（2016）川0181民初3073号
裁判日期: 2016-10-23
公开日期: 2018-07-21
案件名称
吴应雄、曾宪芳与成都皇朝置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
都江堰市人民法院
所属地区
都江堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴应雄,曾宪芳,成都皇朝置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0181民初3073号原告：吴应雄，男，1982年1月26日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告：曾宪芳，女，1982年12月11日出生，汉族，住重庆市巴南区。二原告委托诉讼代理人王兴，四川秉卓律师事务所律师。被告：成都皇朝置业有限公司，住所地：成都市金牛区交通巷。法定代理人：沈挺，董事长。委托诉讼代理人姚廷强，四川永辅律师事务所律师。委托诉讼代理人王涛，四川永辅律师事务所律师。原告吴应雄、曾宪芳与被告成都皇朝置业有限公司（以下简称“皇朝公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何加敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴应雄、曾宪芳的委托诉讼代理人王兴、被告皇朝公司的委托诉讼代理人姚廷强、王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴应雄、曾宪芳向本院提出诉讼请求：1、确认被告延期办理房屋转移登记的行为违约；2、判决被告支付违约金58452.69元（以购房款360819元为基数，每日万分之二，共计810天）；3、判决被告承担资金占用利息（以360819元为基数，截止于判决之日，按银行同期同类利率计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，于2011年6月4日与被告签订《商品房买卖合同》，约定以总价360819元的价格购买位于都江堰市X路下段“逸水青城”X幢X单元X层X号的住房一套。合同第十九条产权登记（二）转移登记第二条约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第二种方式处理（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款万分之二，每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。两原告付清全部购房款后，被告于2013年1月1日将上述房屋交付，但直至2016年6月12日才履行合同约定的房屋产权转移登记手续，超过了承诺的期限。原告认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示且不违反法律规定，原、被告具有忠实履行合同的义务。因被告违约，应承担违约责任，进行相应的赔偿。故提起诉讼。被告皇朝公司辩称，1、按照法律规定，办证义务由原告承担，被告应承担的是协助义务；2、按照《商品房买卖合同》约定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书的，若合同继续履行，按照已付房款的万分之二支付违约金至取得房屋所有权证书。在480日未取得房产证的原因是多方面的，原告在480日内未取得房产证不是当然就应承担违约责任；3、本案延迟办证的原因是原告未及时向被告出具委托书，被告并没有过错，不应承担违约责任。本案的交房时间是2013年1月1日，顺推480日的时间应为2014年4月25日。但原告2014年3月1日才向被告出具授权委托书，出具委托书的当日，被告即向房管局提出了办证申请，详见持证协议、询问笔录、申请表。至此，被告受托办证的义务已经完成，不应承担违约责任。且原告并无证据证明被告就迟延办证存在过错责任，原告并未受到实际损失，若被告违约则请求调减违约金。根据原、被告双方提交证据，认定事实如下：2011年6月4日，吴应雄与皇朝公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：吴应雄购买皇朝公司都江堰分公司开发建设的“逸水青城”X栋X单元X层X号房屋一套，建筑面积77.44平方米，房款为360819元，以一次性付清方式付款，交房时间为2012年11月30日前。该合同中第十九条第（二）款约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。”、“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：合同继续履行，出卖人按买受人已付购房款的万分之二，每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书”。《商品房买卖合同补充协议》第二条的约定，原告应当在被告书面通知的交房日当日向被告提交办证所需资料（包括但不限于委托书、购房合同、购房收据、买受人及配偶身份证明、结婚证明及办理分户房屋产权证及分户国有土地使用证所需各种税费并提交相关资料。）……由此造成的逾期交房责任由原告自行承担；且办理房屋分户产权证等权属证明的时间相应顺延，如因买受人未能按时提交资料及费用导致办理分户产权的时间迟延的，被告不承担任何责任。合同签订后，吴应雄支付了购房款360819元，契税、维修基金。2013年1月1日，皇朝公司向吴应雄交付了房屋。吴应雄、曾宪芳于2016年6月12日登记取得案涉房屋所有权证（都房权证监证字第05XXX**号）。另查明，二原告出具《委托书》、《持证协议》各一份，《委托书》载明：吴应雄、曾宪芳全权委托蔡婧瑶办理房产登记手续，并同意成都皇朝置业有限公司代理签署办理的一切文书。该份委托书二原告的签字确认，被告加盖了公司公章。《持证协议》载明：二原告持房屋所有权证，占份额各为50%。《委托书》、《持证协议》落款时间均为2014年3月1日，原告对此不予认可，原告认为其签署《委托书》，《持证协议》的时间是2013年1月1日，当时并未署年月日，“2014年3月1日”是被告事后添加的，本院向原告释明，是否对落款形成时间进行鉴定，原告不申请鉴定。认定上述事实，采信了如下证据：当事人的身份信息、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、缴费凭证、房产证、《委托书》、《持证协议》当事人的陈述等。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，吴应雄与皇朝公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的约定，原告委托被告办理房屋产权登记，被告应在原告提交办证资料后480日内办理完毕，本案中原告于2014年3月1日向被告出具《委托书》，因而办证期间的起算日应从2014年3月1日起计算，被告抗辩称，被告在原告出具委托书的当日即向办证机关提交了办证申请，被告在办证中履行的是协助义务，因而被告即时向办证机关提交资料后，产权证书何时取得不是被告能决定的，被告并无违约行为，不应承担违约金。但本院认为被告未向本院提交充足证据证明其于2014年3月1日向办证机关提交了办证申请，因此对被告的该项抗辩意见不予采信。综上，本案被告应从2014年3月1日起计算480日内协助原告办理产权证，并取得房屋所有权证，而本案原告于2016年6月12日取得房屋所有权证，因而被告存在违约行为，但违约时间应从2015年9月起开始计算。原告诉请的违约金以双方约定的计算方式，即以360819元为基数，按每日万分之二计算，本院认为原、被告约定的违约金过高，且原告未就造成损失举证证明，皇朝公司要求调减违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院酌情将违约金调减至3000元。对于原告要求被告承担资金占用利息（以360819元为基数，截止于判决之日，按银行同期同类利率计）的诉讼请求，本院认为，原、被告间的《商品房买卖合同》合法有效。且双方已按合同约定履行了合同主要义务，被告已将房屋交付原告，原告占有、使用房屋，原告诉请以房屋总价为基数，按银行同期利率计算资金占用利息无事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告成都皇朝置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴应雄、曾宪芳违约金3000元；二、驳回原告吴应雄、曾宪芳的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1362元，减半收取681元，由被告成都皇朝置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 何 加 敏二〇一六年十月二十三日书记员 刘胡会子 来自