（2016）云0102民初3484号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-28
案件名称
云南凯源投资有限公司与华安证券股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市五华区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
云南凯源投资有限公司,华安证券股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款
全文
云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0102民初3484号原告：云南凯源投资有限公司，住所地：云南省昆明市五华区如安街3号四楼。法定代表人：董祯炫。委托诉讼代理人：张斌，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：华安证券股份有限公司，住所地：安徽省合肥市政务文化新区天鹅湖路198号。法定代表人：李工。原告云南凯源投资有限公司（以下简称：凯源公司）与被告华安证券股份有限公司（以下简称：华安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告凯源公司的委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼，被告华安公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告凯源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《房产租赁合同》支付2016年租金365597.22元；2、判令被告支付违约金6万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2014年4月10日向原告承租昆明市如安街3号写字楼二楼2－4号房屋，租赁物面积为331m2，租金从第二年开始应于当年1月10日前支付当年度租金。合同签订后，原告履行了交付租赁物义务，但被告仅支付了2016年之前的租金，其行为构成违约，应承担违约责任，因此提起诉讼。被告华安公司未作答辩。原告凯源公司在本案审理过程中提交的证据材料：1、关于昆明市食品公司、昆明食品（集团）股份有限公司深化产权制度改革有关问题的批复、租赁合同、产权买卖合同书；2、房地产使用权有偿使用合同、房屋租赁合同。被告华安公司无质证意见。被告华安公司的分支机构华安证券股份有限公司昆明五一路证券营业部在本案审理过程中提交的证据材料：1、《说明》、支付租金和水、电费的票据；2、民事判决书。原告凯源公司的质证意见：认可《说明》的真实、合法性，否认证据关联性；认可支付租金票据的证明力，否认水、电费票据的证明力；认可民事判决书的证明力。本院审核证据后认为，首先，被告华安公司未到庭参加诉讼，且无答辩和质证意见，应当视为其放弃质证权利。其次，原告提交的证据1与本案不具有关联性，本院不予确认；证据2的形式、来源合法，证据内容亦能够与其他有效证据相互印证，本院确认证据应当作为认定案件事实的根据。第三，其他证据中，水、电费收据的关联性无法判断，本院对证据证明力不予确认。《说明》、租金支付凭据和判决书的真实、合法性已经当事人质证认可，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月15日，案外人云南金鼎峰矿业有限公司（以下简称：金鼎峰公司，出租人）与原告凯源公司（承租人）签订《房地产使用权有偿使用合同》，合同约定金鼎峰公司将昆明市如安街3号土地，连同土地上的建筑物、附着物以及相关配套设施一并提供给凯源公司有偿使用，有偿使用期限四年，自2012年6月15日起至2016年6月14日止。2014年4月10日，原告凯源公司（甲方、出租方）与被告华安公司（乙方、承租方）签订《房产租赁合同》，约定：1、租赁物：昆明市五一路如安三号写字楼二楼2－4号房产，租赁面积：331m2；2、租赁期限：2014年4月15日－2020年5月14日（包括一个月装修免租期）；3、租金：85元/m2/月，租金按年支付。从第二租赁年度起，于当年1月10日前支付下年度租金和物管费用。年度租金支付标准：2014年度：211950.33元、2015年度：348217.52元、2016年度：365597.22元；4、违约责任：出现下列违约情形之一时，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿，要求乙方支付违约金6万元：一是拖欠租金30天以上，二是拖欠可能导致甲方损失的各项费用达3万元以上的；5、合同终止后，乙方应于15日内迁离及交回租赁房地产……。合同签订后，原告凯源公司与被告华安公司各自履行了以下合同义务：凯源公司将租赁物交付给了华安公司，华安公司将租赁物交由华安证券股份有限公司昆明五一路证券营业部（本院注：2014年6月19日登记设立的有限责任公司分公司）使用，并付清了截止2015年12月31日止的租金。另查明，对上诉人云南凯源投资有限公司与被上诉人云南金鼎峰矿业有限公司，以及原审第三人华安证券股份有限公司昆明五一路证券营业部……租赁合同纠纷一案，云南省昆明市中级人民法院于2016年9月8日作出生效的（2016）云01民终2627号民事判决，判决内容：第一，确认金鼎峰公司与凯源公司2012年6月15日签订的《房地产使用权有偿使用合同》于2015年2月26日解除；第二，判决凯源公司限期搬离昆明市如安街3号土地及地上建筑物；第三，判决凯源公司限期向金鼎峰公司支付2015年12月15日前的有偿使用费4875098元，并持续支付自2015年12月16日至实际腾还土地及地上建筑物之日止的有偿使用费，按每月766675元计算……。