（2016）赣0491民初31号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-05-18
案件名称
刘传憬与庐山金城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
九江市庐山区人民法院
所属地区
九江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘传憬,庐山金城置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
江西省庐山人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0491民初31号原告刘传憬，男，汉族，1971年10月17日出生，住辽宁省沈阳市大东区。委托诉讼代理人杨振文，江西准星律师事务所律师。被告庐山金城置业有限公司，住所地：江西省庐山风景名胜区仰天坪。法定代表人CHANMANPUN，董事长。委托诉讼代理人周演光，公司职员。委托诉讼代理人裘军，江西博德律师事务所律师。原告刘传憬与被告庐山金城置业有限公司（以下简称庐山金城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨振文，被告委托诉讼代理人周演光、裘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘传憬向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同约定向原告交付座落于九江市庐山风景名胜区仰天坪庐山金城国际商务酒店第五幢4层22号房屋，并在交付之日起30日内协助原告办理商品房不动产登记手续；2、判令被告支付逾期交房违约金639296.80元（计算至2016年7月1日）及此后至房屋实际交付之日止的违约金，并赔偿原告可得利益损失361178元（计算至2016年7月1日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的庐山金城国际商务酒店第5幢4层22号房屋，建筑面积129.82平方米，单价每平方米16198.97元，购房总价款2102950元。约定被告交付商品房的时间为2012年5月1日前，在商品房交付使用后60日内为买受人办理不动产产权证。合同还约定了被告逾期交房的违约责任，如合同继续履行，按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款2102950元。2012年5月1日，被告未能按期交房。同年9月24日，被告向原告出具承诺书，承诺自2012年5月1日起，按销售价格的8%年回报率向原告支付投资回报。在2013年5月1日前办理房产证，逾期未办理，原告可申请退房，逾期办证所造成的一切损失及法律责任由被告承担。至今，被告除不履行交房义务外，亦未为原告办理产权证。原告认为，被告未按合同履行义务，严重损害原告利益，故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告庐山金城公司辩称：1、由于电力供应不足，被告在主体土建工程完工后，无法进行全面装修，被告逾期交付房屋系第三方原因所致，按照合同约定可以延期交房，且不应视为违约。2、原告与香港雅柏国际酒店管理顾问有限公司（以下简称香港雅柏公司）签订租赁合同，租赁期限为四年，应当由香港雅柏公司支付租金至2016年4月30日，与被告无关，原告要求赔偿可得利益损失至2016年7月1日，与上述租赁合同约定不符。3、产权证未办理，原因在于被告无法按合同约定的电话通知原告所致，责任不在被告。4、原告要求被告支付自2012年5月1日至2014年4月30日的违约金已明显超过诉讼时效，应予驳回。原告刘传憬为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告刘传憬身份证复印件、被告庐山金城公司企业工商登记信息，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》，用以证明原、被告签订合同，约定房屋买卖单价、总价、交付时间、交付标准、违约责任等内容；3、收据三份，用以证明原告按约交付全部购房款的事实；4、承诺书，用以证明被告承诺办理房产证并按销售价格的8%年回报率向原告支付投资回报的事实；5、《置业计划书》、《商品房定购书》、《宣传资料》，用以证明原告与被告签订预定合同，约定房屋交付质量标准，原告支付5万元定金的事实；6、《庐山金城国际商务酒店（产权式）租赁合同》，用以证明原告将所购房屋出租给香港雅柏公司，按投资年回报率8%的标准支付租金的事实。7、QQ聊天记录，用以证明原告多次要求被告履行合同，并未怠于行使合同权利。