（2016）陕08民终字第2865号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-30
案件名称
申亚萍与榆林市榆阳区怡鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省榆林市中级人民法院
所属地区
陕西省榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
申亚萍,榆林市榆阳区怡鑫房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕08民终字第2865号上诉人（原审原告）：申亚萍，女，1962年4月15日出生，汉族，陕西省米脂县人，现住榆林市榆阳区，无固定职业。委托诉讼代理人：郭富裕、王健，陕西尊尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：榆林市榆阳区怡鑫房地产开发有限公司，住所地：榆阳区。法定代表人：陈强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周大兵、孙柏，陕西天佑律师事务所律师。上诉人申亚萍因商品房预售合同纠纷一案，不服榆林市榆阳区人民法院（2015）榆民初字第04158号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，上诉人申亚萍的委托代理人郭富裕、王健，被上诉人榆林市榆阳区怡鑫房地产开发有限公司（以下简称怡鑫房地产公司）的委托代理人周大兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。申亚萍上诉请求:一、依法撤销榆阳区人民法院作出的榆民初字第04158号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、原审人民法院认定本案中被上诉人不存在根本违约行为罔顾事实，认定错误。双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定：“被上诉人应当于2013年5月31日前，将具备验收合格的房屋交付上诉人使用。”第十条规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有关在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。”本案中，被上诉人于2013年8月17日将房屋单方面交付被上诉人，但是至今没有提供相关验收合格的证明。另外合同第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”作为不动产房屋买卖，仅仅在产权办理过户登记后才能实现房屋买卖的目的，由于被上诉人擅自变更房屋规划设计进行违章建筑，致使房屋交付至今己有两年半，无法给予上诉人办理过户登记，房产证无法办理，以至于本案买卖合同的最根本目的即转移商品房所有权无法实现，被上诉人的上述不履行过户行为己构成根本违约。现上诉人不论是从被上诉人擅自变更规划设计还是从不予过户来看，均具备解除合同的事实要件。而原审人民法院罔顾上述事实、合同约定以及律法规定进行错误认定，严重侵犯了上诉人的合法权益，请求二审人民法院依法撤销。二、原审法院适用法律错误。本案系商品房买卖合同纠纷，作为买受人的上诉人己向被上诉人支付了房屋价款以及各项税费，完全履行了合同约定义务，而作为被上诉人的房地产公司，虽于2013年8月17日将房屋单方面交付被上诉人，但至今未向上诉人提供相关验收合格的证明，且被上诉人擅自变更规划设计，致使房屋产权证至今无法办理。对于买卖合同来说，合同的目的在于实现财产所有权的转移，这也是买卖合同区别于其他合同的根本区别。被上诉人不能履行办理房产证的违约行为致使上诉人获得房屋所有权的合同最根本的目的难以实现，构成了根本违约。依照《合同法》：第94条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，上诉人请求解除双方的《房屋买卖合同》并赔偿损失，应予以支持。综上所述，上诉人认为：本案商品房买卖合同合法有效，上诉人依约履行了合同义务。被上诉人违反合同约定，擅自变更规划设计，向上诉人交付的房屋未经竣工验收，且房屋产权不能办理，致使合同转移所有权的最终目的无法实现，上诉人的合同解除权己成就，而原审人民法院罔顾事实与法律规定，错误认定合同不存在根本违约，判决驳回上诉人的上诉请求，请求二审人民法院依法予以撤销并予改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人怡鑫房地产公司二审答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决结果客观公正，应予维持；上诉人申亚萍的上诉请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。申亚萍向一审法院起诉请求：1、依法确认申亚萍与怡鑫房地产公司之间的《商品房屋预售合同》合法、有效，判令予以解除；2、依法判令怡鑫房地产公司立即返还申亚萍交纳的购房首付款286764元及从2011年8月1日至本案执结之日止利息（以同期中国人民银行贷款利率计算至起诉时约49323元）；3、依法判令怡鑫房地产公司立即返还申亚萍已向招商银行按揭付款198513元及从申亚萍支付至实际返还之日止利息（以同期中国人民银行贷款利率计算）；4、依法判令怡鑫房地产公司返还申亚萍所缴纳的契税、住房维修专项资金、测绘费、印花税、天然气开口费办理银行按揭手续费及暖气开口费共计人民币40143元；5、依法判令怡鑫房地产公司立即赔偿申亚萍房屋装潢费用约90000元（具体数额以司法鉴定意见为准）；6、本案诉讼费用由怡鑫房地产公司全部承担。