（2016）苏07民终919号

裁判日期: 2016-10-23

公开日期: 2017-07-28

案件名称

连云港金明物业服务有限公司与秦云物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

秦云,连云港金明物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省连云港市中级人民法院民事判决书（2016）苏07民终919号上诉人（原审被告）秦云。委托诉讼代理人周伟、苏民，江苏众昇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。法定代表人王金芳，该公司总经理。委托诉讼代理人赵士银，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。上诉人秦云因与被上诉人连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第02287号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人秦云上诉请求：撤销原审判决，改判驳回金明物业公司的诉讼请求或将本案发回重审，由金明物业公司承担本案诉讼费。事实与理由：第一，秦云不是《物业自治管理委托合同》当事人，该合同约定的收费标准对上诉人不具有约束力。《物业管理条例》第四十一条规定,“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”根据连云港市物价局、房产管理局作出的《连云港市物业服务收费管理实施办法》第八条第一款的规定，“施行市场调节价的非普通住宅以及办公用房、厂房、经营性用房的物业公共服务费，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在服务合同中约定。”涉案房屋属于商业用房，故其收费应经业主大会同意，但上诉人未收到任何参加业主大会的通知，也没有同意该收费标准。且涉案小区业主大会及业主委员会的组成均系普通住宅业主，没有任何商业用房代表，业主委员会签订物业管理合同事前未经业主同意，事后未经业主追认，无权代表商业房业主与金明物业公司签订物业服务合同并约定价格，故合同约定的商业用房每月每平方米1.2元的价格对上诉人不具有约束力。第二，原审法院认定物业费扣减30%没有依据。根据《物业自治管理委托合同的约定》，金明物业公司的服务范围系整个小区内，其中包括秩序管理、环境清洁及各个住宅共用部门的有偿维修服务等。上诉人房屋不在小区内，门前为非小区道路，卫生由环卫部门负责。被上诉人未提供过任何服务，不应当收取物业费。第三，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”原审法院判决诉讼费用由上诉人全部承担错误，明显违反了该规定。被上诉人金明物业公司辩称：第一，金明物业公司与秦云所在的小区业主委员会签订了物业自治管理合同，业主委员会是经过全体业主选举产生的，所作出的决定全体业主应当遵守，合同中明确约定商业用房的服务费按每平方米1.2元收取，上诉人既是小区的住宅业主，又是商业用房业主。应当按照合同规定，缴纳服务费。第二，关于扣减物业费的百分之三十有无依据问题，百分之三十扣减比例过高，但是被上诉人没有提出上诉。第三，关于诉讼费全部由其承担是否合理的问题，法律明文规定当事人不得就诉讼费提起上诉。请求二审法院驳回其上诉，维持一审判决。金明物业公司一审诉称：2012年9月1日，金明物业公司与盛世嘉缘小区业主委员会签订了小区自治管理合同，金明物业公司正式入驻盛世嘉缘小区进行物业服务。秦云作为该小区业主应当缴纳相应的公用泵房电费、垃圾清运费以及物业费，却久拖不交。现金明物业公司诉至法院，请求判令秦云给付物业管理费、共用电费共计54728元，并承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：2012年9月1日，金明物业公司（乙方）与海州区新东社区盛世嘉缘业主委员会（甲方）签订《盛世嘉缘小区物业自治管理委托合同》一份，合同约定乙方负责整个小区的秩序管理工作、环境保洁服务工作、小区内所有设施设备及各个住宅共用部位的有偿维修服务、乙方违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三；商业用房每平方米每月1.2元元（不含车辆看管费用）；一号楼业主用水按表对应发票计算。