（2016）川34民终708号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-08
案件名称
彭宗美与王祥忠房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省凉山彝族自治州中级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭宗美,王祥忠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川34民终708号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭宗美，女，生于1985年6月，汉族，四川省盐源县人，个体工商户，住四川省盐源县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王祥忠，男，生于1986年3月，汉族，四川省成都市人，住四川省西昌市。委托代理人：唐华，四川星亮律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人彭宗美因与被上诉人王祥忠房屋租赁合同纠纷一案，上诉人彭宗美不服四川省西昌市人民法院(2016)川3401民初1391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人彭宗美，被上诉人王祥忠的委托代理人唐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭宗美上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求并驳回被上诉人王祥忠的反诉请求。一审、二审诉讼费由被上诉人王祥忠承担。理由：一、上诉人在一审诉讼请求中未提出解除合同，而一审判决解除合同超出了上诉人在一审中的诉讼请求范围。二、上诉人告知被上诉人合同履行至2015年12月31日，之后上诉人就不再租用该库房，被上诉人是知道上诉人要求解除双方的房屋租赁合同，但被上诉人更换门锁、扣押上诉人的货物，使上诉人的货物不能搬走，确实给上诉人造成了损失，一审上诉人提供了协议，但一审法院未通知周某到庭，属适用法律不当，综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请二审法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人王祥忠未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。当事人双方签订的租赁合同真实有效，应当受到法律保护。上诉人未经被上诉人同意擅自解除合同，应当承担违约责任。二、上诉人称解除合同告知过答辩人没有事实依据，答辩人不认可。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。彭宗美向一审法院起诉请求：1、判令王祥忠立即停止侵权，将非法扣押的货物归还彭宗美，并赔偿因非法扣押期间给彭宗美造成的一切经济损失，共计人民币4万元；2、本案的诉讼费用由王祥忠承担。王祥忠向一审法院反诉请求：1、判令彭宗美支付王祥忠违约金人民币4万元；2、判令彭宗美支付王祥忠租金（从2016年1月1日起按每天111元的标准计算租金至库房归还之日）；3、由彭宗美承担反诉费用。一审法院查明事实，彭宗美（乙方）与王祥忠（甲方）于2013年7月8日签订了《库房租赁合同》，合同第二条载明：“租赁期限为4年，即从2013年6月30日起至2017年6月29日止”。第三条载明：“租金前2年为每年人民币肆万元整（40000.00元），第3至第4年为每年人民币肆万伍仟元整（45000.00元）”。第四条载明：“仓库费用的支付以每年房租到期前1个月一次性支付下一年全年的房租。逾期一周未支付房租，甲方有权收回房屋并要求乙方赔偿违约金，违约金为半年房租费”。第七条载明：“合同期内，如乙方提前终止合同，视为违约，需赔偿甲方一年的房租”。合同签订后，双方依照合同约定履行各自的权利义务，仓库的租金支付实际是半年一付。2015年6月，彭宗美向王祥忠支付了2015年6月-2015年12月31日的房租。2015年12月24日，王祥忠得知彭宗美欲将放置在仓库中的货物搬走，并不再履行双方之间签订的合同，经双方协商无果，王祥忠随即将仓库的门锁予以更换，致使彭宗美的货物至今仍放置在仓库中，由此双方产生矛盾，彭宗美以王祥忠侵害其合法权益为由诉至西昌市人民法院，王祥忠亦提起反诉，认为是彭宗美存在违约行为，应承担违约责任。本案在一审审理过程中，彭宗美与王祥忠均表示同意解除《库房租赁合同》。一审法院审理认为，彭宗美与王祥忠签订的《库房租赁合同》系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律、法规的强制性规定，内容真实、合法应受法律保护，合同双方应及时、全面履行约定的权利义务。彭宗美诉称于2015年6月交纳房租时即告知了王祥忠其不再租赁库房，并得到王祥忠的同意，但彭宗美在法庭庭审中未向法庭提供相应的证据予以证明，王祥忠也否认知晓此事，故对该诉称一审法院不予采信。