（2016）沪01民终10380号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-29
案件名称
上海张江国信安地产有限公司诉上海唐府餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海张江国信安地产有限公司,上海唐府餐饮管理有限公司,林国勇,马海明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终10380号上诉人（原审原告）：上海张江国信安地产有限公司，住所地上海市浦东新区张衡路200号2号楼4楼。法定代表人：林平，总经理。委托代理人：孙加峰，上海市恒泰律师事务所律师。委托代理人：徐臻佳，上海市恒泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海唐府餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区唐安路816弄5号1-2层。法定代表人：徐友娟，总经理。委托代理人：程培新，上海市建领城达律师事务所律师。原审第三人：林国勇，男，1961年12月27日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人：贺晓丹，上海市上正律师事务所律师。委托代理人：陈萌，上海市上正律师事务所律师。原审第三人：马海明，男，1996年3月2日生，汉族，住青海省贵南县。上诉人上海张江国信安地产有限公司（以下简称张江公司）因与被上诉人上海唐府餐饮管理有限公司（以下简称唐府公司）及原审第三人林国勇、马海明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第44649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭于2016年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人张江公司之委托代理人孙加峰、被上诉人唐府公司之委托代理人程培新、原审第三人林国勇及委托代理人陈萌到庭参加了诉讼。原审第三人马海明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。上诉人张江公司上诉请求：要求二审法院撤销原审判决，改判支持其原审诉请。事实和理由：被上诉人没有履行《提前退租协议》约定的义务，合同提前终止的条件没有成就，合同应当继续履行；被上诉人违约转租，为维持秩序，上诉人支出安保费用。被上诉人唐府公司辩称，上诉人与被上诉人签订退租协议，同一天上诉人与原审第三人签订新的租赁协议，被上诉人向原审第三人交付钥匙，这些行为均是在三方合意下完成；由于原审第三人经营清真餐厅，上诉人为阻止其经营而产生的安保费用与被上诉人没有任何关系，故不同意上诉请求。原审第三人林国勇述称，其与徐友娟签订转让协议时约定不拆除装修并可直接使用，但进入房屋后因上诉人不同意转让而一直无法使用房屋，其对上诉请求不发表意见。张江公司向一审法院起诉请求：一、唐府公司支付自2015年10月1日至2015年12月31日期间租金人民币（下同）98,915.46元；二、唐府公司支付聘请安保造成的损失5万元；三、诉讼费由唐府公司负担。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX镇XX村XX丘产权登记在上海八六三信息安全产业基地有限公司名下。上海八六三信息安全产业基地有限公司企业名称于2015年4月变更为张江公司。2011年3月1日，张江公司与唐府公司签订《“左右城”房屋租赁合同》，约定张江公司将系争房屋出租给唐府公司使用，租赁期限为八年，自2011年7月1日至2019年6月30日，其中2011年4月1日至2011年6月30日为免租装修期，2011年7月1日至2011年7月31日为免租期。2015年7月1日至2017年6月30日期间租金标准为4.5元/？平方米。第9-2条约定，唐府公司应在租赁期满或因任何原因提前终止合同时将该房屋恢复至房屋初始交付的状态和可出租的状态。附件三现有装修、附属设施及设备状况中注明租赁区域毛坯交房。合同签订后，张江公司于2011年4月1日将系争房屋交付给唐府公司使用，唐府公司支付了租赁保证金以及2011年8月1日至2015年9月30日期间租金（其中2011年4月1日至2011年7月31日为装修免租期）。原审又认定，2015年8月31日，张江公司与唐府公司签订《提前退租协议》约定，根据唐府公司要求提前退租的申请，鉴于唐府公司的实际情况，张江公司同意唐府公司提前终止双方于2011年4月1日签订的《上海市房屋租赁合同》（以下简称该合同），经双方协商，达成如下协议：第一条，张江公司同意在本协议第二条唐府公司的义务履行完毕后，于2015年9月30日提前终止该合同。第二条，该合同的提前终止，以唐府公司完成下述义务为前提条件：1、唐府公司须向张江公司或物业管理公司付清该合同中约定租金、物业管理费、水电、通讯等公用事业费，唐府公司未按期支付的，张江公司有权在唐府公司交纳的保证金中扣除应付款金额，保证金不足以抵偿唐府公司应付款项的，不足部分仍须由唐府公司偿付。2、唐府公司须于提前终止日前完成该房屋经张江公司委托的物业管理公司的验收交接手续。办理验收交接前，唐府公司应将该房屋恢复至出租前的原样。第三条，在唐府公司完成上述第二条规定的义务后，该合同将于提前终止日终止。如唐府公司未在提前终止日前完成本协议第二条规定的义务，则张江公司将不同意唐府公司退租，唐府公司仍须按原合同约定向张江公司支付租金及其他相关费用。