（2016）吉0104民初2303号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2017-03-15

案件名称

长春万科物业服务有限公司与祝仰钢物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

长春市朝阳区人民法院

所属地区

长春市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

长春万科物业服务有限公司,祝仰钢

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条

全文

{C} 长春市朝阳区人民法院民事判决书（2016）吉0104民初2303号原告：长春万科物业服务有限公司，住所地：长春市二道区。法定代表人：郎雨春，总经理。委托诉讼代理人：赵茜，吉林中证律师事务所律师。被告：祝仰钢，男，住长春朝阳区。委托诉讼代理人：于瑞，吉林正森律师事务所律师。原告长春万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告祝仰钢物业服务合同纠纷一案,本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。万科物业的委托诉讼代理人赵茜，祝仰钢的委托诉讼代理人于瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业向本院提出诉讼请求：要求祝仰钢支付拖欠的物业服务费29,038.88元并支付违约金4,888.03元。庭审中，万科物业明确违约金计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，时间从2014年7月1日计算至2016年6月30日。事实和理由：万科物业接受长春嘉湖房地产开发有限公司的委托进行前期物业管理，《前期物业服务合同》约定万科柏翠园小区物业服务管理费按照建筑面积每月每平方米4.6元标准收取，祝仰钢系万科物业管理的万科柏翠园业主，该房屋建筑面积242.80平方米。自2014年5月1日开始至2016年6月30日，祝仰钢共拖欠物业费29,038.88元，违约金4,888.03元，由于祝仰钢拖欠物业服务费导致万科物业正常运营困难，严重损害万科物业及其他业主的权益。万科物业多次电话催要及书面方式通知祝仰钢限期支付物业服务费，祝仰钢至今不予理睬。故起诉至法院。祝仰钢辩称:一、开发商与万科物业签订的《前期物业服务合同》已于2014年12月31日到期，且祝仰钢没有与万科物业签订《物业服务合同》，因此祝仰钢与万科物业之间不存在权利义务关系。二、万科物业自2015年1月1日起至今没有取得《物业收费许可证》，属于违法收费。三、自2016年5月小区成立业主委员会后，至今没有与万科物业签订《物业服务合同》。四、《前期物业服务合同》约定的物业费收费标准过高。五、因万科物业与祝仰钢之间没有签订《物业服务合同》，故双方没有关于违约金的约定，万科物业主张违约金没有法律依据。六、《前期物业服务合同》中约定的服务面积中有“3万平方米前广场公园”不属于小区内业主专属绿化用地，因此万科物业无权要求祝仰钢对此部分面积承担物业费用。七、万科物业提供的物业服务存在多项问题不能解决。综上，祝仰钢不同意万科物业的诉请。经审理查明:2009年12月29日，长春嘉湖房地产开发有限公司（以下简称嘉湖房地产）作为甲方，万科物业作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：“甲方委托乙方对坐落于长春市朝阳区万科柏翠园提供前期物业服务，合同期限自2009年12月29日起至2014年12月31日止。合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。如合同到期，未出现上述之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。物业服务费的标准为业主应按其拥有物业的建筑面积，住宅（含电梯费）4.6元/月/平方米，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的0.3%向乙方支付违约金。” 2011年7月15日，祝仰钢与嘉湖房地产签订《商品房买卖合同》一份，约定祝仰钢购买嘉湖房地产开发的坐落于南湖新村中街999号房屋，建筑面积242.80平方米。2013年1月5日祝仰钢办理入住手续。2014年5月1日前祝仰钢均交纳物业服务费，此后未再交纳，万科物业多次向祝仰钢发出催费函，但祝仰钢仍未交纳。2015年1月1日《前期物业服务合同》到期后，万科物业仍继续对小区提供物业服务。2016年5月小区业主委员会成立，至今尚未与万科物业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同，也未作出解聘万科物业的决议。认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、万科柏翠园入住资料、交费明细、催费函及庭审笔录。本院认为：第一，万科物业系依法成立的从事物业管理服务的公司，嘉湖房地产与万科物业就柏翠园小区签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。祝仰钢为柏翠园的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，该《前期物业服务合同》对祝仰钢具有约束力。虽然该服务合同约定的期限为2009年12月29日至2014年12月31日，但合同期限届满后，万科物业仍在该小区为全体业主提供物业服务，根据《前期物业服务合同》第五条约定“1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同”，该《前期物业服务合同》继续有效，祝仰钢应当按照合同约定向万科物业交纳物业费。第二，关于万科物业收费资格及收费标准问题。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”现万科物业根据《前期物业服务合同》中约定的物业费计算标准向祝仰钢主张权利，符合法律规定。祝仰钢提出万科物业没有取得物业收费许可证属于违法收费以及物业费标准过高之抗辩理由于法无据，不予支持。万科物业主张自2014年5月1日至2016年6月30日期间的物业费29,038.88元（4.6元/月/平方米×242.80平方米×26个月），符合法律规定，应予支持。第三，对于万科物业主张的违约金一节，《前期物业服务合同》约定“每逾期一日按欠费总额的0.3%支付违约金”，现万科物业参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，提出按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准计算违约金的请求合理。《前期物业服务合同》第十三条约定“物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳……”，因此每季度物业费产生的违约金起算应为下季度的首日，依此类推，万科物业主张的范围为2014年5月1日至2015年10月1日期间拖欠的物业费产生的违约金，并计算至2016年6月30日，2014年5月1日至2014年6月30日期间拖欠物业费产生的违约金以2,233.76元为基数从2014年7月1日计算至2016年6月30日止，2014年7月1日至2015年10月1日期间拖欠物业费产生的违约金以3,350.64元为基数分别从2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日开始计算至2016年6月30日止。第四，关于祝仰钢提出的前广场花园不属于小区专属绿化用地，业主不应对此部分承担物业费的问题，前广场花园是否属于小区专属绿化面积应通过其他程序确认，不属于本案审理的范围。第五，关于祝仰钢提出万科物业提供的服务存在诸多瑕疵的问题，由于祝仰钢未提供证据加以证明，故对其此项抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 1.被告祝仰钢于本判决生效后立即向原告长春万科物业服务有限公司支付拖欠的2014年5月1日至2016年6月30日期间的物业费29,038.88元； 2.被告祝仰钢于本判决生效后立即向原告长春万科物业服务有限公司支付违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，以2,233.76元为基数从2014年7月1日计算至2016年6月30日止；以3,350.64元为基数分别从2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日开始计算至2016年6月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费648.00元，由被告祝仰钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审　判　长　　孙彦辉人民陪审员　　王一茗人民陪审员　　魏　睿二〇一六年十月二十四日书　记　员　　倪春祥来源：百度“”