（2015）深宝法民三初字第2593号

裁判日期: 2016-10-23

公开日期: 2017-01-13

案件名称

深圳市志兴隆市场管理有限公司与深圳市莱英达集团有限责任公司,深圳市莱英达物业管理有限公司,深圳市嘉龙鑫投资发展有限公司物权保护纠纷一审民事裁定书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳市志兴隆市场管理有限公司,深圳市莱英达集团有限责任公司,深圳市莱英达物业管理有限公司,深圳市嘉龙鑫投资发展有限公司,深圳市伊香园茶艺服务有限公司

案由

物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百四十四条

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事裁定书（2015）深宝法民三初字第2593号原告深圳市志兴隆市场管理有限公司，地址广东省深圳市龙华新区。法定代表人张秒清。委托代理人欧学良，广东东深律师事务所律师。委托代理人黄怀泽，系公司股东。被告深圳市莱英达集团有限责任公司，地址广东省深圳市罗湖区东门街道。法定代表人杨奋勃。被告深圳市莱英达物业管理有限公司，地址广东省深圳市罗湖区东门街道。法定代表人焦永笃。被告深圳市嘉龙鑫投资发展有限公司，地址广东省深圳市龙华新区龙华办事处华联社区。法定代表人朱宏。第三人深圳市伊香园茶艺服务有限公司，地址广东省深圳市龙华新区。法定代表人李文忠。上述原告深圳市志兴隆市场管理有限公司与被告深圳市莱英达集团有限责任公司（以下简称莱英达集团公司）、深圳市莱英达物业管理有限公司（以下简称莱英达物业管理公司）、深圳市嘉龙鑫投资发展有限公司（以下简称嘉龙鑫公司）、第三人深圳市伊香园茶艺服务有限公司（以下简称伊香园公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市志兴隆市场管理有限公司的委托代理人欧学良、黄怀泽到庭参加诉讼。被告莱英达集团公司、莱英达物业管理公司、嘉龙鑫公司及第三人伊香园公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市志兴隆市场管理有限公司诉称，一、龙华水果批发市场是原告投资兴建，建成后由原告经营、使用、收益。原告是龙华水果批发市场所在的原宝安造纸厂场地的实际使用人。1、2001年11月，第三人与被告莱英达物业管理公司签订租赁合同及补充合同，承租原宝安造纸厂全部物业及场地，场地面积约6700平方米，租期至2022年12月15日。2、2003年7月，第三人与案外人揭西县深华机械运输有限公司、黄怀泽三方达成合作，三方签订《关于合资兴建龙华水果批发市场的合同》，对宝安造纸厂原有约500平方米厂房进行改造，并在厂区范围内空地上新建龙华水果批发市场主体建筑，预计三方共同投资400万元，出资比例为4：5：1，即第三人四成，揭西县深华机械运输有限公司五成，黄怀泽一成，市场建设完成后由三方组建公司运营市场，此前三方的出资转作为公司资产。三方按约定投资，在宝安造纸厂范围内建成市场建筑包括A栋、B栋、C栋、E栋，一层为商铺共52间，二层为货仓，2007年在E栋加建第三层，也作为货仓，总建筑面积约11000平方米，工程总造价约1100万元。加上揭西县深华机械运输有限公司与原宝安区房屋租赁管理办公室龙华管理所合作建房建成的D栋，构成龙华水果批发市场现有整体建筑格局。2003年12月，按三方前述合资合同的约定注册成立深圳市志兴隆市场管理有限公司(即原告)，原告以龙华水果批发市场作为公司住所、以经营管理龙华水果批发市场为主营业务，公司业务主要包括对外出租市场商铺、仓库和市场内日常物业管理，自原告成立时起龙华水果批发市场投入运营。3、原告自注册成立时起即作为龙华水果批发市场的业主经营管理市场，对外招租招商、经营证照申办以及日常的收租收费和物业管理等市场经营的全部事务都是原告负责，期间没有任何人提出过异议。原告作为宝安造纸厂场地的实际使用人，对该场地原有物业进行了改造，并在厂址范围内新建了近万平方米建筑物。自2003年以来是原告向被告莱英达物业管理公司交纳使用该场地的租金，被告莱英达集团公司、被告莱英达物业管理公司对原告使用其出租场地兴建水果批发市场、经营水果批发市场知情并且认可。