（2016）桂01民再46号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-28
案件名称
南宁市双生物业服务有限公司与华寿龙物业服务合同纠纷再审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
南宁市双生物业服务有限公司,华寿龙
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民再46号上诉人（原审原告）：南宁市双生物业服务有限公司，住所地南宁市兴宁区民主路6-6号阳光新都C栋9层0915号。法定代表人：陈宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁培荣，该公司副总经理。委托诉讼代理人：陶宁春，广西桂三力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华寿龙，男，1963年2月25日出生，汉族，住南宁市。上诉人南宁市双生物业服务有限公司（以下简称双生物业公司）与被上诉人华寿龙物业服务合同纠纷一案，南宁市江南区人民法院于2011年7月29日作出（2011）江民一初字第150号民事判决，该判决已发生法律效力。华寿龙不服该判决，向检察机关申诉。南宁市人民检察院于2014年12月19日作出南市检民监（2014）45010000184号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年1月5日作出（2015）南市民抗字第11号民事裁定，提审本案，并于2015年4月28日作出（2015）南市民抗再字第11号民事裁定，撤销南宁市江南区人民法院（2011）江民一初字第150号民事判决，将本案发回重审。南宁市江南区人民法院重审后于2015年12月23日作出（2015）江民再初字第14号民事判决。双生物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年9月20日公开开庭审理了本案。上诉人双生物业公司的委托诉讼代理人梁培荣、陶宁春，被上诉人华寿龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双生物业公司上诉请求：1、撤销南宁市江南区人民法院（2015）江民再初字第14号民事判决；2、改判华寿龙向双生物业公司支付拖欠的物业管理服务费5548.73元；3、改判华寿龙按每日3‰的标准向双生物业公司支付逾期付款滞纳金16545.31元，该滞纳金暂计至2010年12月10日，此后的滞纳金计算至欠款还清之日止；3、案件诉讼费由华寿龙负担。事实和理由：一、南国花园商城有三种不同类型的房屋，即纯住宅、纯商铺及连排单栋独户的商住楼。双生物业公司与广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称阳光嘉园房地产公司）签订的《前期物业管理服务合同》仅约定了纯住宅和纯商铺的收费标准，并未约定连排单栋独户商住楼的收费标准，双生物业公司与开发商又签订了《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》，仅补充约定连排单栋独户的商住楼的物业管理服务费为0.9元／㎡·月，故该补充条款是对《前期物业管理服务合同》的补充，并非改变或提高物业管理服务费。二、根据相关法律规定，业主委员会成立前，《前期物业服务合同》由建设单位与物业管理服务企业签订；业主委员会成立后，《物业管理服务合同》则由业主委员会代表小区业主与物业管理服务企业签订。在2010年1月22日之前，南国花园商城小区业主尚未成立业主委员会，而《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》则是在业主委员会成立之前双生物业公司与开发商签订的，是对《前期物业管理服务合同》的补充，应对南国花园商城全体业主有约束力。三、物价部门对实行市场调节价的收费标准不会给出确切价格，仅是进行价格限定。如在南价格（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》中仅写明纯住宅按0.5元／㎡·月收取物业服务费，而对实行市场调节价的纯商铺则没有写明按1元／㎡·月收取。同样，南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》中仅指出，南国花园商城属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节管理，也没有写明按0.9元／㎡·月收取。此外，根据南宁市的市场价，商住性质房屋的物业管理服务费普遍为1元／㎡·月至2元／㎡·月之间。因此，双生物业公司按照市场调节价以0.9元／㎡·月收取连排单栋独户商住楼的物业管理服务费是合理合法的。四、根据《前期物业管理服务合同》的约定及《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七的规定，华寿龙应每日按应交纳物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。华寿龙辩称，一、本案起因是双生物业公司擅自将物业服务费从0.5元／㎡·月提高至0.9元／㎡·月引起，双生物业公司擅自提高收费标准没有法律依据。二、双生物业公司擅自提高收费标准严重侵害了广大业主的利益，侵害了业主的知情权，故业主也不应当支付滞纳金。三、本案系因双生物业公司违约在先，案件诉讼费应全部由双生物业公司承担。综上，请求法院驳回双生物业公司的上诉请求，依法作出判决。原审原告双生物业公司在南宁市江南区人民法院重审时诉讼请求：1、华寿龙向双生物业公司支付物业管理服务费5548.73元；2、华寿龙向双生物业公司支付滞纳金16545.31元；3、案件诉讼费由华寿龙承担。南宁市江南区人民法院重审查明，阳光嘉园房地产公司是南宁市白沙大道35号南国花园商城的建设单位（开发商）。2003年8月18日双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：自2003年8月18日起，双生物业公司对南国花园商城进行全面物业管理服务；住宅房屋双生物业公司按建筑面积每月每平方米0.50元，经营性房屋双生物业公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取物业管理服务费。小区交付使用后，由双生物业公司根据小区具体情况测算后，经阳光嘉园房地产公司审核同意，并报物价部门审批，如有变动，执行物价部门核准的物业管理服务收费标准；管理服务费标准的调整，由双生物业公司提出方案，经阳光嘉园房地产公司同意，报物价部门核准后执行；业主委员会成立前，维修基金暂按建筑面积每月每平方米0.05元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。