（2016）桂1202民初1896号
裁判日期: 2016-10-22
公开日期: 2016-12-31
案件名称
河池市碧桂园房地产开发有限公司与余林商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
河池市金城江区人民法院
所属地区
河池市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河池市碧桂园房地产开发有限公司,余林
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1202民初1896号原告：河池市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：河池市金城西路惠文小区。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：何洋，公司职员。被告：余林，男，壮族，1958年1月20日生，住广西河池市金城江区。原告河池市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告余林商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托代理人何洋到庭参加诉讼，被告余林经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的河池碧桂园凤凰台xx街xx［暂定地址xx（xx号住宅楼）xx层xx单元xx］的《商品房买卖合同》（合同编号：2014K0002500513）及其附件；2、被告向原告支付违约金60101.4元（房屋总价款400676元×15%）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月22日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告将凤凰台xx街xx出售给被告，总房价款400676元。2014年12月19日，被告向原告支付1万元定金，2014年12月22日，被告支付原告110676元购房款，按照约定被告必须在2015年1月22日前支付原告余款28万元（银行按揭款），如逾期付款超过90天，原告有权解除合同，被告应按合同约定支付原告违约金。因原告多次催款未果，遂诉至法院，请求判如所请。原告对其陈述的事实提供的证据材料有：1、《商品房预售许可证》0015号，证明原告出售给被告的商品房是合法的；2、《商品房买卖合同》及附件，证明原、被告双方存在商品房买卖合同法律关系及双方的具体权利和义务；3、《认购书》，证明①、被告选择通过银行按揭的方式付款，并已明确知悉相关银行的按揭政策及承诺自身符合银行的按揭政策；②、根据6.3条的约定，办理银行贷款手续是由被告办理的；4、《按揭协议书》，证明①、被告已经知悉相关银行的贷款政策，并承诺其符合相关政策，如未获得银行批准贷款，被告应在买卖合同约定的期限内将款项直接支付给原告；②、按照按揭协议书第3条约定，如因乙方原因导致贷款机构不审批乙方的贷款申请或批准的贷款金额存在差异，乙方必须在买卖合同约定的期限内将差额支付甲方，若乙方逾期支付差额款项的，乙方按照逾期万分之三的违约金给甲方，逾期超过90天的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付该商品房总价款的15%的违约金。被告余林未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告余林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。对原告提交的证据，与本案争议的案件事实有直接联系并符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的，本院予以认定，作为本案的定案依据。根据所认定的证据，本院确认下列案件事实：原告碧桂园公司系非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，营业期限自2014年6月25日至2024年6月24日，经营范围包括房地产开发筹建、商品房销售及管理等。原告以出让方式取得六圩-499地块土地使用权，证号为河国用（2014）第xx号，规划用途为商业、住宅综合用地，商品房预售许可证为河房预字xx号，开工时间为2014年7月15日，合同约定竣工时间为2016年5月10日。2014年12月22日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订编号为2014K0002500513的《商品房买卖合同》及附件等，该合同主要约定，被告购买原告开发的碧桂园xx（xx号住宅楼）第xx层xx单元xx号商品房一套，建筑面积共90.81平方米，总房价为400676元。合同第九条付款方式约定为：其他方式（即银行按揭分期付款）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.12%给出卖人，即120676元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2015年1月22日前，付该商品房总价款的69.88%（银行按揭款项）给出卖人，即28万元整。另合同第九条约定有：“1、（2）买受人未按约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。合同附件十四《补充协议书》（洋房）第三条约定：“关于逾期付款责任买卖双方一致同意合同第九条关于逾期付款责任的内容补充如下：1、买卖双方一致同意将合同第九条第1种方式中第（2）项约定‘累计的逾期应付款’调整为‘买受人应支付给出卖人的所有房价款’，即合同第六条约定的该商品房房价款的总金额。”另查明，2014年12月19日，被告向原告支付1万元购房定金。被告签订以上合同及补充协议后，于2014年12月22日，支付原告110676元购房款，共计已经支付原告购房款120676元，尚欠被告28万元房款至今未付。本案涉诉商品房产权仍属原告所有，双方尚未办理房屋交接手续及房产过户登记手续。本院认为，首先，原、被告双方于2014年12月22日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，合同的约定解除包括：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十四条第（三）、（四）项关于合同法定解除应具备的法定情形包括有：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。具体到本案，根据本案原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告应在2015年1月22日前将剩余房款28万元支付给原告，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。但至本案原告起诉时的2016年7月14日至今，已超过90日的逾期期限，被告均未履行该付款义务；原告起诉被告后，被告已收到原告诉请解除合同的书面诉状，但被告在本案答辩期间及本案一审辩论终结前，均未提出任何答辩意见及有任何支付余款的意思表示，故本院认为，被告无故至今未支付剩余购房款，符合《合同法》规定及《商品房买卖合同》约定的约定解除及法定解除合同的条件，原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本案《商品房买卖合同》应至原告解除合同的书面诉请送达至被告的2016年9月19日解除。再根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除的效力及本案商品房买卖合同第九条的约定，“解除合同的，出卖人退还买受人全部已付款”，故本案商品房买卖合同解除后，原告应将被告已经支付的购房款120676元全部退还给被告。最后，原告诉请的违约金问题。根据本案《商品房买卖合同》第九条的约定及本案查明的事实，被告无故逾期未支付剩余的购房款，已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条约定：“1、买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计逾期应付款的15%向出卖人支付违约金”，该违约金的计付方式经原、被告在合同中已经签字确认。而在合同附件十四《补充协议书》中，原、被告双方经协商已经确认将《商品房买卖合同》第九条中约定的‘累计的逾期应付款’调整为‘买受人应支付给出卖人的所有房价款’，故该逾期未支付购房款的违约责任应以补充协议的约定为准，即被告应承担向原告支付“买受人应支付给出卖人的所有房价款的15%的违约金”。对以上违约金的计付方式，本案被告自收到原告诉请其支付违约金的书面诉状后，在本案答辩期间及本案一审辩论终结前，均未提出任何答辩意见，故本院认为，本案违约金的计付可以依据《补充协议书》最终确认的计付方式来计算。即被告应支付原告逾期未支付房款的违约金为400676元×15%=60101.4元。综上，原告诉请被告支付的违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告河池市碧桂园房地产开发有限公司与被告余林于2014年12月22日签订的编号为2014K0002500513的《商品房买卖合同》及附件等于2016年9月19日解除；二、原告河池市碧桂园房地产开发有限公司退还被告余林已经支付的购房款120676元；三、被告余林支付原告河池市碧桂园房地产开发有限公司违约金60101.4元。案件受理费1303元，减半收取652元（原告已预交），由被告负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内全部履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费1303元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户银行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 覃木熠代理审判员 韦京辰人民陪审员 周小洁二〇一六年十月二十二日书 记 员 赖华海 搜索“”