第三人虽与被告莱英达物业管理公司签订了租赁合同，但第三人没有实际使用承租场地，该合同没有实际履行。原告与该场地的业主方被告莱英达集团公司、莱英达物业管理公司有事实上的场地租赁关系，原告是该场地的事实上的使用人，原告对该场地有使用权、对其全部投资有所有权。被告莱英达物业管理公司与被告嘉龙鑫公司之间的违法转让应属无效，侵占龙华水果批发市场的行为是对原告的侵权。1、2014年7月，被告嘉龙鑫公司称已与被告莱英达集团公司就龙华水果批发市场土地及地上建筑达成转让协议受让该处土地及地上建筑，2014年8月起，被告嘉龙鑫公司强行侵占了包括揭西县深华机械运输限公司与原宝安区房屋租赁管理办公室龙华管理所合作建房建成的D栋在内的龙华水果批发市场全部物业。2、龙华水果批发市场所用土地及建筑物产权属历史遗留问题，没有合法合规的用地、报建手续，也没有取得合法的房地产权证，不具有合法转让条件；龙华水果批发市场主要建筑物属原告投资兴建，被告莱英达集团公司、莱英达物业管理公司对新建的市场建筑物也没有权属，其中D栋更是不在原宝安造纸广场地范围之内；被告莱英达集团公司、莱英达物业管理公司与被告嘉龙鑫公司之间此项土地及地上建筑物转让没有产权依据并违反法律法规的强制性规定，应归于无效。3、原告作为龙华水果批发市场的投资人、建设人、经营人、使用人，对在该市场的所有投资有所有权，对在该市场的投资物业有经营权、使用权和收益权。原告作为宝安造纸厂场地的实际使用人、实际承租人，长期以来是原告向龙华水果批发市场场地业主方被告莱英达物业管理公司交付租金，双方存在事实上的场地租赁关系，原告对该场地有使用权。原告没有与被告解除租赁关系，原告对其投资物的所有权、宝安造纸厂场地的使用权及龙华水果批发市场的经营权、收益权均应受法律保护。退一步讲，原告作为实际承租人在租赁物的合法转让时还应享有优先权，而且即便是合法的不动产转让也不解除不动产上的租赁关系。综上，三被告之间转让行为因违法而归于无效，违法转让并侵占龙华水果批发市场是对原告的侵权，三被告应立即停止侵权、返还侵占的龙华水果批发市场，并应从2014年8月起至返还之日止按原告的实际损失每月50万元计算赔偿原告。为此，原告特诉至法院，请求判令：1、确认龙华水果批发市场（原宝安造纸厂场地）属原告经营、使用、收益；2、三被告停止侵权，返还龙华水果批发市场给原告经营；3、三被告赔偿侵占龙华水果批发市场期间（从2014年8月起至实际返还时止）原告的租金收入损失，租金损失每月暂计500000元，暂计一个月租金损失；4、三被告承担本案诉讼费用。被告莱英达集团公司、莱英达物业管理公司、嘉龙鑫公司及第三人伊香园公司均未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。经审理查明，原告深圳市志兴隆市场管理有限公司主张，涉案的龙华水果批发市场所在土地无权属证书，属于历史遗留问题，但土地是属于被告莱英达集团公司所有，并由其委托被告莱英达物业管理公司管理。原告主张第三人伊香园公司向莱英达物业管理公司承租了涉案土地后，伊香园公司与案外人揭西县深华机械运输限公司、黄怀泽协议合资兴建龙华水果批发市场，并约定注册成立新公司管理市场，即为原告。原告提交了以下《租赁合同》及《补充合同二》的复印件及《关于合资兴建龙华镇水果批发市场的合同》原件以证明其主张，具体内容如下：2001年11月28日，被告莱英达物业管理公司（甲方）与第三人伊香园公司（乙方）签署《租赁合同》，李文忠代表乙方签署了上述合同，相关约定如下：1、龙华镇桃苑新村原龙华塑胶厂（前身龙华纸厂）场所是由莱英达集团公司授权甲方经营管理的物业，现甲方同意乙方租赁使用原龙华塑胶厂约6000㎡厂址场所（具体实际面积以丈量结果为准）。2、乙方要求租用的场所中，有部分租户的租赁合同还未期满，为妥善解决这些还未期满的租户搬迁事宜，乙方同意由乙方代表甲方向这些租户收取租金，并与这些租户协商解决搬迁，如这些租户提出的减免租赔偿或搬迁赔偿或因此而引发的经济纠纷、补偿等，乙方同意由其承担一切法律责任和负责支付一切费用。乙方与租户协商由此引发的一切事宜，均不影响乙方按合同规定向甲方交付的租金数额。上述原因影响乙方使用所租场所的，甲方无需承担责任；3、租赁期限8年（即从2002年1月1日至2009年12月31日）。8年后、甲方不拆建，本合同顺延至2016年12月31日，租金届时双方另议。