（2016）苏11民终628号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2018-07-21
案件名称
镇江和泰典当行有限责任公司与严兆琍、万会秦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
严兆琍,万会秦,镇江和泰典当行有限责任公司,万宏祥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏11民终628号上诉人（原审被告）：严兆琍。上诉人（原审被告）：万会秦。两上诉人共同委托诉讼代理人：王佩，江苏南昆仑律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：许晓凤，江苏南昆仑律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：镇江和泰典当行有限责任公司，住所地镇江市京口区南门大街293号六楼。法定代表人：李正来，该公司总经理。委托诉讼代理人：任潇潇，江苏恒强律师事务所律师。原审第三人：万宏祥。委托诉讼代理人：王佩，江苏南昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓凤，江苏南昆仑律师事务所实习律师。上诉人严兆琍、万会秦因与被上诉人镇江和泰典当行有限责任公司（以下简称和泰典当行）、原审第三人万宏祥房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省镇江市润州区人民法院（2015）润民初字第811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人严兆琍、万会秦的共同委托诉讼代理人王佩、许晓凤，被上诉人和泰典当行的委托诉讼代理人任潇潇，原审第三人万宏祥及其委托诉讼代理人王佩、许晓凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严兆琍、万会秦上诉请求：撤销一审判决，依法改判为其只需给付814680元。事实和理由：1、其与和泰典当行不存在房屋买卖法律关系，其子万宏祥与和泰典当行之间存在民间借贷法律关系，即本案名为房屋买卖，实为民间借贷。2、万宏祥向和泰典当行实际控制人周轶借款150元，约定借款期限为半年，月利率约为1%。在和泰典当行将150万元汇给万宏祥的当天，万宏祥即在银行提取了14.5万元交给和泰典当行工作人员王波，作为150万元借款的预扣利息。其后，万宏祥给付和泰典当行工作人员王波685320元。故为查清案件事实，请求追加王波作为第三人参加诉讼。和泰典当行辩称，其公司与严兆琍、万会秦系房屋买卖法律关系，不存在民间借贷法律关系。万宏祥汇给王波的款项是万宏祥偿还向周庆萍（王波之妻）的借款，与本案无关。万宏祥述称，同意严兆琍、万会秦的上诉意见。和泰典当行向一审法院起诉请求：1、确认其公司与严兆琍、万会秦间的房屋买卖合同有效；2、严兆琍、万会秦返还购房款150万元，并按照合同约定承担违约金45万元。一审法院认定事实：万会秦与严兆琍系夫妻关系，两人之子为万宏祥。镇江市如意江南1幢710室房屋原系万会秦与严兆琍拆迁安置回迁房，如意江南2幢508室房屋系严兆琍母亲王崇媛拆迁安置回迁房，上述两处房屋回迁人取得产权需补差价分别为227788元和11052元。2014年1月21日，万会秦与严兆琍就上述两处房屋与和泰典当行签订买卖合同，两份合同均约定房屋价款为75万元，若因万会秦、严兆琍原因，房屋未能及时过户到和泰典当行名下，万会秦、严兆琍按照购房款30%承担违约金。万会秦、严兆琍在转款函及收款收据上签名。转款函显示，万会秦、严兆琍要求和泰典当行将上述两处房屋价款汇入到万宏祥的账户。收款收据显示万会秦、严兆琍已收到两处房屋的购房款。同日，万会秦、严兆琍将上述两处房屋拆迁安置结算单、拆迁安置协议及一份遗嘱公证书交由和泰典当行，并在一份情况说明上签字。公证书的内容为，案外人王崇媛公证去世后将如意江南拆迁安置回迁房遗赠于严兆琍。情况说明的内容为万会秦、严兆琍已将上述房屋钥匙交由和泰典当行。后和泰典当行通过银行汇款150万元到万会秦、严兆琍指定的万宏祥账户，并实际占有上述两处房屋。银行汇款回执单显示上述汇款用途为购房。2014年12月10日，严兆琍将如意江南1幢710室房屋出卖给案外人王军，并过户到王军名下。如意江南2幢508室房屋现登记在案外人王崇媛名下。一审审理过程中，和泰典当行认为涉案两处房屋实际成交价并非均为75万元，合同之所以定价75万元，系因为双方约定两处房屋的回迁价补差由其公司承担。万会秦、严兆琍认为房屋的价款不符合市场行情，只是应和泰典当行要求为其子万宏祥借款走个流程，并非系房屋买卖的意思表示，并提供了万宏祥与和泰典当行工作人员周轶、王波的一系列资金往来凭证。一审法院认为，关于和泰典当行与万会秦与严兆琍之间的房屋买卖合同是否为当事人的真实意思表示问题。和泰典当行提供的买卖合同、转款函、收款收据及房屋拆迁的相关资料，能够证明双方之间系房屋买卖合同关系。万会秦、严兆琍提供万宏祥与和泰典当行工作人员之间的资金往来凭证，意欲证明双方之间系民间借贷法律关系。上述资金往来凭证只能证明万宏祥与和泰典当行工作人员之间具有债权债务关系，万会秦、严兆琍及万宏祥未能提供涉案房款的借款凭证。故无法认定本案的基础法律关系为民间借贷关系。