如不足部分，由业主均摊。泵房电费依据发票均摊到每吨水里计算。上述费用交纳方式和时间为每个月的月初在1-5日在物业公司办公室缴纳。物业管理费标准可以按照市场物价浮动，更改前必须经过小区业主委员会研究同意，方可执行新的额服务费标准。业主如按照物业公司指定地点停放车辆，并缴纳车位停放管理费用，所收取费用归物业公司所有；物业对小区内及楼梯间每周打扫一次，室外垃圾箱及时清理，不能出现垃圾外溢现象；物业公司对小区内绿化带应及时修剪，始终保持原先设计的基本形状；住宅楼共用部位（含给排水管道、屋面、楼梯、散水坡）的维修，由小区业主委员会向连云港市住房维修住房管理部门提交申请，批转维修资金。该项资金转到物业公司账后，由物业公司组织施工；不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管、保险义务；其他事项规定小区遗留问题：多年楼梯走道灯欠费没有电、多年有业主私搭乱建违建、多年回迁户种菜园、多年没有抽取化粪池，多年楼梯进户门损坏没有维修；本合同签约期限为三年，2012年9月1日至2015年9月1日。2012年10月9日，连云港市物价局备案通知，确定盛世嘉缘小区的物业服务费收费标准为经营性物业公共服务费实行市场调节价管理。秦云系盛世嘉缘小区业主，位于小区第一幢x号房，房屋建筑面积为956.86平方米，房屋用途为商业营业用房。秦云尚欠37个月物业服务费。经金明物业公司催交后，秦云仍未交纳。原审法院认为，首先，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）第六条第一款规定“房屋的所有权人为业主”。本案秦云作为盛世嘉缘小区1幢1号房屋的产权人，故秦云属于盛世嘉缘的小区业主。同时，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）第十二条第四款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。其次，盛世嘉缘业主委员会与金明物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。秦云应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经金明物业公司书面催收后，仍未缴纳，应承担民事法律责任。第三，对于金明物业公司主张秦云支付拖欠的自2012年9月1日至2015年8月30日期间的物业服务费用，根据物业委托合同的约定，物业服务费为956.86平方米×1.2元∕平方米×36月。本案中，秦云提出其门面房金明物业公司并未提供良好的物业服务，故原审法院结合小区实际情况，对物业费酌情扣减30%，即扣减12401元，剩余28935元秦云应当给付金明物业公司。第四，对于金明物业公司要求秦云给付每月5元电费的诉求，因无相应证据予以证实，故原审法院不予支持。第五，对于秦云提出的物业公司要与商业房业主单独签订物业合同的观点，因无相关事实与法律依据，故原审法院不予采纳。第六，对于秦云提出物业费实行市场调节，每平方米1.2元收费标准不合理的抗辩观点，因其未向原审法院提交相应证据足以证明其观点，故原审法院不予采纳。第七，对于秦云提出金明物业未按规定每半年公示一次物业公共服务费以及经营设施收支情况、公共水电费分摊等情况，其不能作为秦云不予交纳物业费的合理理由，故原审法院不予采纳。综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第十二条第四款、第三十五条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院作出如下判决：秦云于判决生效后十日内给付金明物业公司物业服务费28935元。案件受理费1170元（金明物业公司已预交），由秦云负担，于给付上述物业费时一并给付金明物业公司。经本院审查，原审法院查明事实属实，本院依法予以确认。二审审理期间，秦云提交如下证据：第一组证据：涉案小区业主委员会备案表、业主委员会和金明物业公司的合同，金明物业公司在涉案小区物业费收取的备案。