（2016）湘1124民初1436号

裁判日期: 2016-10-22

公开日期: 2016-10-31

案件名称

(2016)湘1124民初1436号原告奉文华与被告许余福相邻关系纠纷一案一审民事判决书

法院

道县人民法院

所属地区

道县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

奉文华,许余福

案由

相邻关系纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十条第一款，第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十五条

全文

湖南省道县人民法院民事判决书（2016）湘1124民初1436号原告：奉文华，男，1929年11月5日出生，公民身份号码：4329231929********，汉族，湖南省道县人，住道县XXXX。委托诉讼代理人：陈河汐，女，1967年8月24日出生，公民身份号码：4329261967********，瑶族，湖南省ＸＸ县人，住ＸＸ瑶族自治县XXXX。委托诉讼代理人：奉礼友，男，1953年1月25日出生，公民身份号码：4329231953********，汉族，湖南省道县人，住道县XXXX。系原告之子。被告：许余福，男，1948年1月29日，公民身份号码：4329231948********，汉族，湖南省道县人，住道县XXXX。委托诉讼代理人：许倪寿，男，1971年2月24日，公民身份号码：4329231971********，汉族，湖南省道县人，住道县XXXX。系被告之子。原告奉文华与被告许余福相邻关系纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，本案在审理过程中，被告许余福提出反诉，经审查，被告的反诉请求与原告的案由一直，在征得双方当事人同意后，决定合并审理，并依法适用普通程序,于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告奉文华的委托诉讼代理人陈河汐、奉礼友，被告许余福及委托诉讼代理人许倪寿到庭参加诉讼。原告奉文华经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奉文华向本院提出诉讼请求：依法确认原告所有的坐落在道县濂溪街道办事处（原道江镇）民生街176号房屋与被告许余福相邻的墙为原告所有。事实和理由：1992年4月，原告以3500元的价款购买了许德隆位于道县道江镇民生街176号的房屋一座，办理了买卖契约登记，该契约对原告购买的房屋四至进行了界定，除左面前房与魏德翠临墙外其余均为自墙。1994年10月，原告办理了《房屋所有权证》，证书登记的四至界限与买卖契约一致。2016年6月，原告准备对自家房屋拆除重建，被告许余福称原告房屋与其相邻的北墙属其所有，阻止原告建房。被告许余福辩称，原告不具有本案诉讼主体资格；《契纸》、《房屋所有权证》不足以证明争议墙体属原告所有；原告的主张没有事实和法律依据，争议的墙体应为被告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、房屋契约，该契约是道县当地产交易所于一九九二年四月三十日在为奉文华位于道县道江镇（现濂溪街道办事处）民生街176号房屋办理产权登记而填制的契纸。该契纸载明的字号为：“道契字第000241号”，房主姓名为奉文发，坐落在道县道江镇（现濂溪街道办事处）民生街176号，共五间房屋，四至界限为，前：正房自墙，滴水为界，后房按88年改建新房所有权证为准；后：正房自墙为界，后房同左（按88年改建新房所有权证为准）；左：正房邻墙（魏德翠），后房按88年改建新房所有权证为准；右：正房自墙为界，后房同左（按88年改建新房所有权证为准）。