（2015）深南法民三初字第721号
裁判日期: 2016-10-23
公开日期: 2017-04-18
案件名称
刘金晓、张娜与刘雄、廖小芳房屋买卖合同纠纷一审民事案件判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘金晓,张娜,刘雄,廖小芳,中原地产代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
{C}广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第721号原告：刘金晓，男，汉族。原告：张娜，女，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈淑娜，广东信荣律师事务所律师。被告：刘雄，男，汉族。被告：廖小芳，女，汉族。委托诉讼代理人：欧阳礼洪，男，汉族，系被告廖小芳丈夫。委托诉讼代理人：刘丹，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，地址广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301—303、305、306、308—313、315、316、318—321、2503B，组织机构代码785254915。法定代表人：李耀智，执行董事。委托诉讼代理人：陈莹莹，女，汉族，系公司员工。原告刘金晓、张娜诉被告刘雄、廖小芳、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告刘金晓及两原告共同委托诉讼代理人易玉成、陈淑娜，被告廖小芳的委托诉讼代理人刘丹，第三人的委托诉讼代理人陈莹莹���庭参加诉讼。被告刘雄经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。两原告（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、两被告返还原告购房定金人民币30万元（以下币种均为人民币）、其他款项2万元，支付违约金90万元（合同成交价450万的20%），赔偿损失90万元，共计212万元；2、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年4月4日，经第三人居间介绍，原告与被告廖小芳(被告刘雄的委托人)签订了《二手房买卖合同》(编号204881)，购买被告刘雄名下位于深圳市南山区深南大道与前海路交汇处某物业（以下简称涉案房产），成交价450万元。合同签订后，原告如约支付了定金30���元（其中1万元作为交楼押金托管在第三人处），2015年5月2日支付给被告2万元，2015年6月2日监管了首期款105万元，并于6月10日取得了银行同意贷款315万元的承诺函，已完成了全部相关合同义务。但由于3.30房产新政出台后房价暴涨，被告在办理了委托公证给担保公司赎楼后，从担保公司处强行取回了委托公证书拒绝赎楼。经原告及第三人催告，被告发函明确表示不再履行合同。被告的行为已经构成根本违约。被告刘雄未予答辩。被告廖小芳辩称：一、请求法庭对本案违约金数额予以减少。二、请求法院驳回原告要求被告赔偿90万元的请求。1、被告违约与房价上涨无关，而是与其他客观因素影响。2、被告曾于2015年6月8日告诉按揭员房子不卖了，手续立即停止，也曾于2015年6月13日通过书面函件通知原告不再履行合同，被告认为根据《中华人民共和国合同法》第119条之规定，在被告明确告知原告不再履行合同的情况下，原告应采取适当的措施防止损失的扩大，所以对于之后所产生的损失被告不应担责。3、根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款的规定，被告认为原约定的违约金过高，而且原告也于解约后的2015年7月13日另外购买了某号的房产，故因被告违约造成的损失有限。4、原告要求被告赔偿损失90万没有事实依据，在本案中原告未提供任何证据证明自己的实际损失。第三人辩称：第三人作为居间方已经履行居间义务并无过错。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告刘雄经本院合法传唤，未到庭参加证据交换和质证，视为其放弃质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：深圳市南山区深南大道与前海路交汇处的某房，建筑面积115.58平方米，于2013年12月5日登记至被告刘��名下。2014年1月21日，被告刘雄出具《委托书》，委托被告廖小芳在2014年1月21日至2017年1月20日期间，可单独以其名义办理涉案房产申请提前还款、转让并签署买卖合同及相关文件，办理公证、过户，收取全部楼款、解除买卖合同，办理签署房款资金监管及收取全部楼款等手续。上述《委托书》办理了公证手续。2015年4月4日，原告（买方）与被告刘雄（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将某房转让给买方，转让价款为450万元，买方在合同生效之日向卖方支付定金3万元，在合同生效后5日内向卖方支付定金27万元；第二部分房款以银行按揭方式付款；买方须于2015年7月3日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至双方约定的银行监管账号或其它第三人监管账号；涉案房产处于抵押状态，卖方须于签署本合同之日起5日内与担保公司签署服务合同；双方同意预留1万元作为交楼押金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注条款约定：现因双方友好协商，如买方在2015年5月4日前未去银行做首期监管，则买方支付现金给卖方（2万元），如2015年6月4日至7月3日未能去银行做首期监管则再支付现金2万元给卖方，及其它��容。该合同卖方处由被告刘雄的代理人被告廖小芳签署。2015年4月4日、4月9日，被告廖小芳分别出具收据，载明收到原告支付的定金3万元、27万元。庭审中，被告廖小芳和第三人均确认，被告廖小芳实际收到定金29万元，1万元作为交楼押金托管在第三人处。2015年5月2日，被告廖小芳出具收据，收到原告支付的提前供楼款2万元。2015年6月2日，原告（买方）与被告刘雄（卖方）签订协议，约定将购房款105万元监管至建设银行。2015年6月10日，中国建设银行股份有限公司深圳市分行出具《二手楼购房贷款承诺书》，承诺向原告发放贷款315万元。2015年6月12日，原告委托律师向两被告发出《履约催告函》，催告两被告赎楼。2015年6月13日，被告廖小芳向原告发出《关于中止深圳市南山区某物业二手房交易程序函》，通知不再履行涉案合同。原告提交了网页打印件拟证明涉案房产同类物业成交价已达到650万元，被告廖小芳对此不予认可。被告廖小芳提交了同案外人签订的二手房买卖合同、解除合同协议、通知等拟证明因案外人违约，导致被告廖小芳被迫同原告解除合同，并及时通知了原告。原告对上述证据的真实性不予认可。庭审中，被告廖小芳表示，涉案房产为其所有，其原意返还购房款及承担违约责任，但申请调低违约金。以上事实，有《二手房买卖合同》、《委托书》、《二手楼购房贷款承诺书》、收据、房地产证复印件等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告刘雄签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。原告依约向被告刘雄的代理人廖小芳支付了30万元，并监管了首期款，取得了银行的贷款承诺函，原告支付购房款的合同义务已能够履行。被告刘雄未依约赎楼、过户，构成根本违约，应承担违约责任。故对于原告要求两被告返还定金30万元，支付违约金90万元的诉讼请求，符合合同约定，因被告廖小芳自愿承担责任，故本院予以支持。因其中定金1万元托管在第三人处，由第三人迳行返还原告。至于原告主张返还2万元，该2万元系买方未依约在2015年5月4日前去银行做首期款监管需支付给卖方的款项，原告主张返还，无合同依据，本院不予支持。至于原告主张的损失，原告所举证据不足以证明其实际损失超过违约金90万元的数额，故对其主张的损失，本院不予支持。综上，本案经缺席审理，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘雄、廖小芳应于本判决生效之日起十日内向原告刘金晓、张娜返还定金29万元，第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内迳行向原告刘金晓、张娜返还款项1万元；二、被告刘雄、廖小芳应于本判决生效之日起十日内向原告刘金晓、张娜支付违约金90万元；三、驳回原告刘金晓、张娜的其它诉讼请求。案件受理费23760元，保全费5000元，由原告负担12481元，由两被告负担16279元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍���付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 廖 艳人民陪审员 林映飞人民陪审员 程绍书二〇一六年十月二十三日书 记 员 张 颂附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度搜索“”