证明盛世嘉缘小区业主委员会的成员中并无商业用房业主或实际使用人，物业自治合同里面除了合同第四项第三款约定了商业用房每平米1.2元费用以外，其他任何条款都没有涉及到商业用房业主的权利义务。备案通知中对被上诉人在向连云港市物价局备案时，对于办公用房没有申报相应的服务费用，故业主委员会无权代表秦云与金明物业公司签订合同，合同中并没有实际涉及到商业用房的权利义务，合同中出现的商业用房物业费用应当是属于小区业主委员会与被上诉人恶意串通，故意损害第三人利益，且合同是被上诉人故意提供格式条款，骗取小区业主委员会的合同签订。第二组证据：上诉人自来水缴费卡、小区商业用户所有业主或实际使用人的证明；小区一号楼业主代表曹文军证明；东陇海保安服务公司和袁红兵的证明；腾翔物业及其缴纳1号楼电费的发票证明；该组证据证明被上诉人从未实际为上诉人提供过任何物业服务，包括水电费的缴纳，卫生打扫等等。第三组证据：照片两张，证明上诉人实际位置位于涉案小区以外，不属于被上诉人物业管理范围之内的产权。第四组证据：上诉人与自来水公司签订的供水合同，时间为2009年11月17日，该证据证明涉案不动产的给水安装系上诉人单独与自来水公司申请并施工完成，与涉案小区物业并无直接或间接关系。第五组证据：连云港市信访局2016年3月7日第七号信访专报，该证据证实涉案不动产盛世嘉缘一号楼整体目前尚未获得验收资格，其中三层以下也就是包括涉案不动产在内，尚存在消防整改未到位等情形。该建筑多年来一直存在墙体脱落，电梯无法正常运行等情形，类似相关问题均由连云港相关主管部门协调。该证据还证明被上诉人并未对该建筑进行过任何的物业服务。被上诉人对上述证据的质证意见如下：对第一组证据的证据三性无异议，业主委员会是全体业主选举产生的。虽然连云港市物价局物业收费备案通知没有涉及到商业用房的收费标准，但是根据被上诉人与业主委员会签订的自治合同，已经约定了每平方米1.2元的收费标准，因此被上诉人商业用房的收费是合法的。对第二组证据，因为所有证明人没有到庭作证，对这组证据的三性均有异议，这份证据中的水费卡、电费发票的真实性没有异议，用水用电缴费天经地义，这与被上诉人提供的物业服务没有关联性。对第三组证据的真实性没有异议，但不能证明其证明目的。该证据只是证实了金明物业公司出资修理了电梯，但不能证明是上诉人使用了电梯，涉案房屋是在一楼、二楼，没有电梯出入口，无法到达涉案房屋的二楼，商住楼是1至3楼，无法使用电梯，电梯最少是直达4楼，电梯是4到17楼。第四组证据和第五组证据虽然是复印件，但我方对其真实性予以认可，关于信访专报，恰恰反映上诉人要求办理房屋产权证与物业收费没有关联性，办理产权证不在被上诉人的职权范围之内，原因在开发商。对供水施工合同，明确注明是上诉人单独挂水表供水的，这不在被上诉人物业服务范围之内，但并不影响被上诉人水泵供水这一事实。被上诉人金明物业公司提交如下证据：第一组证据：收据七份，收据是1号楼商业用房业主光明教育、九鑫酒业、海之蓝、卡卡洗车、淮安领淮建设工程有限公司连云港分公司五家缴纳物业费、车位占用费、公共电费、楼道灯电费、水费的票据。证明1号楼部分商业用房业主缴纳物业费、电费、水费。第二组证据：被上诉人部分物业管理值班台账，证明被上诉人对整个小区包括1、2号楼商业用房业主提供了夜班安全值班义务。第三组证据：照片两张，证明第七组证据中商业用房业主缴纳物业费、水电费等小区业主门面房的位置。第四组证据：快件投递登记日记本四本，证明小区业主快件投递都由被上诉人收发。第五组证据：证明一份，出具单位是新城社区居委会2015年3月19日出的，证明上诉人使用了1号楼电梯，由被上诉人出资维修。第六组证据：盛世嘉缘业主委员会于2016年6月27日出具的证明一份，证明被上诉人进入小区居委会管理是经过小区业主大会开会同意的。同时证明被上诉人物业管理服务范围除了小区还涵盖了1、2号楼商业用房。第七组证据：1号楼东电梯检验报告一份，证明电梯的使用单位为被上诉人。第八组证据：小区业委会2016年4月12日出具的证明一份，证明被上诉人的服务质量得到广大业主的认可。被上诉人对上述证据的质证意见如下：对第一组证据的真实性无法核实，所有收据中并无实际交款单位的确认，且上诉人认为被上诉人作为专业的物业服务公司，应当出具物业服务费发票而非收据。对第二组证据，台账内容较多，对其真实性无法核实，从台账本身来看无法确认属于盛世嘉缘的物业台账，根据被上诉人提供的台账原件和复印件结合，恰恰证明了其值班巡视检查等不存在1号楼1至3层的商业用户，仅涉及到1号楼的住宅用户。