（2016）辽04民终1190号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-07
案件名称
上诉人高春生与被上诉人杨宝莹租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高春生,杨宝莹
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终1190号上诉人（原审被告、反诉原告）：高春生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨宝莹。委托诉讼代理人：刘述身，杨宝莹之女。委托诉讼代理人：王琦，辽宁戎达律师事务所律师。上诉人高春生因与被上诉人杨宝莹租赁合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人高春生、被上诉人杨宝莹的委托诉讼代理人刘述身、王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高春生上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人各项损失20万元。事实和理由：一、一审法院以合同约定为由偏袒被上诉人，仅支持了被上诉人的各项诉讼请求，未支持上诉人的诉讼请求。一审法院曲解了合同含义，合同中约定的是“承租方的装修和修缮”由承租方负责。这一句话的含义是对于承租方自行装修部分的修缮义务由承租方负责，并非指整个房屋的外部设施的修缮。众所周知，屋内漏水的原因是屋顶的防水层损坏。根据合同法的规定，对于外部设施的维修是出租人的责任。出租人应当为承租人提供完好的房屋，而不是漏水的房屋。2015年因漏水，上诉人经营的KTV停业9天，2016年停业8天。上诉人认为修缮义务应当由被上诉人承担，给上诉人造成的损失应当由被上诉人赔偿。二、上诉人不同意解除合同。上诉人与被上诉人事先沟通过，在被上诉人同意给上诉人续签三年合同的情况下，上诉人2015年花费50多万元对KTV进行了装修。一审法院未考虑本案的实际情况，片面解除合同，势必会给上诉人造成极大的经济损失。杨宝莹辩称：一、当事人可以在合同中约定解除条件，条件成就时，合同可以解除。上诉人拖欠租金已远远超过合同中约定的30日，根据合同第二条第三款的规定，被上诉人可以主张解除合同。二、被上诉人不存在拒不履行维修义务。合同第四条标题为“租赁期间房屋修缮”，该条的内容就应当指的是房屋的修缮，而不仅仅是指的对装修的修缮。如果是按照上诉人那样理解，仅仅是指对装修的修缮的话，根本就无需约定。三、合同中没有任何条款约定出租方如果违约，承租方就可以拒付租金。因此退一步讲，即使被上诉人有维修义务，上诉人也没有理由拒付租金。四、从本案实际情况来看，被上诉人在2015年5月对房屋做了一次防水，2015年5月至2015年11月21日期间房屋没有漏水，在这期间上诉人没有理由不交房租。五、被上诉人不应当赔偿上诉人的损失。上诉人没有提供证据证明损失确实存在，也没有证明损失与漏水存在因果关系，更没有提供证据证明20万元的客观性、真实性。因上诉人自身负有维修义务，损失应由上诉人自行承担。杨宝莹向一审法院起诉请求：请求判决解除高春生与杨宝莹签订的房屋租赁合同；高春生返还杨宝莹房屋；高春生给付拖欠的房屋租金及滞纳金；高春生承担本案诉讼费用。高春生向一审法院反诉请求：请求判决杨宝莹赔偿高春生经济损失20万元；杨宝莹承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：杨宝莹、高春生于2009年10月12日签订了一份《商业门店租赁合同》，杨宝莹将位于XX区XX街商住楼，建筑面积为XXX平方米的房屋租给高春生使用。租赁期间为2009年11月21日至2014年11月21日。2012年12月6日，杨宝莹、高春生双方重新签订了一份《商业门店租赁合同》，租赁期间为2012年11月21日至2017年11月21日。第二份合同约定，第一年、第二年每年租金33000元，从第三年起，每年租金40000元；承租方于每年的10月21日缴纳租金；承租方无故拖欠租金超过7天，出租方有权从第8天开始每天按实欠租金的1%收取违约金；承租方拖欠租金累计达30天的视为违约，自动解除租赁合同；出租方将房屋交给承租方后，承租方的维修及修缮，出租方概不负责。合同签订后，高春生按约定实际缴纳了6年的房租，未缴纳应在2015年10月21日缴纳的2015年至2016年度的房租。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。杨宝莹、高春生签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应确认合法有效。高春生作为承租方理应按时缴纳租金。