并对房屋四至界限作了登记，其契约旧主为许德隆，契纸加盖了道县人民政府契纸专用章、湖南省道县房地产交易所公章和杨成林等二经手人的私章，立契时间为一九九二年四月三十日，在落款后面“交出原契”栏中记录为壹张，该契约登记清楚，记录完整，四至明确，手续完备（来源于原契约一张），符合证据的要件，本院予以采信；2、房屋所有权证，告房屋所有权证号为：道房字第73**号，于一九九四年十月二十二日由道县人民政府颁发，加盖了道县人民政府换发房屋所有权证专用章，该证记录了所有权人为奉文发，所有权性质为私产，产权来源为一九八二年购买，一九八八年改建，房屋坐落在道县道江镇（现濂溪街道办事处）民生街176号，房屋状况为砖混五间一层，四至墙界为，前：自墙，后：邻墙，左：前面邻墙（魏德翠），后面自墙，右：自墙。被告认为该证没有购房合同怎么，不能作为有效证据。本院认为，该证据记录了原告的房产来源于一九八二年购买，一九八八年改建，一九九四年十月二十二日由道县人民政府颁发改证，至原告起诉前相邻各方未对该证提出异议，且该证办证的依据是湖南省道县房地产交易所一九九二年四月三十日的房产契约登记，其契约在后面“交原契”栏中记载了原契“壹张”,证明原告在契约登记时已经将原购房合同交给了登记机关，故对被告提出的房屋所有权证没有购房合同的质证意见不予采信；3、照片，原告认为，原告的房屋是两层，而被告的房屋只有一层，证明争议的墙壁与原告房屋是一个整体。被告则认为争议的墙壁原来只是木板，不承重。本院认为，该墙壁为两层，而原告的房屋为两层，其墙体高度与原告房屋相吻合，被告的房屋为一层，而被告的房屋横梁是依靠该墙体承重的，因原、被告的房屋均购买于同一所有人，说明该房屋的结构与原、被告争议的墙体都有使用权，本院认为原告对该墙体一、二层有使用权，被告对该墙体一层有使用权；4、卖房、地契约，被告认为，该契约在签订时邀请了原告奉文华及其孙子奉维平到场，是奉维平在该协议上签了字，认可了争议墙体属于被告所有的事实。原告则认为，争议墙体不能证明是被告的，协议中写明了原告在一年内拿出字据有效，而原告拿过房产证给被告看，该墙体归原告所有。本院认为，该契约买卖双方于2004年11月3日在签订协议时，邀请了社区干部及左邻右舍的相关人员到场，双方买卖的真实性无异议，但对双方争议墙体所有权问题，协议中第一段确定界限问题约定了“如果奉礼友（奉文华之子）拿出字据，无字据以现契约为准”，协议落款的备注中记录了“注：房屋南墙界限在一年内拿出记录有效，逾期无效”。从该协议中两条备注中说明了：①原告虽有奉文华的孙子奉维平到场签了字，但对墙体的所有权是提出了异议的，如果奉维平认可属被告所有的话，买卖双方就没有必要上述二条；②卖方对争议墙体已确认给原告是有记忆的，但不能确定是否写了字据给原告，如果写了则按原写的为准，没有则按写给被告的为准；③原告之孙奉维平在得知买卖双方对争议墙体的所有权归属问题时，是告诉了其家人的，因其家人对购房契约一直未找到，但认为原出卖人已将该墙确认给了原告，故买卖双方才有了上述二条约定；④原告所购原房屋出让人的时间是一九八二年，被告所购房屋出让时间为二零零四年，时间跨越22年，原房屋出让人已由原来的许德隆变为后来的许大庆，由其继承人履行权利义务，对原凡物是否已经将墙体确认给了原告并不清楚。但从原告1992年4月30日在道县房产交易所办理房契，1994年10月20日在道县人民政府换发房产证的证据中看，原告奉文华在与原房屋所有人许德隆签订的契约已交当时的道县房地产交易所，而新登记的契约正是依据原买卖契约登记的。故对被告提出该证据部分证明不能采信，该《卖房、地契约》不能确认争议墙体归被告所有。庭审中，证人道县房产管理局在办理原告奉文华《房产契约》时的总做人员朱振凡的证言，证明了原告奉文华的房屋在办理房产登记证时有三名工作人员到场，在现场进行了勘测、绘图，办理房产证时必须有土地、房产来源，并了解走访隔壁邻居，并依据买卖协议进行了登记。办理登记时及登记后相邻各方均未提出异议。房产证上表述的“自墙”就是自己的墙，邻墙就是与相邻共有的墙。原告对该证言不持异议，被告认为该证人是负责丈量的，没看到原契。本院认为，证人朱振凡作为道县房产管理局工作人员，也是办理原告房产契约的实际经手人，熟知办理房契的程序，知晓在办理房契所做的工作吗，且该放弃记载了原告的购房契约已经交给了房产交易所保存，契约所登记的与其证言相吻合，本院对该证言予以采信；证人李荣华的证言，证明原、被告双方所购房屋均是被告许余福的伯伯许德隆出让的，是原告奉文华先买，证人当时不在场，被告许余福购房时证人在场，对原告奉文华的孙子奉维平是否到场及签字表示没有看到。原告认为该证言不能证明墙体的归属。