4、关于租金。第一年（2002年1月1日至2002年12月31日），年租金170000元，每月租金14167元。第二年（2003年1月1日至2003年12月31日），年租金300000元，每月25000元。从第三年开始，固定每年租金增加9500元，即2004年1月1日至2004年12月31日年租金309500元，每月租金25792元。如此类推；5、甲方出租给乙方的场所是原龙华塑料厂厂址，如乙方改变用途的，由乙方自行向市、区、镇有关部门申请办理。如要拆建的，乙方须将方案送甲方审批备案。乙方向市、区、镇有关部门申报及批复的文件、图纸、资料须交甲方存档。土地使用费以及一切拆建、土建、装修、供水、供电、排污、消防、道路、堤围等投入费用，由乙方自行承担和负责支付。6、乙方租赁期间，在8年内，如遇他方或政府征用，其土地赔偿归甲方，房屋赔偿甲方按原旧房面积享受，超出旧房面积的赔偿归乙方使用（甲方旧房面积以丈量确定）。8年后新建物业无偿归甲方所有，不管何种方式的拆建或征用，一切赔偿或补偿全部归甲方所有，乙方同意无条件服从。该合同还对租赁保证金、中止合同的条件等内容作出了约定。2002年6月28日，被告莱英达物业管理公司（甲方）与案外人深圳市群英合实业有限公司（乙方）签署《补充合同二》，李文忠代表乙方签署了该份合同，甲乙双方就乙方于2002年6月12日对其所租赁的原龙华塑料厂场所使用情况提出的《申请报告》进行协商，主要内容为：1、因原龙华塑料厂原租户不肯搬迁的情况，对租金作出调整；2、双方同意合同期限从原2009年12月31日顺延至2012年12月15日，期满后，甲方不拆建，本合同顺延至2022年12月15日止，租金届时另议。3、租赁期间，经甲方同意批准后，乙方可将本合同和场所整体转让他方。4、除本补充合同修改外，其余条款按2001年11月28日双方签订的《租赁合同》和2001年12月6日双方签订的《补充合同》的规定执行。2002年9月28日，被告莱英达物业管理公司出具了一份《承诺书》，内容如下：为鼓励投资，保证投资者的长期稳定收益，本公司承诺，原补充合同（二）中第2款规定的双方合同顺延至2012年12月15日期满后，如我司不拆建，合同顺延至2022年12月15日止。租金届时按第一款第5项规定执行，即从2012年12月15日开始，固定每年租金数额在上年度的租金数额上固定增加9500元。依次类推。原告于庭审中出示了该《承诺书》的原件，并主张该证据表明被告莱英达集团公司及莱英达物业管理公司均对其在涉案土地上兴建建筑物知悉且同意。2003年7月13日，第三人伊香园公司（甲方）、案外人揭西县深华机械运输限公司（乙方）及案外人黄怀泽（丙方）签署《关于合资兴建龙华镇水果批发市场的合同》，约定如下：1、甲乙丙三方决定在甲方与莱英达物业管理公司签订的租赁原龙华塑料厂场所所使用合同合法有效的基础上对租赁标的进行改造，合资兴建龙华镇水果批发市场，总投资为人民币400万元。市场建成后成立有限公司对该市场进行经营管理；2、该市场竣工验收合格后合资各方即核算总投资额，在此基础上确认乙方的实际出资额。该市场建成后成立龙华镇水果批发有限公司进行经营管理，合资各方即此有限公司之股东，公司的董事长。财务由乙方委派担任，总经理、会计由甲方委派担任。公司所获的盈利由各合资方（即股东）按各自出资股份比例分配，分配盈利以合资方缴足出资为前提，未缴足出资不得分配盈利；3、甲方出租人民币160万元，占40%股份（即应缴出资）；乙方出资人民币200万元，占50%股份（即应缴出资）；丙方出资人民币40万元，占10%股份（即应缴出资）。合资各方出资回收分两阶段支付并平衡。4、甲方应确保其与莱英达物业管理公司2002年6月28日签订的租赁原龙华塑料厂所使用的合同有效，并与莱英达公司达成一致，在各合资方原租赁场所进行改造后其租金不变仍按甲方与莱英达公司《补充合同二》执行。乙方负责该市场建设、筹备、施工，建筑价格按深圳市建筑定价降低20%，即其价格在450-500元/㎡之间，包括水电、消防，并按图施工，按质、按量、按标准竣工、交付。原告主张第三人伊香园公司与被告莱英达物业管理公司签订《租赁合同》后并未实际履行，而是由伊香园公司与揭西县深华机械运输限公司、黄怀泽达成合作之后设立了原告公司，涉案土地的实际承租人和使用人都是原告，租金一直是由原告交给莱英达物业管理公司。