关于杨宝莹主张要求解除房屋租赁合同，返还杨宝莹房屋一节，由于双方明确约定欠缴房租超过30日，自动解除合同，现高春生欠缴房租已超过30日，故双方签订的租赁合同应于杨宝莹主张权利之日即2016年3月23日解除，合同解除后，高春生应当将房屋返还给杨宝莹，故对于杨宝莹的该项主张，一审法院予以支持；关于杨宝莹主张给付租金一节，合同解除前高春生应当按照合同约定给付租金，即2015年11月21日至2016年3月23日的房屋租金共计13480元。合同解除后，由于高春生仍实际占有使用租赁房屋，故应当支付给杨宝莹使用房屋期间的使用费。双方租赁协议约定房屋租金为每年40000元，故一审法院确认高春生应当支付给杨宝莹实际占有使用租赁房屋期间，即2016年3月24日至实际腾迁之日的使用费，按每年40000元计算，即每天109.6元；关于杨宝莹主张高春生每天按未付房租的1%支付违约金一节，结合高春生的违约情形及杨宝莹的实际损失，对于合同解除前未付的房屋租金，一审法院确认以中国人民银行同期贷款利率计算违约金。2016年3月24日至实际腾迁之日，虽高春生仍实际占有使用房屋，但合同已经解除，故对于该期间的违约金一审法院不予支持；本案中杨宝莹、高春生在合同中明确约定了由承租方负责房屋的维修及修缮，在房屋租赁期间，杨宝莹并没有房屋维修及修缮义务，故杨宝莹不应当承担因房屋漏雨给高春生造成损失的赔偿责任，故高春生主张杨宝莹赔偿其经济损失200000元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条第一款、第二百二十条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、解除杨宝莹与高春生签订的《商业门店租赁合同》；二、高春生于判决生效之日起30日内将租赁房屋返还杨宝莹；三、高春生于判决生效之日起10日内给付杨宝莹房屋租金13480元及违约金（自2015年10月28日起至2016年3月23日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；四、高春生于判决生效之日起10日内给付杨宝莹房屋使用费（从2016年3月24日起至实际腾迁之日止，按每天109.6元计付）；五、驳回高春生的诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费417元，反诉案件受理费2150元，由高春生承担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：上诉人与被上诉人2012年12月16日签订了一份《商业门店租赁合同》第四条标题为“租赁期间房屋修缮”，内容为“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构”。本案争议的房屋于2015年曾发生过屋顶漏水的情况。本院认为：本案的主要争议为杨宝莹与高春生签订的《商业门店租赁合同》是否应当解除；高春生是否应当支付杨宝莹房屋租金及违约金；杨宝莹是否应当赔偿高春生经济损失。依据相关规定，一般情况下出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。故本案中哪方当事人对房屋的漏水负有维修义务一节，在有合同约定的情况下，应当依据合同的约定确定。本案争议的租赁合同第四条标题为“租赁期间房屋修缮”，内容为“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租房的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构”。该房屋于2015年期间发生过屋顶漏水的情况，上诉人与被上诉人对该条款关于修缮义务的解释难以达成一致，争议较大。因此在双方争议发生后，高春生延迟支付房租的行为并不属于无故拖欠行为。考虑到《合同》履行期限即将届满及承租人的先期投入等因素，一审判决解除双方签订的《合同》不适当。但争议的发生不能免除承租人支付租金的义务，高春生应当及时补交租金并承担相应的逾期付款利息。关于被上诉人是否应当承担上诉人的损失一节，因上诉人对损失的具体数额及损失应当由谁来承担的举证不充分，一审法院驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，高春生的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初866号民事判决第五项及案件受理费负担、逾期支付债务利息部分；二、撤销抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初866号民事判决第一项、第二项、第四项；三、变更（2016）辽0404民初866号民事判决第三项为高春生于判决生效之日起十日内给付杨宝莹房屋租金40000元及利息（利率参照中国人民银行同期同类基准贷款利率确定，自2015年10月21日计算至付清之日）；四、驳回杨宝莹的其他诉讼请求。二审案件受理费4300元，由高春生负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 强审 判 员 孙仲义代理审判员 王宏凯二〇一六年十月二十四日书 记 员 王 雪 关注公众号“”