2004年3月1日，双生物业公司与阳光嘉园房地产公司又签订补充协议，协议明确了前期物业管理服务是指南国花园商城小区业主委员会成立前的物业管理，并约定“根据费用测量结果，物业管理费按连排单栋独户住宅计算为：0.9元／平方米·月。如果商城作为专业市场经营，经营性用房的物业管理费用按1元／平方米·月收取。此项收费于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”。华寿龙系南国花园商城D3栋8号房业主。经南宁市房地产测绘队测算，该房屋的产权面积为126.51㎡，其中商铺部分建筑面积为29.02㎡，住宅部分建筑面积为97.50㎡。华寿龙按住宅0.50元／㎡·月、商铺1元／㎡·月向双生物业公司交纳了南国花园商城D3栋8号房2004年3月至2005年12月的物业管理服务费，从2006年1月起，双生物业公司按0.9元／㎡·月收取住宅的物业管理服务费，华寿龙此后未再向双生物业公司交费。2003年12月19日、2006年1月17日、2008年1月7日，南宁市物价局分别作出南价格（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》、南价格（2006）6号《关于“南国花城商城”A区物业管理服务收费标准的批复》、南价格（2008）3号《关于“南国花园商城”A区物业管理服务收费标准的批复》复函双生物业公司，批准双生物业公司自2003年12月起至2009年12月，对小区住宅综合服务费可按0.50元／㎡·月收取。南价格（2003）38号和南价格（2006）6号文件明确规定，该项收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。针对双生物业公司提出的重新审核南国花园商城小区收费的请求，2005年5月16日南宁市物价局又作出南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，批复双生物业公司：南国花园商城属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节管理，即由双方达成的服务内容、服务性质、服务成本、收费项目、收费标准、违约责任签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务。双生物业公司于2003年7月4日经工商行政管理机关核准成立，原企业名称为“南宁市双生物业管理有限公司”，2011年9月26日，经工商行政管理机关核准变更为现企业名称。双生物业公司于2003年9月经南宁市房产管理局核准取得南宁市物业管理企业临时经营资质，2005年6月，该局核准双生物业公司的物业管理资质为三级，有效期从2005年6月15日至2010年6月15日止。双生物业公司对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时终止。南宁市江南区人民法院重审认为，双生物业公司系依法设立的物业管理企业法人，具有物业管理资质，2003年7月4日双生物业公司经工商行政管理机关核准依法变更企业名称，不影响双生物业公司的独立法律人格。阳光嘉园房地产公司作为南国花园商城的建设方，在南国花园商城小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，与双生物业公司签订《前期物业管理服务合同》，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，合同约定的住宅房屋的物业管理服务费0.50元／㎡·月，已经南宁市物价局核准，经营性房屋物业管理服务费南宁市物价局批准按实行市场调节价。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，华寿龙购买了阳光嘉园房地产公司建设的南国花园商城D3栋8号房，即成为南国花园商城的业主，阳光嘉园房地产公司与双生物业公司签订的《前期物业管理服务合同》在南国花园商城的业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业之前，合法有效，对华寿龙具有法律约束力。2004年3月1日，双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订补充协议，约定物业服务费按连排单栋独户0.9元／㎡·月收取，改变了《前期物业管理服务合同》的约定，提高了物业服务费。经双生物业公司向南宁市物价局提出重新审核南国花园商城小区收费的请求，2005年5月16日该局作出南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，该批复明确：物业管理服务价格实行市场调节管理，要求双生物业公司按与业主签订的合同规定履行各自的职责和义务，并未同意双生物业公司按连排单栋独户0.9元／㎡·月收取南国花园商城小区物业服务费。之后，双生物业公司未就提高了物业服务费等事项与华寿龙签订补充协议。双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订的补充协议仅在合同相对人之间产生效力，不能约束华寿龙。华寿龙按住宅0.50元／㎡·月，商铺1元／㎡·月向双生物业公司交纳了南国花园商城D3栋8号房2004年3月至2005年12月的物业管理服务费，按《前期物业管理服务合同》的约定履行了合同义务，从2006年1月起，双生物业公司未经南国花园商城专有部分占建筑物总面积半数的业主且占总人数过半数的业主同意，单方提高物业服务收费标准收取华寿龙物业管理服务费，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条第一款的规定及《前期物业管理服务合同》的约定，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”的规定，华寿龙提出双生物业公司违规收费的抗辩，应当支持。华寿龙尚欠双生物业公司2006年1月至2010年1月22日的物业管理服务费应当按《前期物业管理服务合同》约定的物业管理服务费收费标准交纳，其中，住宅物业管理服务费为2374.60元（97.50㎡×0.50元／㎡×48月＋97.50㎡×0.50元／㎡÷31日×22日＝2374.60元），商铺物业管理服务费为1413.55元（29.02㎡×1元／㎡×48月＋29.02㎡×1元／㎡÷31日×22日＝1413.55元）。上述物业管理服务费及相应利息，华寿龙应当支付双生物业公司。