（2016）吉0104民初2300号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-02-09
案件名称
长春万科物业服务有限公司与刘帅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市朝阳区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长春万科物业服务有限公司,刘帅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0104民初2300号原告：长春万科物业服务有限公司，住所：长春市二道区自由大路4369号。法定代表人：郎雨春，总经理。委托诉讼代理人：赵茜，吉林中证律师事务所律师。被告：刘帅，男，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：刘峥辉（系刘帅父亲），男，汉族，住长春市朝阳区。原告长春万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告刘帅物业服务合同纠纷一案,本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业委托诉讼代理人赵茜，被告刘帅及其委托诉讼代理人刘峥辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。万科物业向本院提出诉讼请求：要求刘帅支付拖欠的物业服务费26,706.86元及违约金4,598.01元。庭审中，万科物业变更诉讼请求，将主张的物业服务费金额变更为13,353.96元，违约金金额变更为541.63元，同时确认违约金按银行同期贷款利率1.3倍计算至2016年6月30日止。事实和理由：万科物业接受长春嘉湖房地产开发有限公司（以下简称嘉湖房地产）的委托进行前期物业管理，《前期物业服务合同》约定万科柏翠园小区物业服��管理费按照建筑面积每月每平方米4.6元标准收取，刘帅系万科物业管理的业主，该房屋建筑面积241.92平方米。自2015年7月1日起至2016年6月30日，刘帅共拖欠物业费13,353.96元，违约金541.63元，由于刘帅拖欠物业服务费导致万科物业正常运营困难，严重损害万科物业及其他业主的权益。万科物业多次电话催要及书面方式通知刘帅限期支付物业服务费，刘帅至今不予理睬。故起诉至法院。刘帅辩称，一、前期物业合同到2014年12月31日已终止，到期后没有继续签物业合同；二、万科物业收取物业费没有依据，应提供相应的收费标准；三、前期物业合同约定的服务面积应属于小区内绿化，但现在已变成了对外开放的花园；四、刘帅与开发商签订的商品房买卖合同中关于补充协议的特别提示中约定刘帅报修应给刘帅提供相应的服务。经审理查明，2009年12月29日，嘉湖房地产与万科物业签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：嘉湖房地产委托万科物业对坐落于长春市朝阳区万科柏翠园提供前期物业服务，合同期限自2009年12月29日起至2014年12月31日止。物业服务的标准为住宅（含电梯费4.6元/月/平方米），物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季度首日即以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的0.3%向乙方支付违约金。2011年8月20日，刘帅与嘉湖房地产签订《商品房买卖合同》一份，约定刘帅购买嘉湖房地产开发的坐落于朝阳区的房屋，建筑面积241.92平方米。2014年7月1日刘帅办理入住手续。2015年1月1日《前期物业服务合同》到期后万科物业仍继续对小区提供物业服��。认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、万科柏翠园入住资料、交费明细、催费函。本院认为：第一，万科物业系依法成立的从事物业管理服务的公司，嘉湖房地产与万科物业就柏翠园小区签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘帅为柏翠园的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，该《前期物业服务合同》对刘帅��有约束力。虽然该服务合同约定的期限为2009年12月29日至2014年12月31日，但合同期届满后，万科物业仍在该小区为全体业主提供物业服务，根据《前期物业服务合同》第五条：“1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。”的规定，该《前期物业服务合同》继续有效。刘帅应当按照约定向万科物业支付物业费。第二，关于万科物业收费资格及收费标准问题。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”，现万科物业依据《前期物业服务合同》中约定的物业费计算标准向刘帅主张权利，符合法律规定。因此刘帅应当依约支付物业服务的费用，万科物业提出的按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计算自2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业费为13,353.96元（4.6元/月/平方米×241.92平方米×12个月）的主张合理，应予支持。第三，对于万科物业主张的违约金一节，由于《前期物业服务合同》中约定了违约金每日按欠费总额的0.3%计算。故万科物业参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，提出按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准计算违约金的请求合理。《前期物业服务合同》第十三条约定：“物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳……”因此每季度物业费产生的违约金起算日期应为下季度的首日，即2015年第三季度的物业费产生的违约金应从2015年10月1日起计算，依此类推。因万科物业仅主张2016年6月30日之前发生的违约金，故刘帅欠付2016年第二季度物业费尚未产生违约金，其余违约金均计算至2016年6月30日止。第四，对于刘帅提出的报修应提供服务一节，由于刘帅并未提供相关证据支持其主张，故对其此项答辩主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题���解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘帅于本判决生效后立即向原告长春万科物业服务有限公司支付拖欠的2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业费13,353.96元；二、被告刘帅于本判决生效后立即给付原告长春万科物业服务有限公司违约金（违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍为标准，以3,338.50元为基数从2015年10月1日计算至2015年12月31日止；以6,677.00元为基数从2016年1月1日计算至2016年3月31日止；以10,015.49元为基数从2016年4月1日计算至2016年6月30日止）；三、驳回原告长春万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费351.00元，由原告长春万科物业服务有限公司负担204.00元，由被告刘帅负担147.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 闫 欣审 判 员 李 林人民陪审员 魏 睿二〇一六年十月二十四日书 记 员 倪春祥 关注公众号“”