原告于庭审中明确，其于诉讼请求中所称“龙华水果批发市场”指的是A、B、C1、C2、E栋。原告主张其承租涉案地块时，原有建筑物仅为A栋，后其于2003年7月开工、2004年初建成了B栋、C1栋、C2栋和E栋。龙华水果批发市场现有的D栋是案外人揭西县深华机械运输限公司和宝安区房屋租赁管理办公室龙华管理所合作建房建的。原告主张其于2004年初建成上述建筑后即开始招商，直至2014年8月均系由原告管理，被告嘉龙鑫公司于2014年8月带几十个人到市场将原告的工作人员赶走，原告即退出场地管理，此后由谁实际管理则不清楚。原告提交了租金发票及市场商铺租赁合同原件，以证明其实际对市场进行经营管理并享有收益，以及其向被告莱英达物业管理公司缴纳场地使用租金的情况。其中，原告提交的租金发票系2009年及2010年部分月份的发票，开票单位为案外人深圳市卓创物业管理有限公司。原告表示因被告莱英达物业管理公司没有实际经营，自原告实际使用土地开始，莱英达物业管理公司向原告收取租金，有时候没有开具发票，有时候则随便提供一张给原告，原告也不清楚上述发票的来源。原告主张涉案的龙华水果批发市场自2014年7月被被告嘉龙鑫公司强占，并提交了一份《告知函》复印件以证明其上述主张，该《告知函》的内容为：嘉龙鑫公司与莱英达集团公司于2010年12月27日签订《转让协议书》，莱英达集团公司将原龙华塑胶厂土地及地上建筑物（现为水果批发市场）的全部权益转让给嘉龙鑫公司。同日，莱英达集团公司已书面告知原告及各商铺租户。但原告在未与嘉龙鑫公司签署任何书面协议，也未与莱英达集团公司签署任何书面协议的情况下强占水果批发市场（原龙华塑胶厂土地及地上建筑物）至今属于非法。因原告的行为没有任何法律依据和合同依据，嘉龙鑫公司现通知原告即日撤离前述场地，并配合办理移交手续，否则，嘉龙鑫公司将进场接管，由此造成的一切损失和费用由原告承担，同时，嘉龙鑫公司保留追究原告的法律责任的权利。原告主张其主张的租金收入损失的依据为，由于统计单月的租金总额为50多万元，考虑到部分商铺可能不是每个月都是满租的，故原告按50万元/月的标准主张损失。另查，原告于庭审中承认其主张的建筑物无报建手续。上述事实，有关于合资兴建龙华镇水果批发市场的合同、承诺书、租金发票、市场商铺租赁合同以及庭审笔录附卷为证。本院认为，原告深圳市志兴隆市场管理有限公司主张涉案的龙华水果批发市场所在土地是由第三人伊香园公司向被告莱英达物业管理公司承租而来，后由伊香园公司与案外人揭西县深华机械运输限公司、黄怀泽合作兴建了该市场的B、C1、C2、E栋，并由伊香园公司与案外人揭西县深华机械运输限公司、黄怀泽成立深圳市志兴隆市场管理有限公司，对该市场进行管理，所建成的建筑物亦转为原告的资产，故原告诉请确认涉案的龙华水果批发市场A、B、C1、C2、E栋属原告经营、使用、收益；原告同时主张被告嘉龙鑫公司自2014年8月起侵占龙华水果批发市场，故诉请被告莱英达集团公司、莱英达物业管理公司及嘉龙鑫公司停止侵占，返还龙华水果批发市场给原告经营，并赔偿侵占期间原告的租金收入损失。本案中，原告虽提交了伊香园公司与案外人揭西县深华机械运输限公司、黄怀泽签署的《合资兴建龙华镇水果批发市场的合同》以证明其主张，但其无充分有效证据证明原告即为上述三方主体设立的公司且涉案的龙华水果批发市场的建筑已转为原告资产。涉案建筑物既无合法报建手续，也未取得合法权属，亦未经行政主管部门就其合法性作出处理。由于行政机关的处理结果尚存在不确定性，故原告应在行政部门对涉及土地及地上建筑物、构筑物和其他设施进行处理后，再就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼，在此之前不宜作出实体处理。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，裁定如下：驳回原告深圳市志兴隆市场管理有限公司的起诉。原告预交的案件受理费人民币4400元，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审　判　长　　陈蕾仰人民陪审员　　陈远霞人民陪审员　　朱纯禄二〇一六年十月二十三日书　记　员　　席俊奇书　记　员　　董　宏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第13页共13页关注公众号“”