2015年8月31日，张江公司与上海B有限公司（以下简称B公司）签订《房屋租赁合同》，约定张江公司将系争房屋出租给B公司使用，交付日期为2015年10月1日，租赁期自2015年10月1日至2019年6月30日。双方约定2015年10月1日至2017年6月30日期间租金为4.5元/平方米/日，月租金为29,677.24元，季租金为89,031.72元。2017年7月1日至2019年6月30日期间租金为5.5元/平方米/日，月租金为36,272.18元，季租金为108,816.54元。首季租金为89,031.72元，B公司应在交纳保证金的同时交纳。租赁保证金为98,924.13元。2015年8月31日，唐府公司将系争房屋交付给林国勇、马海明使用。原审另认定，2015年9月1日，张江公司出具《收款收据》，确认收到B公司支付的租赁保证金98,924.13元。马海明通过中国工商银行转账给张江公司首季租金89,031.72元。2015年9月9日，张江公司向B公司发送《解除合同通知书》称，根据合同约定，承租方装修房屋，须以书面形式通知张江公司，开设餐饮的，须在开业两个月前向工商等部门申请办理许可证手续以及环境影响评价审批手续。目前，B公司未按合同约定通知张江公司以及物业公司就擅自对系争房屋进行装修，也未得到张江公司的书面答复。在未有证照的情况下擅自进场，对外营业。故要求自本通知书签发之日起终止与B公司的《房屋租赁合同》，自本通知签发之日起5个自然日内迁出系争房屋。2015年9月29日，张江公司通过中国工商银行将89,301.72元返还给马海明。原审中，张江公司称其于2015年9月11日向唐府公司发送《律师函》，要求唐府公司停止转租行为并将系争房屋恢复原状后办理交接手续，2015年10月9日向唐府公司发送《继续履行租赁合同通知书》，要求唐府公司按原租赁合同履行。唐府公司称未收到上述两份函件。一审法院认为：张江公司与唐府公司签订的《“左右城”房屋租赁合同》、《提前退租协议》以及张江公司与B公司签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方理应按约履行。针对张江公司诉请，法院分析如下：首先，张江公司主张唐府公司未按退租协议将房屋恢复原状并与物业公司办理验收交接手续，故双方签订的房屋租赁合同于2015年9月30日提前终止的前提条件未成就，故张江公司不同意唐府公司提前退租，唐府公司仍须按原合同约定向张江公司支付租金及其他费用。法院认为，合同约定唐府公司租赁的区域为毛坯交房。2015年8月31日，张江公司与唐府公司签订《提前退租协议》，同日，张江公司与B公司签订《房屋租赁合同》并收取B公司支付的租赁保证金以及首季租金，唐府公司按约将系争房屋交付给B公司使用。张江公司以及马海明在庭审中一致陈述，基于上述情况，张江公司不要求唐府公司将系争房屋恢复至毛坯状态，直接将系争房屋内的装修及设备转让给林国勇、马海明，以便其马上经营。法院结合张江公司与B公司签订《房屋租赁合同》并收取租赁保证金和租金以及《房屋租赁合同》未约定装修免租期等事实，认为唐府公司以及马海明的陈述更符合实际情况，故对张江公司的主张难以采信。其次，张江公司主张唐府公司擅自违约将系争房屋转租给B公司，鉴于张江公司自行与B公司签订《房屋租赁合同》并收取相关费用，故对张江公司主张，法院亦难以采信。再次，2015年9月9日，张江公司向B公司发送《解除合同通知书》，要求解除与B公司之间《房屋租赁合同》。2015年9月29日，张江公司通过中国工商银行将89,301.72元租金返还给马海明。上述两节事实均发生在林国勇、马海明实际使用系争房屋且三方发生纠纷后，上述事实属张江公司与林国勇、马海明之间的房屋租赁合同关系，不属本案处理范围。综上所述，张江公司要求唐府公司继续支付2015年10月1日至2015年12月31日期间租金98,915.46元以及聘请安保造成的损失5万元缺乏合同和事实依据，法院难以支持。林国勇经法院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃自身的诉讼权利，法院依法缺席判决。一审法院审理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于二〇一六年七月十九日作出判决：驳回张江公司的全部诉讼请求。案件受理费3,278元，减半收取计人民币1,639元，由张江公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，2015年8月31日，张江公司分别与唐府公司、B公司签订《提前退租协议》及《房屋租赁合同》，同日，唐府公司向林国勇、马海明交付涉讼房屋。原审中，马海明陈述经三方协商一致，其承租租赁房屋后，房屋内装修不用拆除，由其使用。马海明的陈述与唐府公司之辩称可相互印证。二审中，林国勇表示其与马海明一直共同处理租赁问题。在现有证据条件下，应该认为唐府公司作为原承租人已完成标的房屋“退租”返还义务。同时，如张江公司向原承租人交付的房屋不包含装修、设备，而双方间的租赁合同又无装修等相关约定亦与交易惯例不符。综上而言，唐府公司的主张更具可信度，张江公司要求其继续标的房屋交接后之付租，于法无据。至于张江公司聘请安保产生的费用，非唐府公司的过错造成，亦不应由唐府公司承担。综上所述，张江公司关于撤销原审判决，改判支持其原审诉请的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,278元，由上诉人上海张江国信安地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶振军审判员 许 京审判员 蒋辉霞二〇一六年十月二十四日书记员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”