公司与覃娜丁学政物业服务合同纠纷一审小额诉讼案件判决书
法院
重庆市大渡口区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆零距离物业服务有限公司,丁学政,覃娜
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百三十四条，第一百四十二条，第一百六十二条
全文
重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0104民初字第5195号原告重庆零距离物业服务有限公司，住重庆市九龙坡区渝州路华轩支路39号6单元7-3号，组织机构代码67612421-4。法定代表人陈刚，任总经理。委托代理人孟怡，重庆财信律师事务所律师，特别授权。被告丁学政，女，汉族，住重庆市大渡口区。被告覃娜，女，汉族，住重庆市大渡口区。委托代理人覃忠福，男，汉族，住重庆市大渡口区。原告重庆零距离物业服务有限公司（以下简称零距离物业公司）诉被告丁学政、覃娜物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案受理后，依法由代理审判员杨军适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟怡、被告丁学政以及被告覃娜的委托代理人覃忠福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系豪俊阁小区物业服务公司，被告丁学政、覃娜为该小区业主，自2013年6月起至2016年8月，二被告拖欠物业费和公摊费，共计5131元。原告多次要求二被告支付上述费用，但二被告却以各种理由推脱。原告认为，二被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护原告的利益，根据相关法律规定，特向法院起诉，提出如下诉讼请求：一、判令被告支付所欠2013年6月-2016年8月物业费4819.7元，公摊费311.3元，共计5131元；二、本案诉讼费由二被告承担。二被告辩称，不清楚所欠物业服务费及公摊水电费的数额，被告不交物业服务费事出有因，被告认为原告不具有物业服务资格，原告未向被告提供正规发票，原告存在偷电并多收取物管费情况，同时原告所管理的小区车辆乱停乱放，物管公司没有尽到相应的物业管理的义务，另外就是被告所在的小区第三届业主委员会不合法，其与原告签订的合同没有法律效力。经过审理查明，2013年5月，因豪俊阁小区与重庆市大正物业管理有限公司签订的物业服务合同已经到期，在新一届业主委员会筹备组的主持下，采用书面征求意见的方式召开业主大会选聘新的物业服务企业。经统计，共有419户业主（占总业主人数的62.9%，专有部分占建筑物总面积的59.3%）同意选聘原告零距离物业公司为豪俊阁小区提供物业服务；在该次征求意见过程中，有154户业主未表达意见。2013年5月30日，原告零距离物业公司与豪俊阁小区当时的业委会签订《豪俊阁小区物业服务合同》，约定：从2013年6月1日至2016年5月31日，原告为豪俊阁小区提供物业服务；2013年6月1日至2014年5月31日期间，住宅物业按0.90元/月/㎡收取物业服务费；合同履行一年后，物业服务费作相应上浮，上浮标准经业主大会表决通过后实施；公摊电费按户据实分摊后由产权人或使用人交纳；物业服务费用按月收取，业主应在每月25日前交纳；若业主或物业使用人未按合同约定按时如数交纳物业服务费用，应按每日3‰的标准向原告支付违约金至付清本金时止。合同签订后，原告入驻豪俊阁小区开展物业服务工作。2014年6月1日，原告与豪俊阁小区业委会再次签订《豪俊阁小区物业服务合同》，将住宅物业的物业服务费提高为1.00元/㎡。2014年7月，豪俊阁小区业委会通过书面征求意见的方式召开业主大会，就物业服务费上涨事宜征求业主意见；经统计，共有401户业主（专有部分共计57617.68㎡）同意住宅物业服务费上涨0.1元/㎡；在该次征求意见过程中，共有230户业主未签字。2016年9月22日，原告与豪俊阁小区业委会再次签订《豪俊阁小区物业服务合同》，约定合同期间为2016年6月1日至2017年5月31日止，住宅物业按1元/月/㎡收取物业服务费，公摊水电费按7元每月每户收取。另查明，被告丁学政、覃娜系大渡口区春晖路68号8栋8-22号房屋业主，房屋建筑面积128.18㎡，2013年6月至2016年8月期间未向原告交纳物业服务费。双方于2013年5月30日和2014年6月1日签订的物业服务合同中，关于能耗分摊方式的约定均为按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳，而从2016年6月1日起则按7元每月每户收取。上述事实，有原、被告的陈述、（2016）渝0104民初字第1221号民事判决书、物业服务合同3份、营业执照、等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告零距离物业公司是经豪俊阁小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同选聘的物业服务企业，豪俊阁小区业委会只是代表全体业主与物业企业签订物业服务合同，因此，虽然豪俊阁小区2013年5月重新选举的业委会人数不符合法律规定，但该业委会依据业主大会的决定与原告于2013年5月30日签订的物业服务合同同样有效。原告入驻豪俊阁小区后开展了物业服务活动，二被告作为豪俊阁小区的业主，享受了原告提供的保洁、设备维修、秩序维护等基本公共服务，就应按物业服务合同的约定，按时向原告零距离物业公司交纳物业服务费和公摊费用。故对被告丁学政、覃娜辩称原告进入该小区，成为该小区的物业服务商不合法的答辩理由，不具有事实和法律的依据，本院不予采纳。物业服务合同在履行过程中，虽然豪俊阁小区业委会自行同意住宅物业的物业服务费上涨为1.0元/月/㎡，但事后经豪俊阁小区业委会书面征求业主意见，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均对此予以同意，故物业服务费上涨为1.0元/月/㎡的约定因得到合法业主人数的追认而有效，被告应从2014年8月起按1.0元/月/㎡的标准向原告交纳物业费用。故二被告房屋建筑面积128.18㎡，则2013年6月至2014年7月期间每月物管费应为128.18㎡×0.9元/㎡＝115.36元，总计115.362×14＝1615.04元；2014年8月至2016年8月期间每月物管费应为128.18㎡×1.0元/㎡＝128.18元，总计128.18元×25＝3204.50元。两项合计，被告共拖欠物业服务费1615.04元＋3204.50元＝4819.54元。故二被告应支付原告上述期间拖欠的物业管理费4819.54元。关于公摊水电费311.3元的问题。根据双方于2013年5月30日和2014年6月1日签订的物业服务合同中约定对公摊费用采用据实收取的方式，因原告未提供2013年6月至2016年5月期间据实收取公摊费用的证据，原告应承担举证不能的不利法律后果，该期间的公摊水电费本院依法不予支持。而从2016年6月起按7元每月每户收取公摊水电费，故被告应支付2016年6月至2016年8月期间的公摊水电费21元。综上，被告丁学政、覃娜应支付原告2013年6月至2016年8月期间拖欠的物业服务费4819.54元、公摊水电费18元。依据《物业管理条例》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、丁学政、覃娜于本判决生效十日内向重庆零距离物业服务有限公司交纳2013年6月至2016年8月期间拖欠的物业服务费4819.54元、公摊水电费21元；二、驳回重庆零距离物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告丁学政、覃娜负担。本判决为终审判决。自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（本页无正文）代理审判员 杨军二〇一六年十月二十四日书 记 员 冯婷 关注微信公众号“”