对于和泰典当行要求确认其与万会秦、严兆琍间的房屋买卖合同有效之诉讼请求，予以支持。根据该两份买卖合同，万会秦、严兆琍负有将涉案房屋过户到和泰典当行名下之义务。现房屋已实际不能过户，涉案房屋买卖协议无法履行，故万会秦、严兆琍应当返还购房款150万元并承担违约责任。但和泰典当行主张的违约金过高，法院酌定万会秦、严兆琍向和泰典当行支付已付房款按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的利息（从和泰典当行支付房款之日起至万会秦、严兆琍实际返还房款之日止）。一审法院判决：一、镇江和泰典当行有限责任公司与严兆琍、万会秦就位于镇江市如意江南1幢710室、2幢508室签订的房屋买卖合同有效。二、严兆琍、万会秦于判决生效后十日内返还镇江和泰典当行有限责任公司购房款150万元及利息（以150万元为基数，从2014年1月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至严兆琍、万会秦给付上述款项之日止）。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，万会秦、严兆琍向本院提交如下证据：1、镇江市城市建设投资集团有限公司出具的收据一份，用以证明：如意江南1幢710室房屋的差价款227788元，由其缴纳。和泰典当行对该证据的真实性无异议，但认为因涉案房屋的房产证由万会秦、严兆琍办理，如果是其公司办理，亦会支付房屋差价。2、涉案房屋的钥匙各一套，用以证明：涉案房屋的钥匙均在万会秦处，并未交给和泰典当行。和泰典当行无法确认该证据的真实性。和泰典当行向本院提交情况说明及EMS邮政快递复印件各一份，用以证明：其公司在2014年9月份向镇江城投集团发函，要求在能办理房产证时通知其公司。万会秦、严兆琍对该证据不予认可。本院认为，关于万会秦、严兆琍与和泰典当行签订的两份房屋买卖协议的性质问题。合同在证据属性方面属于原始证据、直接证据，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视合同相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。只有在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。本案中，和泰典当行提交了房屋买卖协议、转款函、汇款函、收款收据等，已经完成其与万会秦、严兆琍间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任。万会秦、严兆琍主张其与和泰典当行签订的房屋买卖协议，实为万宏祥向和泰典当行借款150万元。按照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，万会秦、严兆琍之举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。万会秦、严兆琍、万宏祥主要提出如下意见：房屋售价明显偏低，两套房屋面积相差近30平方米，但均为75万元，不符合常理。和泰典当行对此陈述，两套房屋需要补的差价不一样，实际价款不一样。对此，本院认为，首先，涉案两套房屋的价款相同，确有不合理之处，但《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条对民事案件适用排除合理怀疑证明标准的范围有明确规定。本案待证事实不在相关范围之内。其次，和泰典当行与万会秦、严兆琍签订房屋买卖协议后，实际占有涉案房屋，对涉案房屋进行了装修。万宏祥虽然认为如意江南2幢508室房屋其已装修到水电、橱柜和吊顶，但其认可如意江南1幢710室房屋由和泰典当行进行装修。最后，万会秦、严兆琍确已收到和泰典当行150万元。万宏祥辩称其已归还和泰典当行工作人员王波的部分款项，应认定为向和泰典当行还款。但因万宏祥与周庆萍之间还存在民间借贷纠纷，万宏祥在本案诉讼过程中表示，不确定其在与周庆萍间的民间借贷纠纷案件中，是否已将其向王波的还款作为其与周庆萍民间借贷纠纷案件的证据提交。故本院无法确定万宏祥与王波的款项往来能否视为万宏祥给付和泰典当行的款项。综上所述，万会秦、严兆琍为反驳和泰典当行所主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。万会秦、严兆琍主张其与和泰典当行签订的房屋买卖协议，实为万宏祥向和泰典当行借款150万元，依据不足，不予支持。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，出借人请求履行买卖合同的，法院应当按照民间借贷法律关系审理。同时，买卖合同标的的担保功能仍然存在。本案中，万会秦、严兆琍就其从和泰典当行收取的150万元款项，与和泰典当行间并无借贷合同。和泰典当行并非要求万会秦、严兆琍履行涉案买卖合同。涉案房屋已由万会秦、严兆琍转让给他人，从而丧失借款担保的功能。一审法院在这种情况下，就本案未按民间借贷法律关系审理，并无不当，可予维持。综上所述，万会秦、严兆琍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11946元，由万会秦、严兆琍负担。本判决为终审判决。审 判 长 柳建安代理审判员 孙 毅代理审判员 严晓璞二〇一六年十月二十四日书 记 员 王 伟 关注微信公众号“”