（2016）川1381民初2475号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-30
案件名称
韩光东与阆中市广厦房地产开发有限公司、赵爱东商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
阆中市人民法院
所属地区
阆中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩光东,阆中市广厦房地产开发有限公司,赵爱东
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书（2016）川1381民初2475号原告：韩光东，男，1966年5月15日出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：苟桂华，四川源正律师事务所律师。被告：阆中市广厦房地产开发有限公司，住所地阆中市。法定代表人：何仕文，总经理。委托诉讼代理人：蔡生波，四川源正律师事务所律师。被告：赵爱东，男，1971年12月6日出生，汉族，住四川省阆中市。原告韩光东与被告阆中市广厦房地产开发有限公司、赵爱东商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人、被告阆中市广厦房地产开发有限公司之委托诉讼代理人及被告赵爱东到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案于2016年8月15日转为普通程序，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告韩光东及其委托诉讼代理人、被告阆中市广厦房地产开发有限公司之委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告赵爱东经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩光东向本院提出诉讼请求：1.二被告立即为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证；2.二被告从2006年5月18日起以购房款125,000元为基数按中国人民银行贷款利率向原告支付违约金；3.二被告赔偿原告损失10,000元及房屋贬值损失；4.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告阆中市广厦房地产开发有限公司系原阆中市开通房地产开发公司的权利义务继受人。2006年2月17日，原、被告签订《商品房认购协议》一份，约定由原告购买被告所有的位于商城路工行宿舍2单元7楼左边房屋一套，被告承诺2007年底办理房屋产权。协议签订后，原告按约向被告支付房款125,000元。但被告经多次催促至今仍未给原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证。原告于2011年10月协议将诉争房屋卖与案外人王怀波，因二被告未能给原告办理两证致使交易失败，原告向王怀波支付违约金10,000元。被告阆中市广厦房地产开发有限公司辩称，1.原告的起诉已超过诉讼时效；2.诉争房屋系被告赵爱东向原告出售，办证义务主体应是被告赵爱东；3.合同未约定迟延办证违约金；4.原告向王怀波支付违约金10,000元仅有原告本人陈述及王怀波证人证言，无其他证据佐证，不具有真实性。被告赵爱东辩称，1.未能及时办证有原告自身的原因，现办证条件已成就；2.原告不存在任何损失。经审理查明，阆中市广厦房地产开发有限公司的前身是阆中市开通房地产开发公司。阆中市商城路银源小区商住楼系原阆中市开通房地产开发公司开发，实际投资人为袁兴军与胥晓燕，被告赵爱东承建该商住楼土建工程。2005年，该商住楼竣工后，胥晓燕将部分房屋作为工程款抵偿给被告赵爱东。2006年2月17日，原告韩光东（乙方）与原阆中市开通房地产开发公司（甲方）签订《商品房认购协议》，约定：甲方将位于商城路工行宿舍（即银源小区）二单元七楼左边（建筑面积132㎡）商品房出售给乙方，房屋单价为825.80元/㎡，计价109,000元;乙方应交天然气及水电安装费5860元，契税、装饰装修税、两证等费用由乙方另行支付。乙方在合同签订时付购房款总额的95%，余款及其它费用在办好房产两证后付清。阆中市开通房地产开发公司在合同首部“甲方”栏加盖公章，被告赵爱东在合同尾部“甲方负责人”栏签字。合同签订后，原告韩光东分两次向被告赵爱东支付购房款及其他费用共计125,000元。2006年下半年，被告赵爱东通知原告韩光东提交身份资料用于办理房屋所有权证和国有土地使用权证，因韩光东在上海务工，双方协商待韩光东回家后再行提交资料及办理房屋两证。2007年5月，被告赵爱东向原告韩光东交付了房屋。2008年起，原告韩光东多次将办证所需资料提交给胥晓燕要求办理房屋两证。2012年，胥晓燕轿车玻璃被砸，韩光东所提交资料及已办好的国土证被盗，致使房屋所有权证和国有土地使用权证至今仍未办理。原告遂诉讼来院，同时提出上列诉讼请求。庭审中，证人王怀波出庭作证，证实其于2011年10月与原告韩光东达成购房意向，因房屋两证未办理致使交易失败，原告韩光东向其支付违约金10,000元；证人杨伟出庭作证，证实其与韩光东之女于2013年10月将办证所需资料提交至胥晓燕处。认定上述事实，有原、被告身份信息、商品房认购协议、收款收据、证人证言、（2009）川民申字第407号民事裁定书及当事人陈述等为据。本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性的规定，合法有效。该协议内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款并向原告交付房屋，该协议应当认定为商品房买卖合同。该协议签订时，虽然该房已由胥晓燕抵偿给被告赵爱东，且被告赵爱东在合同尾部“甲方负责人”处签字，但阆中市开通房地产开发公司亦在该协议首部加盖公章，该房屋并未发生权属转移，仍属于阆中市开通房地产开发公司所有，故本院依法认定本案合同当事人为原告韩光东与被告阆中市广厦房地产开发有限公司。原告已按约定履行了交付购房款的义务，被告阆中市广厦房地产开发有限公司未及时为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证已构成违约,应承担相应的民事责任。故，原告主张被告阆中市广厦房地产开发有限公司办理所购商品房的权属证书的诉讼请求，本院予以支持。双方签订的《商品房认购协议》未约定办证期限及逾期办证违约金计付标准，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”主张被告从2006年5月18日起以购房款125,000元为基数按中国人民银行贷款利率向原告支付逾期办证违约金，被告阆中市广厦房地产开发有限公司认为原告之主张已超过诉讼时效期间，本院依法认定原告主张的逾期办证违约金应从起诉之日2016年5月26日起向前推算二年，保护这二年期间内的违约金请求权，2014年5月26日前的逾期办证违约金，因超过二年诉讼时效不予支持。原告主张被告应赔偿其因房屋交易失败支付给王怀波的违约金10,000元，因原告未提供其他证据对此予以佐证，且被告对其真实性不予认可，对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告阆中市广厦房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后三个月内为原告韩光东办理位于阆中市商城路银源小区2单元7楼左边房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。二、被告阆中市广厦房地产开发有限公司自2014年5月27日起至两证交付之日止以已付购房款109,000元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告韩光东支付逾期办证违约金。三、驳回原告韩光东的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告阆中市广厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长 唐正超人民陪审员 文 松人民陪审员 王 军二〇一六年十月二十四日书 记 员 何海燕 微信公众号“”