对彭宗美诉称因王祥忠对其货物进行扣押造成其损失人民币40，000.00元，要求王祥忠赔偿损失的主张，因其未能向法庭提供有力的证据予以证明，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，一审法院不予支持。对王祥忠要求彭宗美支付违约金人民币40，000.00元的诉讼请求，因双方在签订《库房租赁合同》时，就对违约责任进行了约定，故对该诉求一审法院予以支持。对王祥忠要求彭宗美支付租金（从2016年1月1日起按每天111元的标准计算租金至库房归还之日）的诉讼请求，一审法院认为，双方皆为完全民事行为能力人，遇到纠纷时应保持理性的头脑处理事情，虽彭宗美表示不愿再继续履行合同，王祥忠即便不同意彭宗美的意见，也可按照双方的约定进行协商或者通过法律途径进行解决，但王祥忠私自更换门锁，致使彭宗美的货物滞留库房至今，对其自身及彭宗美的生产经营均造成影响，故对其要求租金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告彭宗美与被告王祥忠签订的《库房租赁合同》；二、驳回原告彭宗美的诉讼请求；三、限反诉被告彭宗美按照《库房租赁合同》的约定在本判决生效后十五日内向反诉原告王祥忠支付违约金人民币40，000.00元，王祥忠在收到违约金时将其扣押的彭宗美的货物归还给彭宗美；四、驳回反诉原告王祥忠的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币800.00元，由原告彭宗美负担。反诉案件受理费人民币800.00元，由反诉原告王祥忠承担人民币100.00元，由反诉被告彭宗美承担人民币700.00元。（此款反诉原告已垫付，反诉被告在履行上述义务时径直给付反诉原告）。二审审理过程中,上诉人彭宗美提交一份西昌市公安局长安派出所《处警信息》，证明：2015年12月24日王祥忠将库房门锁更换，导致上诉人不能进入库房而报警，给王祥忠打电话也不来。被上诉人王祥忠质证认为，不了解当时情况，该证据与本案无关联。该《处警信息》表由西昌市公安局长安派出所提供，加盖有派出所公章，能够证明客观事实，本院予以采信。被上诉人王祥忠在二审中未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对一审判决查明的事实，本院予以确认。另查明，《库房租赁合同》签订的另一主体罗燕,其身份证姓名为“罗德存”。罗燕与上诉人彭宗美于2011年12月合伙，2014年3月双方清算后，罗燕退出合伙关系，该租赁合同的权利义务均由彭宗美享有，王祥忠对此无异议。该事实有本院对三方所作笔录在卷佐证。本院认为，上诉人彭宗美、案外人罗燕与被上诉人王祥忠于2013年7月8日签订的《库房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，故该合同自双方签字之日起即生效。案外人罗燕（身份证姓名为罗德存）因2014年3月退出合伙时，自愿放弃《库房租赁合同》的权利义务，同意由彭宗美享有该租赁合同的全部权利义务，王祥忠对此无异议，故《库房租赁合同》的主体为彭宗美与王祥忠，本院予以确认。彭宗美上诉称，王祥忠2015年12月24日将库房门锁更换，导致其货物不能出库，故王祥忠应赔偿其损失4万元，但彭宗美除提交一份与案外人周朝石签订的《瓷砖处理合同》外，并未提交充分证据证明自己的损失，故该主张本院不予支持。根据查明的事实，彭宗美将库房租金交至2015年12月31日。在该时间之前彭宗美并不存在违约行为，虽然彭宗美曾表示2015年12月31日之后不再履行合同，但并未影响租赁合同的实际履行，并不能因此认定彭宗美存在违约行为，一审以彭宗美提出不再履行合同，而认定彭宗美违约不妥，应予纠正。本案在一审、二审庭审过程中，双方均同意解除《库房租赁合同》，故双方签订的《库房租赁合同》已无继续履行的可能。根据彭宗美的陈述，其曾向王祥忠表示2015年12月31日之后不再履行合同，王祥忠虽陈述其不同意，但王祥忠却在2015年12月24日将库房门锁进行更换，此时，租赁物库房已由出租人王祥忠实际控制，承租人彭宗美已不能按合同约定使用租赁物，因此双方签订的《库房租赁合同》，实际已于2015年12月24日解除，本院予以确认。由于双方签订的合同已于2015年12月24日解除，故王祥忠主张彭宗美支付2016年1月1日之后的租金，本院不予支持。合同解除后，双方应相互返还，库房王祥忠已实际占有，故王祥忠应将库房内彭宗美的货物返还给彭宗美。由于双方双方签订的合同已于2015年12月24日实际解除，并且双方均未提出解除合同的诉讼请求，故一审判决解除不妥，应予纠正。综上，一审程序合法，适用法律正确，但部分事实认定不准确，对此本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、撤销四川省西昌市人民法院（2016）川3401民初1391号民事判决第一项、第二项、第三项；二、由王祥忠于收到本判决后十日内退还彭宗美库房内的货物；三、驳回彭宗美的其他诉讼请求；四、驳回王祥忠的反诉请求。一审本诉案件受理费人民币800.00元，由彭宗美承担；反诉案件受理费人民币800.00元，由王祥忠承担；二审案件受理费人民币800.00元，由彭宗美承担人民币400.00元，由王祥忠承担人民币400.00元。本判决为终审判决。审 判 长 郑 坚审 判 员 马 俊代理审判员 邱学南二〇一六年十月二十四日书 记 员 吴轩飏 关注微信公众号“”