一审法院审理认定事实：2011年9月22日，申亚萍（买受人）与怡鑫房地产公司（出卖人）签订商品房预售合同，合同约定：第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得的地块的土地使用权出让证号为：榆市国用（2010）第25230号。该地块土地面积为：72886.58平方米，规划用途为综合，土地使用年限2010年01月04日至2049年12月29日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：银沙福苑小区。建设工程规划许可证号为建字第610800201000027/5号，施工许可证号为2010-89。建设工程施工合同约定的开工日期为：2011年03月01日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2012年02月01日。第二条商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为榆林市住房和城市建设局，商品房预售许可证号为榆住建预售证第201104号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第17幢1单元0102室房，房屋代码为24496.该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上9层，地下1层。建筑面积共139.32平方米，其中套内建筑面积114.96平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.36平方米。第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5688元，总金额786764元。第六条付款方式及期限，买受人于2011年9月22日前付房款236764元，余款55万元整办理银行按揭贷款。第八条交付期限，出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按约定时间只负责房屋所有权证的备案登记，买受人积极配合并保证提供的资料真实有效；非出卖人原因导致房屋所有权登记延期，出卖人不承担违约责任。合同还对其他内容进行约定。2011年7月23日、9月27日，申亚萍分两次向怡鑫房地产公司支付购房首付款286764元，剩余55万元购房款已经通过招商银行榆林分行办理按揭贷款。2013年8月17日怡鑫房地产公司将上述房屋交付申亚萍管理，申亚萍装修后入住至今。现申亚萍以怡鑫房地产公司不履行合同义务，该房屋无法进行工程竣工验收备案，致使房屋产权登记证件无法办理为由涉诉该院，并提出上述诉讼请求。一审法院认为，申亚萍与怡鑫房地产公司签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。经审查，申亚萍与怡鑫房地产公司签订商品房预售合同后，申亚萍按照约定支付首付款并办理了按揭贷款，怡鑫房地产公司亦按照约定交付了房屋，且申亚萍对该房屋进行了装修管理，已实现了其合同的根本目的，对此怡鑫房地产公司未出现合同的根本性违约，未能达到合同解除的法定事由所具备的条件，申亚萍主张解除合同的法定条件不具备，对此请求该院应予驳回，怡鑫房地产公司该抗辩理由依法予以采纳；鉴于此，申亚萍主张返还首付款及利息、按揭贷款及利息、契税等费用及装潢费用的请求，缺乏事实及法律依据支持，该院依法亦予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、申亚萍与榆林市怡鑫房地产开发有限公司签订的商品房预售合同有效；二、驳回申亚萍的其他诉讼请求。案件受理费10430元，由申亚萍负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，双方当事人对于涉案房屋已交付入住的事实表示认可。因此，二审审理的焦点问题为：涉案《商品房预售合同》是否应予解除；一审法院法律适用是否正确。被上诉人怡鑫房地产公司在与上诉人签订的《商品房预售合同》系双方自愿签订，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且合同签订时被上诉人已办理了涉案楼盘的预售许可证明、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用权出让权证等相关建设、销售许可证明，一审判决认定涉案《商品房预售合同》有效正确。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。对于买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案诉争房屋上诉人已接收并入住，其作为购买人的合同主要目的已实现，上诉人擅自改变建设规划审批，超审批修建行为虽违法，但并不是双方合同约定的解除事由，且被上诉人已着手办理涉案楼盘的房屋所有权登记手续，相关部门亦未出具涉案房屋无法办理房屋产权登记的证明，故一审判决未适用上述法律支持上诉人提出的解除双方之间的商品房预售合同并无不当，法律适用正确。对于被上诉人延期交付房屋产权证明的问题，上诉人可另寻法律途径解决。综上，原审法院认定事实清楚，程序合法，实体判决并无不当，应予维持，上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10430元，由上诉人申亚萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 贺金丽代理审判员 吴凤凤代理审判员 任晓明二〇一六年十月二十四日书 记 员 白 阳