（2016）豫04民终2322号

裁判日期: 2016-10-22

公开日期: 2016-11-21

案件名称

刘朝锋与周政强、王红瑞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省平顶山市中级人民法院

所属地区

河南省平顶山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘朝锋,周政强,王红瑞

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省平顶山市中级人民法院民事判决书（2016）豫04民终2322号上诉人（原审原告）：刘朝锋，男，1987年6月10日出生，汉族，住汝州市，现住汝州市。委托诉讼代理人：李荣堂，河南神鹰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周政强，男，1982年4月28日出生，汉族，住汝州市，现住汝州市。上诉人（原审被告）：王红瑞，女，1985年7月10日出生，汉族，住汝州市。周政强、王红瑞的共同委托诉讼代理人：武龙宇，河南科序律师事务所律师。上诉人刘朝锋因与上诉人周政强、王红瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服汝州市人民法院（2016）豫0482民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘朝锋上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判支持刘朝锋要求周政强、王红瑞支付违约金10万元的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实部分不清，证据不足，驳回刘朝锋的第二项诉讼请求错误，应改判周政强、王红瑞支付违约金10万元。一审判决已认定刘朝锋与周政强、王红瑞于2015年12月30日签订的《房屋买卖协议》为有效合同，双方应当按照合同约定履行义务并承担违约责任。该协议第六条约定：“该协议自签订之日起生效，甲乙双方应共同遵守，若一方违约，应赔偿另一方违约金壹拾万元。”合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”刘朝锋在取得该房屋后多次要求周政强、王红瑞协助办理过户登记手续，但周政强、王红瑞却隐瞒事实，迟迟不予办理，已经违反上述协议约定，应当按照上述协议约定和法律规定支付违约金10万元，刘朝锋该诉讼请求有充分的根据。一审判决以房屋已实际交付、刘朝锋没有实际损失为由，不予支持其该诉讼请求，明显不符合事实，也违反上述法律规定。周政强、王红瑞上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回刘朝锋的诉讼请求，或者将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，实体处理错误，漏列当事人，程序违法。一、本案房屋买卖协议的由来。周政强、王红瑞与刘朝锋就不认识，没有卖给过刘朝锋房子，也不欠刘朝锋钱，刘朝锋是张红云手下的讨账人员。事情的经过是，2012年，周政强、王红瑞借用张红云高息贷款40万元，月息5分，并在张红云的要求下签订卖房协议一份，即明买卖实借贷。周政强、王红瑞按约定付息至2015年12月25日（共计付息80余万元），因经营的农场生意亏损，无法再向张红云付息，张红云就让刘朝锋天天到周政强、王红瑞单位要账。刘朝锋以要账为名，多次威逼、胁迫周政强、王红瑞，致使其无法正常上班。在刘朝锋的胁迫下，周政强、王红瑞按照刘朝锋的意思于2015年12月30日又签订一份房屋买卖协议，当时协议上“买方”一栏为空白（刘朝锋将协议拿走后签上了自己的名字），签订后根本没有收取刘朝锋房款，但在被逼无奈的情况下出具了一份收款条。后刘朝锋多次逼迫周政强、王红瑞腾房，周政强、王红瑞无奈将房屋钥匙交给刘朝锋，并在被逼情况下出具了交房手续。事实上双方当事人之间并无任何经济往来，更不存在房屋买卖关系，刘朝锋打着替张红云讨要借款的名义逼周政强、王红瑞再次签订房屋买卖协议，私自在“买方”一栏写上自己的名字，然后向法院起诉要求将房屋过户到自己名下，据为己有，其行为已构成诈骗。二、本案房屋真正的买卖情况。该房屋周政强、王红瑞早已卖给第三人贾新现，并交付给贾新现，贾新现已通过银行转账方式支付了房款，且交纳了房屋过户所需的契税等费用。一审时，周政强、王红瑞将这一情况告知法官，贾新现也多次要求参加诉讼，但一审法院都未将贾新现列为第三人参加诉讼。综上，周政强、王红瑞与刘朝锋之间没有任何经济往来和房屋买卖关系，与贾新现的房屋买卖协议真实有效，贾新现与本案的处理有直接利害关系，依法应通知贾新现为本案第三人参加诉讼。