（2016）津0102民初4502号
裁判日期: 2016-10-23
公开日期: 2017-01-12
案件名称
李淑芬与天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河东区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李淑芬,天津天邦润泽商贸有限公司,天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司,天津天邦投资发展有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0102民初4502号原告:李淑芬,女,1968年4月16日出生,汉族,无职业,住天津市河西区。被告:天津天邦润泽商贸有限公司,住所地天津市河东区津塘公路138号六层A区06号商铺。法定代表人:宁新强。被告:天邦润泽(天津)房地产营销管理有限公司,住所地天津市津南区长青科工贸园区重庆街60号。法定代表人:宁新强。被告:天津天邦投资发展有限公司,住所地天津市津南区长青科工贸园区(微山路)。法定代表人:傅鸿斌。原告李淑芬诉被告天津天邦润泽商贸有限公司(以下简称天邦商贸)、天邦润泽(天津)房地产营销管理有限公司(以下简称天邦营销)、天津天邦投资发展有限公司(以下简称天邦投资)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月7日受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李淑芬到庭参加诉讼,被告天邦商贸、天邦营销、天邦投资经本院公告传唤,现公告期满未到庭参加诉讼,本案依法缺席审理,该案现已审理终结。李淑芬向本院提出诉讼请求:1、请求法院确认租赁合同无效;2、判令被告原告租金116487元、履约保证金1500元、商场质量保证金1500元、电表押金1000元、物业管理费保证金777元、装修管理保证金1000元,后被告曾退回61738.1元,尚欠80492.5元;3、诉讼费由被告承担。2010年6月16日,原告与被告天津天邦润泽商贸有限公司签订租赁合同,约定由原告租赁被告位于天津市河东区津塘路138号的《天润中山门商业广场》5层B区34号商铺。租赁期限为5年。合同签订后,原告如约履行了义务,一次性给付被告116487元。2011年1月由于商场布局不合理等原因,未达到开业标准,原告要求退款。后经双方协商,原、被告签订了《转租协议》,由被告以五年包租的形式承租该商铺,分期退还租金。2012年1月12日被告仅退还了第一期租金61738.1元。2012年8月30日中山门商业广场关闭。被告至今未退还第二三期租金,故原告诉至法院。被告天邦商贸、天邦营销、天邦投资未到庭参加诉讼,也未提供证据。经审理查明,2009年12月11日,被告天邦投资公司和案外人天津滨海快速交通发展有限公司签订《中山门换乘楼整体租赁合同》,约定案外人天津滨海快速交通发展有限公司将包括原告租赁商铺在内的“中山门换乘楼地下一层设备用房中山门换乘楼地下停车场中山门换乘楼一至七层”租与被告天邦投资公司,租赁期限15年,租金第1-3年为16286000元,之后逐年递增。2012年2月17日本案案外人滨海快速作为原告,以被告天邦投资公司拖欠房屋使用费,支付延期付款利息损失为由,向天津市第二中级人民法院提起房屋租赁合同纠纷一案,该院在本院认为中认定“……本案中,原告至今不能提交建设工程规划许可证,根据上述规定,原告与被告签订的《中山门换乘楼整体租赁合同》、《中山门换乘楼租赁合同补偿协议(一)》,应当认定无效。……关于原告要求被告按合同约定给付利息损失问题,因合同已被确认无效,且合同无效系因原告未能提供建设工程规划许可证所致,故原告对合同无效存在过错,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:…。双方都有过错的,应当各自承担相应责任。原告主张不予支持。”并判决:“一、被告天津天邦投资发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告天津滨海快速交通发展有限公司2011年7月1日至2012年6月30日的房屋使用费16286000元;二、驳回原告天津滨海快速交通发展有限公司其他诉讼请求。”该判决涉及的原、被告均未上诉。2010年6月16日原告与被告天邦营销公司签订租赁合同,约定由原告承租被告位于天津市河东区津塘路138号“天润中山门商业广场”5层B区34号,租赁期限为5年。签订合同后,原告依约向天邦营销及天邦商贸一次性交纳了租金116487元,履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元,物业管理费保证金777元,装修管理保证金1000元,首期物业费777元。2011年10月2日原告作为甲方与被告天邦商贸公司作为乙方租协议,协议约定:“一、…甲方现将其商铺协议期内的管理权、使用权、收益权一次性转给乙方;二、租金为:2011年10月12日至2013年10月11日:61738.1元;2013年10月12日至2015年10月11日:55680.8元;2015年10月12日至2016年10月11日:24811.7元。上述事实,有原告陈述及提供证据在案佐证,本院予以认定。本院认为,天津市第二中级人民法院已经确认天津滨海快速交通发展有限公司与被告天邦投资之间签订的《中山门换乘楼整体租赁合同》因未取得建设工程施工许可证而无效,故原告与被告天邦营销公司、天邦商贸公司签订的《租赁合同》亦因诉争房屋无合法建造手续而无效,被告天邦营销公司、天邦商贸公司应当返还原告财产。原告主张扣除其已经营期限后其余租金要求被告返还的诉请,不违反法律规定,故被告天邦商贸公司应当依约返还原告租金。同时原告根据双方所签订的转租协议要求被告按照转租租金退还80492.5的诉讼请求,本院认为原、被告所签订的《转租协议》的基础原、被告之间所签订《租赁合同》,现该《租赁合同》被确认无效,故《转租协议》亦自始无效,故不应当按照该转租协议计算退款费用。现两份协议均被确认无效,原、被告对于已支付租金应当互负返还义务。三被告应当退还原告租金116487元,扣除三被告已支付原告的租金61738.1元,现三被告应返还原告54748.9元。关于返还租金等款项的主体确认。被告天邦投资公司基于与天津滨海快速交通发展有限公司的《中山门换乘楼整体租赁合同》,取得了包括原告租赁商铺在内的中山门换乘楼整体使用权,后与天邦营销订立合同,并依约成立天邦商贸作为全资子公司实际经营管理上述项目。由此可见,被告天邦营销、天邦商贸、天邦投资系中山门换乘楼出租权、收益权共同体,根据公平原则,原告主张由天邦投资同天邦商贸、天邦营销对返还款项承担连带责任符合法律规定,本院予以支持。关于原告主张的由被告退还履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、物业管理保证金777元、装修管理保证金1000元,首期物业费777元。本院认为由于《租赁合同》无效,被告应当依约返还原告交纳的上述费用。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:一、原告李淑芬与被告天邦润泽(天津)房地产营销管理有限公司、被告天津天邦润泽商贸有限公司于2010年6月16日签订的《租赁合同》及2011年10月2日签订的《转租协议》无效;二、本判决生效之日起十五日内,被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽(天津)房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司连带返还原告李淑芬租金54748.9元、履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、物业管理费保证金777元、装修管理保证金1000元,首期物业费777元;三、驳回原告李淑芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1812元,公告费600元,由被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽(天津)房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司共同负担。如不服本判决,可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提交副本,上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 周智峰代理审判员 郭宏敏人民陪审员 梁 丽二〇一六年十月二十三日书 记 员 张 蕊 微信公众号“”