被告认为，证人没有看到并不代表原告的孙子奉维平没有到场。本院对证人李荣华证明原、被告所购房屋的来源及当时未看到奉维平到场的证言予以采信。庭审中，对原告身份证上的名字“奉文华”与房屋契约和房产证上的名字“奉文发”是否属于同一人的问题，原告认为，在1992年原告购买房屋以及1994年办证时还没有办理身份证，书写契约时因“发”与“华”谐音，就写了“发”，但后来办理身份证时用的是“华”字。被告认为，该村没有其他叫“奉文华”或者“奉文发”的人，其房屋相邻的现在就是原告奉文华。本院认为，原、被告双方均认可该房屋是购买自许德隆的房屋，且相邻的是原、被告两家，故“奉文华”与“奉文发”实际上是同一个人，本院予以采信。本院认为，本案属相邻关系纠纷。原告奉文华与被告许余福分别于1992年和2004年购买了许德隆、许大庆（许德隆的继承人）的房屋，原告奉文华通过购买方式取得所有权后依据买卖双方的契约于1992年4月30日在道县房地产交易所（现道县房产管理局）缴纳了契税，办理了契纸，该契纸载明了争议房屋所处位置、房屋来源、四至管辖、办理房屋契约的依据及立契日期。在房屋四至界限中明确了原、被告争议墙体是“自墙”，证人道县房产管理局工作人员证实了契约上“自墙”就是自己所有的墙，邻墙则是与相邻各方共有的墙，该契约于1992年4月30日在道县房产交易所（现道县房产管理局）立契时，在“交出原契”栏中记录了“壹张”说明该契约是依据房屋的买卖合同办理的，原契已交道县房产管理局备案。1994年10月22日，原告奉文华在登记的道房字第73**号房屋所有权证中，记录了产权来源及时间为“1982年购买，1988年改建”。四至墙界中记录了争议墙体为自墙，属原告所有。在被告许余福与许大庆（许德隆继承人）签订的《卖房、地契约》中记录了“南至奉礼友（奉文华之子）屋朱排为界（如果奉礼友拿出字据，以字据为准，无字据以契约为准）”，同时还记录了“注：房屋南墙界限在一年内拿出房屋字据有效，逾期无效”。该契约的记录说明了：1、原告对被告在购买房屋时已对争议墙体提出异议，否则不可能在契约上作此约定；2、原告因在1992年已将原契交给了道县房产交易所，而忘记了，一时找不到，所以在该契约上作此约定。综上，原告奉文华主张争议墙体属原告所有，事实清楚、证据充分、于法有据，本院应予支持。对被告许余福提出争议墙体有《卖方、地契约》为凭，原告没有在一年内拿出原契，其所有权应属被告所有，并由原告将房屋恢复原状的反诉请求，本院认为，被告许余福的房屋买卖契约是2004年11月3日签订的，而原告是1992年购房并在道县房地产交易所缴纳了契税，领取了契纸并于1994年10月22日在道县人民政府登记领取了房屋所有权证，自登记领证到被告2004年购房，十多年时间各方均未对争议墙体提出异议。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力，但法律另有规定的除外。变更仅凭后取得的《卖房、地契约》主张争议墙体所有权的理由不能成立，本院不予支持。但争议墙体从结构上看，原告是两层房屋，其墙体与房屋结构一致，而被告虽是一层房屋，其房屋横梁的承重却完全依靠该墙体，说明被告对该墙体一层有使用权，否则，被告房屋无法支撑。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条第一款、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第二款的规定，判决如下：原告奉文华所有坐落在道县俩系街道办事处（原道江镇）民生街176号房屋与被告许余福相邻的墙体属原告奉文华所有，被告许余福因房屋需要可使用一层墙体及外墙；驳回被告许余福的反诉请求。案件受理费100元，由原告奉文华负担，反诉案件受理费100元由被告许余福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审　判　长　　吴上祥人民陪审员　　柏劲松人民陪审员　　程定顺二〇一六年十月二十二日书　记　员　　李　阳附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。……第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。微信公众号“”