8、房产证、工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表，用以证明房屋已竣工验收，办理了初始登记，被告不交付房屋和办理房产权证属违约。被告庐山金城置业公司对原告证据1、2、3、5、6、7、8的真实性无异议，但认为证据6系原告与香港雅柏公司签订租赁合同，与被告无关。同时，原告刘传憬所购房屋未办证是因为被告无法联系原告，通知原告缴纳办证税费所致。对证据4的“三性”不发表质证意见，待庭后核对后再行确认。被告庐山金城公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：1、2014年3月27日《关于要求落实仰天坪金城国际商务酒店项目水电基础配套设施的报告》，用以证明因供电不足导致房屋没有按期装修好，进而不能如期交付房屋。2、交易明细表，用以证明办理房屋产权证需缴纳的税费清单。3、转账记录，用以证明被告受香港雅柏公司委托，支付租金给原告。原告刘传憬质证认为，证据1标注成文时间已超过交房时间，仅是被告的报告，不足以证明是第三方原因导致不能按期交房。原告一直与被告QQ联系，被告没有通知原告缴纳证据2列明的相关税费办理产权证，对此，被告应当进一步举证证明其通知了原告缴费办证。证据3中载明的款项原告收悉，是被告支付给原告的承诺书中约定的投资回报款，不是香港雅柏公司支付的租金。本院认为，被告对原告提交的证据1、2、3、5、6、7、8的真实性无异议，与本案有关联，应予认定。对原告提供的证据4，被告在法庭规定的时间内未将核实的情况反馈给法庭，结合被告提供的证据3，予以认定。综合上述原告、被告的举证、质证意见及在法庭上的陈述，本案事实可确认如下：2011年7月31日，原告刘传憬与被告庐山金城公司签订编号为008500的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告庐山金城公司开发的位于庐山风景名胜区仰天坪庐山金城国际商务酒店（产权式）第5幢4层22号房，约定房屋建设面积129.82平方米，单价每平方米16198.97元，总金额2102950元。关于交付期限，合同第八条及合同附件四《合同补充协议》约定：出卖人应当在2012年5月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（指被告）可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起叁拾日内告知买受人（指原告）的；2、出卖人以外的第三方原因致使交付日期被延误的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过陆拾日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。《合同》第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人收房后，有权书面通知出卖人30日内由出卖人进行修复达到合同约定标准。合同附件三：装饰、设备标准为：1、外墙：石材饰面；2、内墙：高级乳胶漆（高级墙纸）墙面；3、顶棚：高级乳胶漆（高级墙纸）；4、门窗：高级木板门、铝金门窗；5、卫生间：地砖（马赛克）楼地面、釉面砖墙面；6、阳台：地砖地面；7、其他：楼梯间防滑地砖、内墙乳胶漆墙面；8、装修标准：按星级装修标准；9、配置：参照星级酒店配套。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后陆拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.15%向买受人支付违约金。3、自出卖人通知之日起10日买受人应按要求提供办理产权证所需资料。逾期未提供或提供资料不齐的，出卖人不承担逾期办理产权证违约责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方在庐山房产管理局办理了登记备案。《合同》签订前、后，原告刘传憬分别于2011年7月2日、7月23日、11月3日分三次共计支付给被告庐山金城公司购房款2102950元。合同约定交付时间届满后，被告庐山金城公司未按约定时间交付房屋。2012年7月8日被告建设的庐山金城国际大酒店5#楼办理了建设工程竣工验收。2014年6月25日，上述房屋办理了房屋产权证，证号为九房权证庐管字第××号，房屋所有权人为庐山金城置业公司。自2013年12月15日至2015年1月5日，原告刘传憬与被告庐山金城公司通过QQ聊天软件进行联系，联系内容主要为交房时间和承诺的租金发放情况。另查明，在上述《商品房买卖合同》签订前，原告刘传憬与香港雅柏公司于2011年3月25日签订了《庐山金城国际商务酒店（产权式）租赁合同（庐山仰天坪国际度假山庄）》，约定刘传憬将位于庐山仰天坪的庐山金城国际商务酒店（产权式）第5栋422室（建筑面积129.82平方米）及房屋配套的附属设施和物品出租给香港雅柏公司开办休闲度假酒店，由香港雅柏公司经营和管理。