本院认为，首先，关于合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和法律对合同效力的规定，本院审查后依法确认凯源公司与华安公司订立的《房产租赁合同》依法成立并生效，不违反法律、法规的强制性规定的权利义务约定受法律保护。金鼎峰公司与凯源公司订立的《房地产使用权有偿使用合同》的效力已经生效判决确认，本院亦对合同效力予以确认。其次，关于租赁期限。根据法律规定和合同约定，以及生效判决确认的权利义务关系，本院依法确认在涉案房屋的租赁关系中金鼎峰公司为出租人、凯源公司为承租人（转租人）、华安公司为次承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，本院依法确认《房产租赁合同》（次租赁合同，租赁期限截止2020年5月14日）中超过《房地产使用权有偿使用合同》（租赁合同，租赁期限截止2016年6月14日）的转租期限无效，即《房产租赁合同》（次租赁合同）的有效租赁期限截止2016年6月14日。第三，关于应付租金。根据生效判决确认《房地产使用权有偿使用合同》（租赁合同）已于2015年2月26日解除的事实，本院认为，法律意义上的转租以承租人存有租赁权为基础，在承租人的租赁权因合同终止等原因消灭时，次承租人不能再向出租人主张租赁权。本案中，凯源公司的租赁权在2015年2月26日后即因租赁合同的解除而消灭，后果之一是次承租人不能再根据次租赁合同约定向出租人主张租赁权，但租赁合同解除在法律上并不导致《房产租赁合同》（次租赁合同）自然终止，作为有效合同的次租赁合同应当继续履行。其中若由于转租人的租赁权消灭而导致次承租人不能得到租赁权的，次承租人得请求转租人承担违约责任。本案中，虽然作为转租人的凯源公司的租赁权在2015年2月26日后即因租赁合同的解除而消灭，但《房产租赁合同》却因出租人未向次承租人主张其对租赁物的权利而事实持续履行至2016年6月14日，作为次承租人的华安公司的承租权在此期间并未丧失，华安公司行使了《房产租赁合同》约定的权利,但并未向出租人（金鼎峰公司）或者转租人（凯源公司）支付租金或者租赁物有偿使用费，其当然应当履行《房产租赁合同》约定的义务。结合合同约定和履行事实，本院依法确认被告华安公司在本案中还应向凯源公司支付2016年1月1日－同年6月14日止的租金162967.85元（131953.15元/2016年1月1日至同年5月14日期间的租金+31014.70元/2016年5月15日至同年6月14日期间的租金）。第四，关于违约责任。本案中，在《房产租赁合同》（次租赁合同）约定的租金支付期限届满前，作为出租人的金鼎峰公司已经向作为承租人（转租人）的凯源公司提起诉讼，请求解除租赁合同，由于租赁合同解除的后果包括出租人有权向次承租人主张租赁物的权利（如返还请求权等），该事由在法律上导致次承租人对转租人享有不安抗辩权，而且在原告起诉时该不安抗辩的事由仍未消灭，故被告未按约定的付款期限支付租金并不构成违约，不应承担迟延履行的违约责任。第五，关于2016年6月15日起至同年12月31日（原告诉讼请求的截止时间）期间的租金或者有偿使用费。如前所述，《房产租赁合同》的履行期限于2016年6月14日届满，按合同约定华安公司应于租赁期限届满后15日内返还租赁物，返还义务在法律上次承租人可以向出租人或者转租人履行。本案由于华安公司未作答辩，故租赁物其是否已经向出租人或者转租人返还无法确定，且返还与否的举证责任在于华安公司，故结合原告请求的租金支付期限，以及生效判决确定凯源公司向金鼎峰公司返还租赁物、支付截止返还租赁物之日止的有偿使用费等事实，本院确定在华安公司未向凯源公司或者金鼎峰公司等租赁物权利人返还租赁物前，应当持续向凯源公司支付其占用租赁物的有偿使用费（按31014.70元/月计算，自2016年7月1日起计至同年12月31日止；若华安公司在此期间内向凯源公司或者金鼎峰公司等权利人返还租赁物的，则只应计算至租赁物返还之日止；支付期限为租赁物返还之日或者本判决生效后十日内，以时间在后者为准）。应当说明的问题。1、由于凯源公司在本案中并未请求华安公司返还租赁物，故本院对租赁物的返还问题不作处理，仅根据其请求的租金支付期限处理了合同终止后的租赁物有偿使用费用。2、虽然本案存在租赁物的占有人为华安证券股份有限公司昆明五一路证券营业部的事实，但华安证券股份有限公司昆明五一路证券营业部在法律上占有和使用租赁物源于被告华安公司的租赁行为。在法律上，与本案事实占有相关的法律问题为租赁权的让与问题，而租赁权的让与属于租赁债权的转让问题，必须有出租人、承租人和受让人三方的共同合意始能成立，本案并未出现该法律事实。而且华安证券股份有限公司昆明五一路证券营业部向凯源公司支付租金或者其他费用的行为在法律上也属于第三人履行问题，即其受华安公司的委托或者指派所为，而非其以次承租人身份履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：一、由被告华安证券股份有限公司于本判决生效后十日内向原告云南凯源投资有限公司支付2016年1月1日至2016年6月14日期间的租金162967.85元；二、由被告华安证券股份有限公司向原告云南凯源投资有限公司支付租赁物有偿使用费（按31014.70元/月计算，自2016年7月1日起持续计算至2016年12月31日止；若被告华安证券股份有限公司在此期间内向原告云南凯源投资有限公司或者云南金鼎峰矿业有限公司等租赁物权利人返还租赁物的，则只应持续计算至租赁物返还之日止；有偿使用费的给付期限为租赁物返还之日或者本判决生效后十日内，以时间在后者为准）；三、驳回原告云南凯源投资有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7684元，由原告云南凯源投资有限公司负担4125元，被告华安证券股份有限公司负担3559元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 李其恒审 判 员 吕 刚人民陪审员 丁 茜二〇一六年十月二十四日书 记 员 赵云莉 关注公众号“”