（2016）黔0115民初2292号
裁判日期: 2016-10-23
公开日期: 2018-07-12
案件名称
程铭与何静谊、贵州蛟中矿业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市观山湖区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程铭,何静谊,贵州蛟中矿业服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十二条，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0115民初2292号原告：程铭，男，1974年12月24日生，汉族，住所地贵州省仁怀市，委托诉讼代理人：李军，贵州贵达律师事务所律师。被告：何静谊，女，1985年4月21日生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区，被告：贵州蛟中矿业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区黄金路118号2层1号，组织机构代码58066864-7。法定代表人：申炜，职务董事长。两被告共同委托诉讼代理人：尹婕，贵州贵公律师事务所律师。原告程铭诉何静谊、贵州蛟中矿业服务有限公司（以下简称蛟中公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程铭委托诉讼代理人李军、被告何静谊及蛟中公司的共同委托诉讼代理人尹婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程铭向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2013年12月9日签订的《写字楼租赁合同》，被告立即向原告交还房屋；2、判令被告按双方约定的价格立即向原告支付拖欠的租金119120元及利息（利息按中国人民银行金融机构同期贷款基准利率计算），利随本清，利息从2016年1月11日起暂计算至2016年7月10日为3365.14元，租金及利息共为122485.14元；3、判令原告不退还押金32760元；4、判决被告立即向原告支付违约金244896元；5、判令被告支付原告物管费、水电费、空调费共计27610.55元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告何静谊在签订《写字楼租赁合同》时担任被告蛟中公司的财务人员，被告蛟中公司一直将租赁房屋作为办公使用。2013年12月9日，原告与被告何静谊签订《写字楼租赁合同》，约定被告承租原告具有出租权的位于贵阳市××区××路世纪金源国际财富中心D栋9楼1、2、3、4号房屋，租期为五年，自2014年1月10日至2017年7月9日止，租金为：第一年和第二年每月78元/平方米，从第三年开始每年递增10%。被告在签订合同当日将半年租金人民币196560元、押金32670元，租赁期满后，乙方不再续租，并且结清所有相关费用后5日内，原告返还押金给被告。如被告延迟交付租金超过15天，视为被告违反合同，原告有权单方面解除合同，没收押金，提前收回上述房屋。另如任何一方违约，违约方赔偿守约方合同期限总租金的20%。然原告按合同约定将上述房屋交给被告后，被告前两个季度均按半年一付的约定向原告支付租金。但2016年度被告不按时交纳租金，而且在原告屡次向其催告后，仅支付了部分租金（至今仍拖欠原告租金及利息122485.14元），更为严重的是，被告在没有告知原告的情况下私下搬离房屋且又不与原告办理交接手续。为维护原告的合法权益，特提出诉请如前。被告何静谊辩称，我是公司员工，一切责任由蛟中公司承担。被告蛟中矿业辩称：1、原告第一项诉请缺乏事实依据，因双方签订的《写字楼租赁合同》已由双方达成合意后于2016年5月30日实际解除，我方已于2016年5月29日按照原告要求搬离了租赁房屋，并于2016年5月30日向原告发出腾房通知书；2、租金结算期限应当为2016年1月10日至2016年5月30日共计4个月20天，原告主张5月30日以后的租金没有事实和法律依据，我方已经支付了100000元，应当予以扣除，我方应当支付的租金为70426.66元；3、我方延期支付租金系经营发生严重困难，且得到了原告的同意，应视为我方与原告就租金的支付时间及期限进行了变更约定，我方并非分文未付，也并非恶意拖欠租金，因此，我方不构成违约，不承担违约责任，原告第三、四项诉请缺乏事实和法律依据；4、即使我方尚欠原告租金70426.66元，原告主张的违约金过高，应不超过损失70426.66元的30%，另外原告主张违约金的同时还主张利息损失，因二者在性质、功能上相当，二者不能并存；5、我方已经将合同解除前的物业管理费等费用结清，并且根据合同约定及本案事实，原告在没有向相关单位缴费的前提下以及没有相关缴费通知单的情形下，没有向被告收取该部分费用的权利，应当予以驳回。经审理查明，2013年12月9日，原告程铭（甲方）与被告何静谊（乙方）签订《写字楼租赁合同》。双方在合同中约定：1、甲方将位于观山湖区世纪城财富中心D栋9楼1、2、3、4号房屋出租给乙方使用，租赁期限为3年，2014年1月10日至2017年1月9日；2、第一、二年租金为每月32760元，第三年租金每年递增10%，第三年年租金为438240元（36520元/月），在签订合同当日支付半年租金196560元及押金32760元，乙方不再续租，并且结清所有费用后5日内，甲方返还押金给乙方，并约定“租金为年支付一次，每次支付租金乙方提前三十天支付甲方，所交租金不含税，甲方不提供租赁税发票”；3、乙方在租赁期间内的电费、税费、工资、物业管理费、中央空调费、电话费等一切由经营产生的费用，均由乙方承担；4、合同第六条第（九）项约定“违约责任：甲方如在合同期内，提前收回出租的写字楼，需提前半年书面通知乙方，甲方违约除了退回押金人民币叁万贰仟柒佰陆拾元整外，并赔偿乙方为此项目投入的所有装修费用及其他间接损失。乙方违约，没收所交押金。另如任何一方违约，违约方赔偿守约方合同期限总租金20%”；5、合同第九条约定“如乙方延迟交付租金超过15天，视为乙方违反合同，甲方随时有权单方面解除合同，没收押金，提前收回上述房屋，……”；6、甲方提供4个车位给乙方使用，每年租金捌仟元整。