一审法院明知此情，而不通知贾新现参加诉讼，漏列当事人，程序违法。一审法院仅凭一个不真实的协议和收据，以及刘朝锋强行占有房屋的事实，就武断认定双方之间存在房屋买卖关系，对刘朝锋是否将30万元购房款实际交付给周政强、王红瑞并未查清，属于认定事实不清和实体处理错误。周政强、王红瑞对刘朝锋的上诉辩称，一、同意刘朝锋关于一审法院认定事实不清这一观点。一审法院认定周政强、王红瑞与刘朝锋之间是房屋买卖合同关系属于认定事实错误，双方之间的房屋买卖协议是一个空头协议，是虚假的。双方之间根本没有打过交道，互不相识，该房屋买卖协议根本没有实际履行，周政强、王红瑞没有收到刘朝锋任何购房款。二、周政强、王红瑞不应当支付刘朝锋违约金10万元。双方不存在事实上的房屋买卖合同关系，周政强、王红瑞没有收到购房款，刘朝锋也没有任何证据证明存在损失，其违约金请求不应当支持。刘朝锋对周政强、王红瑞的上诉辩称，一、刘朝锋与周政强、王红瑞原来确实不认识，但通过买卖房屋认识了。协商、签订协议、交付等，双方之间要有接触，否则不可能完成房屋买卖。周政强、王红瑞称其与刘朝锋就不认识显然不属实。2、刘朝锋与周政强、王红瑞之间存在签订房屋买卖协议，以及交付房款和房屋的事实。一审中刘朝锋提交五组证据，证明了该房屋购买、履行的情况，该房屋已经交付，并已租赁给他人。至于周政强、王红瑞称已将该房屋卖给他人，刘朝锋不知情，证明周政强、王红瑞有违约行为，可能给刘朝锋造成损失。因此，应当驳回周政强、王红瑞的上诉，维持一审判决第一项，改判第二项。刘朝锋向一审法院起诉请求：1．依法判令周政强、王红瑞协助将位于汝州市××楼××单元××室（房产××为汝州市字××）房屋的所有权过户给刘朝锋；2．依法判令周政强、王红瑞支付违约金10万元。一审法院认定事实：2015年12月30日，被告周政强、王红瑞（二人系夫妻关系）与原告刘朝锋签订《房屋买卖协议》一份，内容为：“甲方（卖方）：周政强、王红瑞，乙方（买方）：刘朝锋，甲方有房产一处欲卖给乙方，甲、乙双方经友好协商，就房屋买卖事宜达成如下协议：一、房产的位置与价格，甲方房产位于汝州市香榭水郡××单元××室，面积190.32平方米，甲方自愿以40万元出售给乙方。二、付款方式，本协议签订之日，乙方先一次性付给甲方现金30万元，甲方将原购房手续汝房香字232号商品房买卖合同原件及甲方夫妻双方的身份证、结婚证复印件交与乙方。因该房甲方已为他人在邮政银行贷款做担保抵押，甲方保证并有（空白）担保，在2016年4月30日前，将剩余贷款全部还清，将房产证取出交与乙方，之后，乙方付清下余10万元房款。三、本协议签订之日，甲方收到30万元房款后，该房屋的使用权和所有权归乙方所有，甲方将房屋完好交与乙方，并保持水、电、气三通。四、甲方保证此房产与他人无任何纠纷，如有纠纷导致乙方不能正常使用该房产，甲方应双倍退回购房款并赔偿因此造成的损失。五、甲方应将房产证按时交与乙方，乙方将全部房款付清后，甲方应在两个月内无条件配合乙方办理过户手续。六、该协议自签订之日起生效，甲乙双方应共同遵守，若一方违约，应赔偿另一方违约金壹拾万元。本协议一式二份，甲乙双方各持一份。甲方：周政强，身份证号：；王红瑞，身份证号：。乙方：刘朝锋，身份证号：。2015年12月30日。”该协议签订的当日，刘朝锋分别自建设银行取款20万元、玉川村镇银行取款10万元，共计30万元支付给了周政强，周政强当日向刘朝锋出具收条一份，内容为：“今收到刘朝锋购房款叁拾万元整（300000），周政强，2015年12月30日。”2016年1月5日，周政强、王红瑞将该房屋交付给刘朝锋，并于当日写有交房手续一份，内容为：“2016年1月5日将香榭水郡四号楼601室全部腾空，现将房与钥匙全部交于买房人刘朝锋，交房人：周政强、王红瑞，2016.1.5。”后刘朝锋入住该房并在该房屋内招待朋友吃饭、贴春联。2016年2月1日，刘朝锋与案外人张丽君签订《租赁合同》一份，将该房屋租给张丽君使用，并收取张丽君租赁费2400元。刘朝锋占有该房后交有电费和物业费。因周政强、王红瑞未向刘朝锋交付房产证并办理过户手续，故下余的10万元房款尚未支付。一审另查明，没有证据证明该房产在邮政银行进行过抵押贷款，不存在该房产已在邮政银行抵押贷款的事实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应当依照合同约定享受权利履行义务，没有合法的理由，不得擅自变更或者解除合同。