双生物业公司提出支付物业管理服务费5548.73元的诉讼请求，部分予以支持；华寿龙拖欠物业服务费的主要原因在于双生物业公司违反合同约定单方提高物业服务费标准所致，故双生物业公司提出按每日3‰的标准计付滞纳金的诉讼请求，不予支持。南国花园商城小区业主逐月向双生物业公司交纳物业管理服务费，属同一债务分期履行，诉讼时效期间应当从最后一期履行期限届满之日起计算。双生物业公司为南国花园商城小区提供物业管理服务至2010年1月22日24时止，诉讼时效期间应当从2010年2月1日起计算。2010年12月10日双生物业公司诉至法院，提出的诉讼请求未超过诉讼时效期间。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条、第十二条第一款、第四款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，南宁市江南区人民法院于2015年12月23日作出（2015）江民再初字第14号民事判决：一、华寿龙支付南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城D3栋8号房2006年1月至2010年1月22日的住宅物业管理服务费2374.60元、商铺物业管理服务费1413.55元，共计3788.15元；二、华寿龙支付南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城D3栋8号房2006年1月至2010年1月22日期间物业管理服务费的利息（利息计算：以97.50㎡×0.50元／㎡＋29.02㎡×1元／㎡=77.77元为基数，自当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按中国人民银行规定的一年期存款利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）；三、驳回南宁市双生物业服务有限公司提出的其他诉讼请求。案件受理费352元，由南宁市双生物业服务有限公司负担176元，由华寿龙负担176元。本案争议焦点为：1、华寿龙是否拖欠双生物业公司的物业管理服务费，若拖欠，应如何支付；2、华寿龙是否应向双生物业公司支付滞纳金，若支付，应按何标准支付。本院二审期间，各方当事人围绕上诉请求未提交新证据，且对重审判决认定的事实均无异议，故本院对一审法院重审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于华寿龙是否拖欠双生物业公司的物业管理服务费；若拖欠，应如何支付的问题。本案中，双生物业公司根据其与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》而对南国花园商城小区进行了物业管理，故双生物业公司有权向各业主收取物业管理服务费；华寿龙作为南国花园商城小区的业主，亦有依约按时交纳物业管理服务费的义务。因华寿龙自2006年1月至2010年1月22日期间尚未向双生物业公司支付物业管理服务费，故双生物业公司有权要求华寿龙交纳所拖欠的物业管理服务费。《前期物业管理服务合同》关于住宅房屋的物业管理服务费按0.50元／㎡·月收取的约定已经南宁市物价局相关文件的批准；经营性房屋物业管理服务费按1元／㎡·月收取的约定，亦与南宁市相类经营性房屋物业管理服务费的市场收费标准相当，且未违反南宁市物价局南价格（2003）38号、南价格（2006）6号文批准的经营性房屋物业管理服务费实行市场调节价的规定。故双生物业公司可以按住宅0.50元／㎡·月，商铺1元／㎡·月的标准向华寿龙收取物业管理服务费，且华寿龙亦按该收费标准向双生物业公司交纳了2004年3月至2005年12月的物业管理服务费。但2004年3月1日，双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》，约定物业服务费按连排单栋独户0.9元／㎡·月收取，改变了《前期物业管理服务合同》的约定，提高了物业管理服务费。同时，经双生物业公司向南宁市物价局提出重新审核南国花园商城小区收费的请求后，该局作出的南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》指出，“南国花园商城”属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节管理，即由双方达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定等协议签订合同，并按合同规定履行各自的职责和义务。并未同意双生物业公司按连排单栋独户0.9元／㎡·月收取南国花园商城小区物业服务费。之后，双生物业公司亦未就提高了物业服务费等事项与华寿龙签订补充协议。故双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订的补充协议仅在合同相对人之间产生效力，不能约束华寿龙。此外，从2006年1月起，双生物业公司未经南国花园商城小区专有部分占建筑总面积半数的业主且占总人数过半数的业主同意，单方提高物业服务收费标准，要求按连排单栋独户0.9元／㎡·月收取物业服务费，该行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条的规定。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”因此，华寿龙关于双生物业公司违规提高收费标准收取物业管理服务费的主张，于法有据，本院予以支持。一审法院重审判决按照《前期物业管理服务合同》约定的住宅0.50元／㎡·月，商铺1元／㎡·月的收费标准要求华寿龙向双生物业公司支付2006年1月至2010年1月22日期间的物业管理服务费，并支付利息并无不当，本院予以维持。关于华寿龙是否应向双生物业公司支付滞纳金，若支付，应按何标准支付的问题。本案中，华寿龙拖欠双生物业公司2006年1月至2010年1月22日的物业管理服务费的主要原因在于双生物业公司违反合同约定单方提高物业服务收费标准所致，故对双生物业公司上诉请求按每日3‰的标准计付滞纳金，本院不予支持。综上所述，一审法院重审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持南宁市江南区人民法院（2015）江民再初字第14号民事判决。二审案件受理费352元，由南宁市双生物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗建燕代理审判员 曾 涛代理审判员 唐靖斌二〇一六年十月二十四日书 记 员 黎倍伊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》 搜索“”