合同签订后，被告何静谊支付了半年房屋租金及押金32670元后，并接收上述房屋用作被告蛟中公司办公。2016年1月起，被告未提前交纳半年房租，原告向被告催收。在被告蛟中公司于2016年2月4日支付租金4万元后，原告要求被告将半年的剩余租金于2016年3月14日付清。因被告未支付，原告分别于2016年3月10日、12日两次发送短信给被告何静谊要求被告搬离上述房屋，被告又于3月13日支付租金3万元，并向原告短信表达因公司经营困难、希望降低租金的意思表示。2016年3月30日，原告支付租金3万元，原告短信回复要求被告4月以内支付半年剩下的房租。因被告仍未按原告要求支付剩余租金，2016年4月30日，原告再次通知被告支付剩余租金的最后期限为5月7日前，逾期将锁门搬出被告物品。被告同意后仍未在此期限内支付剩余租金，原告分别于5月6日、5月7日、5月21日、5月26日发短信要求被告搬离。2016年5月29日，被告何静谊向原告短信发送租金、物管费、水电费、垃圾处理费的结算清单，并告知检查房屋以及拿钥匙等后续事宜的具体联系人和联系方式。次日，被告何静谊短信告知原告“房东你好，我公司已经按你的要求在星期天2016年5月29日全部搬离，原签订的房屋租赁合同终止。房租水电物业管理费等计算到2016年5月30日。从2016年5月30日起以上费用及一切后果的（与）我公司无关。特此告知！贵州蛟中矿业服务有限公司”。2016年7月6日，原告向被告邮寄律师函通知解除双方签订的《写字楼租赁合同》等。其后，原告将被告诉至向本院，提出诉请如前。另查明，被告何静谊系被告蛟中公司员工，被告蛟中公司认可何静谊签订合同以及支付租金等行为均系职务行为。又查明，被告蛟中公司于2016年4月向上述房屋的物管公司支付上述房屋的水电费5028.44元，2016年6月，支付上述房屋的水电费540.27元、1月至5月的生活垃圾处置140元、1月至5月的物业管理费4827.13元。上述事实，有当事人陈述、写字楼租赁合同、短信记录、工行电子银行回单、收据、发票等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以认定。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定诚信履行各自义务。本案所涉《写字楼租赁合同》虽然是被告何静谊与原告签订，但因何静谊系蛟中公司员工，租赁的房屋也是被蛟中公司用来办公，原告对此是知情的，被告蛟中公司现认可何静谊签订合同等行为均系职务行为，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”之规定，蛟中公司对何静谊签订租赁合同等活动承担民事责任。原告程铭按约交付了租赁房屋，被告蛟中公司作为实际承租人应当按约支付租金。虽然合同未明确约定租金的具体支付时间，但从双方的短信记录来看，原告多次要求被告支付半年的房租，被告未表示异议，也未按原告指定期限足额交纳，已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”，原告多次要求被告搬离，实际是主张解除双方签订的《写字楼租赁合同》，而被告收到通知后于2016年5月30日告知其已搬离房屋，即双方已就解除合同达成一致意见，双方签订的《写字楼租赁合同》于2016年5月30日实际解除，原告再诉请要求解除合同、返还房屋已无事实基础，本院不予支持。依照合同法第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告诉请的租金，从庭审查明的事实来看，被告于2016年5月29日短信发送原告租金等费用的结算清单，并告知检查房屋以及拿钥匙等后续事宜的联系人及联系方式，次日又短信告知原告其已搬离，被告得知上述情况后有及时采取适当措施接收房屋防止损失扩大的义务，依照合同法第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，2016年5月30日之后原告怠于接收房屋的租金损失应当由原告自行承担。而2016年1月10日至5月30日的租金按照合同约定36520元/月计算为170427元（四舍五入后），减去被告已经支付的100000元租金，余款70427元被告蛟中公司应当支付给原告。关于原告诉请的水电费、物业管理费、空调费27610.55元，被告提交证据证实2016年5月31日前的物业管理费、生活垃圾处置费、水电费等被告均已经缴清，原告举证的《贵州世纪颐和物业管理有限责任公司各项缴费通知单》系物管公司催缴相关费用的通知单，原告并未实际支付，且通知单中记载的物业管理费计费期间为2016年5月1日至8月31日，车位管理费、制冷费、生活垃圾处置费起算时间为2016年7月以后，而被告已于2016年5月底搬离，被告又无证据证实5月30日之后的费用与被告之间的关联性，该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告利息、押金、违约金的诉请，根据合同约定，被告违约，原告没收所交押金，另如任何一方违约，违约方赔偿守约方合同期限总租金20%，即押金及总租金20%的赔偿金均系被告应当承担的违约责任，而被告现辩称违约金过高。依照合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，本院结合合同的具体履行情况即被告拖欠的租金总额、拖欠时间等，酌情认定被告承担的违约金以原告已经交纳的押金32670元为限，超出部分，不予支持。因违约金带有弥补守约方造成损失的性质，原告同时主张违约金和利息损失，又未提交证据证实违约金不足以弥补其利息损失，对于利息本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州蛟中矿业服务有限公司于本判决生效之日起支付原告程铭租金70427元；二、驳回原告程铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3858元（已减半收取，原告程铭预交），由原告程铭负担2927元，被告贵州蛟中矿业服务有限公司负担931元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可执行财产所在地人民法院申请执行。审判员 宁 素二〇一六年十月二十三日书记员 杨千秋 百度搜索“”