原告刘朝锋与被告周政强、王红瑞双方的房屋买卖合同关系，刘朝锋提交的《房屋买卖协议》、卖房款30万元收到条、30万元银行取款凭证，周政强、王红瑞所写的交房保证书，刘朝锋入住招待朋友贴春联的相关视听资料以及刘朝锋与承租人张丽君签订的《租赁合同》及房租收条、电费、物业费交款凭证等相关证据已形成完整合法的证据链，上述证据充分证明双方当事人之间的房屋买卖合同关系，是双方真实自愿的意思表示，也不违反相关法律规定，且该房屋已经交付，房屋买卖合同已实际履行，刘朝锋已对该房屋行使着占有、使用、收益的权利，故该合同为有效合同，双方应当按照合同的约定继续履行合同义务。刘朝锋诉请周政强、王红瑞协助办理该房屋所有权过户手续的诉讼请求事实清楚，证据充分，理由成立，予以支持。周政强、王红瑞辩称的卖房系受人胁迫的理由没有合法有效证据支持，且与本案查明的事实不符，其理由不能成立，不予采信。刘朝锋起诉请求由周政强、王红瑞支付违约金10万元的诉讼请求，双方签订的《房屋买卖协议》第六条虽有约定，但双方买卖协议签订后，周政强、王红瑞即已按协议约定履行了房屋交付义务，刘朝锋已实际行使占有、使用、收益的权利，周政强、王红瑞延迟交付房产证及未办理过户手续的行为并未给刘朝锋造成实际损失，故刘朝锋要求周政强、王红瑞支付违约金的诉讼请求，理由和证据不足，依法不能成立，不予支持。该协议涉及的下欠房款10万元尚未支付，在周政强、王红瑞完成该房产证交付并协助刘朝锋办理过户手续时，刘朝锋应当将下余房款10万元支付给周政强、王红瑞。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、限被告周政强、王红瑞于本判决生效后30日内协助原告刘朝锋办理完成汝州市朝阳路香榭水郡4号楼二单元601室房屋（原房屋所有权证号汝州市字第××）的过户手续。二、驳回原告刘朝锋要求二被告支付违约金人民币100000元的诉讼请求。案件受理费100元，保全费2020元，由二被告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：周政强、王红瑞申请证人董某、王某，以证明本案房屋买卖协议是在对方当事人胁迫下签订；刘朝锋对该证人证言有异议，且该证人证言并无对方当事人有明显胁迫行为的内容。周政强、王红瑞提交其与贾新现之间的房屋买卖契约等证据材料，以证明其与贾新现之间存在真实有效的房屋买卖合同关系；刘朝锋不认可该房屋买卖契约的真实性，对周政强、王红瑞提交的证据材料有异议。对此，本院经审查认为，周政强、王红瑞提交的证人证言并无对方当事人有明显胁迫行为的内容，提交的其与贾新现之间的房屋买卖契约等证据材料即便真实，亦不能否认本案其与刘朝锋之间房屋买卖协议的效力，本院对周政强、王红瑞的有关事实主张不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的基本事实一致。本院认为，刘朝锋与周政强、王红瑞之间存在房屋买卖合同关系及双方相互交付购房款、房屋的事实，有双方当事人签订的房屋买卖协议，周政强、王红瑞出具的购房款收条、交房手续等证据予以证明，该购房款收条载明的内容与房屋买卖协议有关约定一致，亦有刘朝锋当日从金融机构取款30万元的凭条相印证，一审判决予以认定并无不当。该房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。周政强、王红瑞否认双方之间存在真实房屋买卖合同关系，否认收到刘朝锋购房款，主张上述房屋买卖协议、购房款收条、交房手续均是在刘朝锋逼迫下签订或出具，未提供充分证据予以证明，该上诉理由不能成立。关于周政强、王红瑞上诉所称一审漏列当事人，程序违法问题，一审庭审笔录及卷宗并无其二人或贾新现要求贾新现参加诉讼的记载，一审时周政强、王红瑞亦未提供相关证据，周政强、王红瑞该上诉理由亦不能成立。二审时周政强、王红瑞提供的其与贾新现之间的房屋买卖契约等有关证据材料即便真实，亦不能以此否认本案刘朝锋与周政强、王红瑞之间房屋买卖协议的效力。本案房屋买卖协议已实际履行，周政强、王红瑞已按照协议约定将涉案房屋交付刘朝锋，刘朝锋已按照协议约定实际占有、使用该房屋，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的有关规定，一审判决支持刘朝锋关于要求周政强、王红瑞协助办理该房屋过户登记手续的诉讼请求并无不当。关于刘朝锋上诉所称周政强、王红瑞应支付10万元违约金的问题，一审判决以周政强、王红瑞已按协议约定交付房屋，其延迟交付房产证等行为并未给刘朝锋造成实际损失，不予支持刘朝锋该诉讼请求亦无不当，刘朝锋该上诉理由不能成立。综上所述，刘朝锋和周政强、王红瑞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由刘朝锋负担2300元，周政强、王红瑞负担100元。本判决为终审判决。审判长　　陈国锋审判员　　朱　晓审判员　　李双双二〇一六年十月二十二日书记员　　李晓岩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注微信公众号“”