（2016）鲁0321民初2833号
裁判日期: 2016-10-23
公开日期: 2016-11-29
案件名称
山东盛圆游乐产业发展有限公司与孙玲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桓台县人民法院
所属地区
桓台县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东盛圆游乐产业发展有限公司,孙玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省桓台县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0321民初2833号原告：山东盛圆游乐产业发展有限公司。住所地：桓台县果里镇大道***号。法定代表人：蒋佳梅，董事长。委托诉讼代理人：齐登国，山东致公律师事务所律师。被告：孙玲，女，1976年5月31日生，汉族，现住淄博市张店区。原告山东盛圆游乐产业发展有限公司与被告山东盛圆游乐产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告山东盛圆游乐产业发展有限公司的委托诉讼代理人齐登国到庭参加诉讼。被告孙玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。山东盛圆游乐产业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告在判决生效后三日内返还租赁房屋并支付自2015年10月1日起至2016年9月30日止和租赁费51465.00元和违约金71330.00元及自2016年10月1日起至返还租赁房屋之日止的租赁费。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月17日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告房屋，租期5年。自2015年10月1日起，被告拖欠租金至今未交。为此，特具状贵院，请求依法审理，判如所请。孙玲未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告山东盛圆游乐产业发展有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交房屋租赁合同一份、房屋交接验收确认书一份。原告提交的房屋租赁合同系山东盛圆游乐产业发展有限公司作为甲方（出租人）、孙玲作为乙方（承租人）于2015年6月17日所签订；合同主要内容为：乙方租赁甲方位于锦上商业街西街B区002-002甲-006号商铺；房屋用途为红木、字画，租赁期限为5年，自2015年10月1日至2020年9月30日；租金总额为475536.00元，租金支付方式为签约之日交第一期租金（2015年10月1日至2016年9月30日）金额51465.00元，2016年9月15日前交第二期租金（2016年10月1日至2017年9月30日。同时该合同对其他租金的交付方式及时间、违约责任及双方的其他权利义务作了约定。原告提交的房屋交接验收确认书载明：2015年6月17日，山东盛圆游乐产业发展有限公司（甲方）与孙玲（乙方）依据《租赁合同》约定，对位于锦上商业街西街B区002-002甲-006号商铺进行了交接验收。经双方确认，甲方移交的商铺符合租赁合同约定的交付条件，乙方就此没有异议，自本房屋交接确认书签署之日起，甲方正式将该商铺移交乙方，乙方应按租赁合同的约定使用商铺。被告孙玲在诉讼过程中未提交有效证据证明上述证据系虚假证据或推翻上述证据，故对于原告提交的上述证据，本院确认为合法有效证据，可以作为定案的依据。上述证据相互印证，能够证明原告所主张的事实。本院认为：原告山东盛圆游乐产业发展有限公司与被告孙玲之间的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，未不违反法律及行政法规的规定，合法有效。上述房屋租赁合同签订后，原、被告双方均应按照合同约定予以履行。本案中，原告山东盛圆游乐产业发展有限公司按照合同约定于2015年6月17日将出租的房屋交付给被告孙玲，被告收到其所承租的房屋后应按照合同约定支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案中,被告孙玲未按时支付租金，违反了合同的约定，致使涉案合同无法继续履行，合同目的不能实现。涉案房屋租赁合同的解除条件成就，原告有权要求解除合同。现原告要求解除双方签订的房屋特租赁合同，本院予以支持。合同解除后，原、被告之间不再存在房屋租赁合同关系，故，对原告要求被告限期返还其承租的位于山东省桓台县鸿嘉星城锦上商业街西街B区002-002甲-006号商铺的诉讼请求，本院亦予以支持。另，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。同时，第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案在履行过程中，被告孙玲未按合同约定支付租金，构成违约，应当支付租金，并支付违约金。原告主张被告支付自2015年10月1日至2016年9月30日的租金51465.00元，合法有据，本院予以支持。对于原告要求被告按照合同约定的租金计算方法支付自2016年10月1日至返还租赁房屋之日止的租金，根据法律规定，涉案房屋租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行，因此，涉案租金应计算至合同解除之日，而本案合同解除之日即法院判决生效之日。故，被告应按照合同约定的优惠后的租金计算方法支付原告自2016年10月1日至判决生效之日止的租金；超出部分，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告孙玲的行为构成违约，应当承担违约责任，涉案合同中虽约定因被告原因导致合同终止，被告应按涉案合同租金总额的15%支付原告违约金，即该违约金计算是按约定的租赁期5年的总租金为标准计算，而原、被告之间的租赁合同实际履行期限仅有一年的时间，且原告未提交证据证明其实际损失的具体数额，故原告主张的违约金数额明显高于其实际损失，应适当调整为以被告孙玲实际欠付租金的数额为标准，自2015年10月1日起至合同解除之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率上浮50%进行计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告山东盛圆游乐产业发展有限公司与被告孙玲签订的房屋租赁合同。二、被告孙玲返还原告山东盛圆游乐产业发展有限公司位于山东省桓台县鸿嘉星城锦上商业街西街B区002-002甲-006号商铺，于本判决生效后十日内交付。三、被告孙玲支付原告山东盛圆游乐产业发展有限公司自2015年10月1日至2016年9月30日的租金51465.00元，于本判决生效后十日内付清。四、被告孙玲按照房屋租赁合同自2016年10月1日以后租金的计算方式支付原告山东盛圆游乐产业发展有限公司自2016年10月1日至判决生效之日止的租金，于判决生效后十日内付清。五、被告孙玲支付原告山东盛圆游乐产业发展有限公司违约金（以第三项、第四项中的租金数额为基数，自2015年10月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期银行贷款基准利率上浮50%计算），于判决生效后十日内付清。六、驳回原告山东盛圆游乐产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1378.00元，由被告孙玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员 王婷婷二〇一六年十月二十三日书记员 赵晴晴 来源：