（2016）苏0583民初13317号

裁判日期: 2016-10-23

公开日期: 2017-11-10

案件名称

13317李芬遐与郝大安、陈春梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李芬遐,郝大安,陈春梅

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

江苏省昆山市人民法院民事判决书（2016）苏0583民初13317号原告：李芬遐。委托诉讼代理人：蔡萍，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈世同，江苏展驰律师事务所实习律师。被告：郝大安,男,1959年10月20日生，台湾地区居民。被告：陈春梅,女,1968年12月1日生，台湾地区居民。上述两被告共同委托诉讼代理人：王运福，江苏六典律师事务所律师。原告李芬遐与被告郝大安、陈春梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月25日受理后，依法组成合议庭于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告李芬遐的委托代理人蔡萍、被告郝大安、陈春梅的委托代理人王运福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李芬遐向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同，要求被告返还定金30000元并赔偿原告违约金405000元；二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告郝大安代理被告陈春梅与原告签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告陈春梅位于昆山市开发区金色港湾XX号楼XX室的房屋，房屋总价为1350000元。被告陈春梅于合同签订当月向中介明确表示愿意出售该房屋，并要求将房屋买卖合同邮寄至其住所补签，后一直拖延邮寄合同事宜，后又于2016年5月30日向中介声明房子不想卖了。被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，故起诉至法院。被告郝大安、陈春梅辩称：原告主张两被告承担违约责任没有事实和法律依据，合同没有成立，不存在解除的问题，理由是：第一，涉案房屋所有权人为被告陈春梅单独所有，被告郝大安签订涉案房屋买卖合同后，被告陈春梅明确向中介表示正式合同需由其本人亲自签署，由此，被告郝大安与原告签订的房屋买卖合同由于被告陈春梅的不予认可，所以不成立，事后，原告与被告陈春梅也没有签订房屋买卖合同；第二，被告陈春梅向中介明确表示与被告郝大安签订的合同作废，由本人重新签订，房屋买卖过户事宜由本人亲自办理，并通知被告郝大安，将收取的定金30000元及时予以返还，但中介拒不提供原告的银行账户信息，使定金无法返还。经审理查明：2016年4月22日，原告与被告陈春梅的代理人（口头授权）即被告郝大安签订房屋买卖合同一份，约定被告陈春梅将昆山市开发区金色港湾XX号楼XX室以总价1350000元出售给原告，本合同签订时，原告支付被告陈春梅定金30000元，本合同生效之日起至过户之日，原告将购房款630000元支付给中介，由中介转交被告陈春梅，购房定金在付款时冲抵。双方于2016年7月10日前办理过户手续，双方在合同签订后，未按约定时间过户，逾期超过两个月，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方向守约方支��总房款的20%作为违约金。被告陈春梅代理人的签字同样产生法律效力。上述房屋买卖合同由原告及被告郝大安签字确认。原告于签约当天支付定金30000元。后被告陈春梅以合同应由其本人重新签订为由拒绝履行合同，引起本案纠纷。另查明：昆山开发区金色港湾XX号楼XX室房屋的所有权人为被告陈春梅，为其单独所有。上述事实由房屋买卖合同、收据、房屋所有权证、聊天记录、证人证言及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：公民可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。本案中，被告陈春梅通过其代理人即被告郝大安出售涉案房屋，被告郝大安以被告陈春梅的名义与原告签订房屋买卖合同，原告与被告陈春梅之间的房屋买卖合同即已成立并生效，该合同对双方均具有拘束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。对于已经成立并生效的合同，被告不能以合同应由其本人重新签订为由拒绝履行合同，故被告陈春梅明显违约，原告作为守约方有权单方面解除合同，综上，本院对于原告要求解除与被告陈春梅之间的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持，本院以民事诉状送达被告陈春梅之日即2016年9月20日作为合同解除之日。由于双方之间的房屋买卖合同因被告陈春梅违约而解除，故本院对于原告要求被告陈春梅退还定金30000元的诉讼请求予以支持。关于违约金，原告主张上浮至房屋总价的30%没有依据，本院不予支持，本院按照合同约定认定违约金为房屋总价的20%即270000元。被告郝大安在本次房屋买卖合同中系被告陈春梅的代理人，相关民事责任由被告陈春梅承担，故本院对于原告要求被告郝大安返还定金及支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，按照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定，判决如下：一、原告李芬遐与被告陈春梅签订的昆山市开发区金色港湾XX号楼XX室房屋买卖合同于2016年9月20日解除。二、被告陈春梅于本判决生效后十日内支付原告李芬遐定金30000元及违约金270000元，共计300000元。三、驳回原告李芬遐对被告郝大安的诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，��当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7375元，由原告李芬遐负担2458元，由被告陈春梅负担4917元。如不服本判决，原告李芬遐可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院；如不服本判决，被告郝大安、陈春梅可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76。审　判　长　　周方园��民陪审员吴伟萍人民陪审员　　曾双梅二〇一六年十月二十三日书　记　员　　严　夏搜索“”