而其与1号楼住宅用户本身存在物业服务合同，被上诉人为其提供物业服务属于应尽的义务。对第三组证据的真实性无异议，但与本案没有关联性。该证据拍摄时间属于涉案合同约定的服务期限以外时间。其次，该照片系被上诉人为诉讼所专门拍摄，对其与本案的关联性以及能证明的内容均持有异议。相反，如果被上诉人确实为上诉人提供过物业服务，应当提供小区三年来监控视频及录像。对第四组证据的三性均有异议，接收快递并非合同约定的服务内容，其次该快递的接收服务对象均为小区内住宅用户，并无1号楼商业用户，更不涉及到上诉人。对第五组证据,新城社区居委会没有权利也没有义务为被上诉人出具这样的一份证明，涉案小区里电梯是否损坏与新城社区没有直接关联，且该证明中没有明确维修的时间、金额，故对证据的三性均不予认可。对第六组证据的真实性不予认可，没有人通知上诉人参加过业主大会，同时在业主委员会成员里面没有商住楼的业主代表。业主委员会与被上诉人系合同当事人，双方之间存在利益关系，其出具的证明无法达到被上诉人的证明目的。对证据七的真实性无法确认，电梯是无法给我们使用的，电梯无论在哪里和我们无关，该证据签约时间是2015年9月7日，在本案起诉之后，和本案没有关联性。对证据八的三性均不予认可，业主委员会无权代表业主对于被上诉人的物业服务等质量作出评定，该业委会与被上诉人之间存在利益关系，其证明力不应得到采纳。本院对秦云与金明物业公司在二审期间提交的证据认证意见如下：双方提交的证据在一审审理期间均已存在，不属于二审新证据。但除双方提交的证明（证明人、证明单位未出庭进行质证）外，均能反映案件的真实情况，本院依法予以确认。本院认为，涉案房屋所在的盛世嘉缘小区是一个整体概念，既包括了住宅楼所在的区域，也包括临街商住楼区域，住宅楼和商住楼的业主也均是盛世嘉缘小区的业主，已经通过备案的业主委员会代表的是住宅楼和商住楼业主的共同利益。至于业主委员会成员是否有商住楼业主作为代表，并不影响业主委员会行使其权利、承担其应尽的义务。盛世嘉缘业主委员会与金明物业公司签订的《盛世嘉缘小区物业自治管理委托合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依照《物业管理条例》第十二条第四款之规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力，故上诉人秦云作为涉案房屋的业主，应当受到盛世嘉缘业主委员会与金明物业公司签订的《盛世嘉缘小区物业自治管理委托合同》约束，享有该合同中约定的权利，承担该合同约定的义务，本院对上诉人称其不是《盛世嘉缘小区物业自治管理委托合同》的当事人，不认可合同约定的收费标准，不受该合同约束的上诉理由不予采纳。上诉人另上诉称金明物业公司没有提供物业服务，不应当收取物业费，一审法院酌定秦云应承担物业费并在此基础上扣减30%没有依据，对此，本院认为，秦云所有的临街商铺属于盛世嘉缘小区的一部分，其商铺并非独立的存在，与小区整体无法分割，在商铺的使用过程中，商铺的水、电、消防、墙壁等以及商铺与整个小区共通部分等共有设施的维护、管理等均与小区密不可分，该部分的保洁、保安服务等物业服务看似是为住宅楼业主服务，实则无形中也为商铺提供了服务，故金明物业公司已经提供了相应的服务，有权收取相应的物业费用，结合本案中金明物业虽然提供了服务，但秦云所有的商铺使用的物业服务不全面，原审法院酌情在应缴纳物业费的基础上扣减30%并无不当。对于诉讼费的分担问题，原审法院在未完全支持金明物业公司诉讼请求的情况下决定将全部诉讼费用由秦云负担确实不妥，本院依法予以纠正。被上诉人辩称二审法院对案件受理费不得上诉系曲解当事人不得单独就案件受理费上诉的规定，本院对该辩解意见不予采纳。综上，上诉人秦云的上诉请求部分能够成立，但不影响原审判决结果。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1170元（金明物业公司已缴纳），由秦云负担618元，连云港金明物业服务有限公司负担552元；二审案件受理费1170元（秦云已缴纳），由秦云负担618元，连云港金明物业服务有限公司负担552元。本判决为终审判决。审　判　长　　乙　斌代理审判员　　万子榕代理审判员　　程　艳二〇一六年十月二十三日书　记　员　　武　圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”