租赁期限为四年，自2012年5月1日至2016年4月30日，租金标准为每年168236元，相当于投资回报率约8%，租金一定四年不变。租赁物交付时间为2012年4月30日。租赁合同还对其他事项进行了约定。2012年9月24日，被告庐山金城公司向原告出具承诺书：“……由于庐山金城国际商务酒店无法于2012年5月1日交房，造成刘传憬先生无法交付该房与香港雅柏国际酒店管理顾问有限公司。由此造成的一切损失及法律责任由我公司承担。同时我公司承诺，自2012年5月1日起，按销售价格的8%年回报率向刘传憬先生支付投资回报”。2013年1月15日、2014年1月17日，被告庐山金城公司以补偿金的名义分别支付112617元、168236元给原告。本院认为，原告与被告间签订的《商品房买卖合同》及被告出具给原告的承诺书均系当事人真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，合同双方均应按照合同约定和承诺履行各自的合同义务。原告刘传憬按约支付了购房款，有权按照合同的约定时间接受房屋并办理房屋产权证书。被告庐山金城公司不能按照合同约定的时间交付房屋，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告主张逾期交房是电力供应不足导致房屋装修不能完成，系第三方原因所致，根据合同约定可以延期交房。被告为此提供了《关于要求落实仰天坪金城国际商务酒店项目水电基础配套设施的报告》，该份报告由被告单方面制作，从其内容来看，反映的是装修工程正在进行中，现有的配变电设施无法满足酒店日后营业的需要，不足以证明存在建设期间供电不足且供电不足造成被告不能正常进行装修导致延期交房的事实。同时，根据合同相对性原则，即便由合同当事人以外的第三方原因造成被告违约，也应当由被告承担违约责任。因此，被告违反合同约定逾期交房的事实可以认定。关于被告逾期交付房屋的违约责任，合同约定按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，但被告庐山金城公司2012年9月24日向原告出具承诺书，承诺自2012年5月1日起按销售价格的8%年回报率向原告支付投资回报，该承诺实际上是双方约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，已涵盖并超出合同约定的违约金，因此在原告与香港雅柏公司租赁合同约定的租赁期限内，被告应当按照8%的年回报率赔偿原告自2012年5月1日至2016年4月30日的损失，不再按照合同约定的逾期交房违约金计算违约金。鉴于原告与香港雅柏公司租赁期限约定为2012年5月1日至2016年4月30日，此后至实际交房之日的违约金可按已交付房价款万分之二的标准计算。故计算至2016年9月30日被告庐山金城公司应当赔偿原告逾期交房损失及支付给原告的逾期交房违约金总额为456441.27元（2102950元×8%×4年－280853元＋2102950元×2÷10000×153天），超去部分不予支持。被告逾期交房的违约情形持续存在，且在2013年1月15日、2014年1月17日向原告支付了补偿金，原告在2015年1月4日与被告的QQ聊天记录中也提及投资回报款的支付，被告主张原告自2012年5月1日至2014年4月30日止的违约金请求超过诉讼时效的答辩意见，与事实不符，没有法律依据，不予采纳。原、被告自2013年12月15日至2015年1月5日通过QQ聊天软件进行联系，联系内容中并未涉及通知原告前来缴纳税费、办理房屋产权证事宜，被告主张通过电话无法通知原告前来办理产权证，产权证未办理的责任在原告的主张，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告庐山金城置业有限公司于本判决生效之日起三十日内按双方签订《商品房买卖合同》约定的交付条件将庐山金城国际商务酒店（产权式）第5幢4层22号房屋交付给原告刘传憬使用，并在交付之日起三十日内协助原告刘传憬办理产权登记手续；二、被告庐山金城置业有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告刘传憬支付逾期交房违约金及损失456441.27元（违约金计算至2016年9月30日，此后至实际交房之日止的违约金按日万分之二的标准计算）；三、驳回原告刘传憬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31603元，原告刘传憬承担5688元，被告庐山金城置业有限公司承担25915元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 周和良审 判 员 周 君代理审判员 彭毓超二〇一六年十月二十四日书 记 员 刘美芳 微信公众号“”