（2016）粤0606民初14111号
裁判日期: 2016-10-22
公开日期: 2016-12-31
案件名称
佛山市顺德区怡安物业管理有限公司与黄亿然、黄秋菊物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区怡安物业管理有限公司,黄亿然,黄秋菊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十七条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初14111号原告：佛山市顺德区怡安物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道古鉴村委会凤翔路45号凤翔商业广场3066。法定代表人：李用意。委托诉讼代理人：黎邦健，广东科顺律师事务所律师。被告：黄亿然，男，1980年5月22日出生，汉族，住广东省怀集县（送达地址：广东省中山市南头镇和东路77号）。被告：黄秋菊，女，1984年12月13日出生，汉族，住广西陆川县。原告佛山市顺德区怡安物业管理有限公司与被告黄亿然、黄秋菊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月17日受理后，依法由审判员刘赞强适用小额诉讼程序，于2016年9月28日、10月20日公开开庭进行了审理，两次开庭原告的委托诉讼代理人黎邦健均到庭参加诉讼，第一次开庭被告黄亿然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市顺德区怡安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告立即向原告支付佛山市顺德区容桂街道上佳市社区居委会池塘路2号豪雅苑韵雅阁B座608从2013年8月至2016年1月的物业管理服务费2238元及因此产生的违约金（从2013年8月6日起按日千分之一计算至物业服务费全部清还之日止，暂计至2016年7月5日为1376.37元）；本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与两被告于2006年6月22日签订了《前期物业服务协议》，约定由原告对两被告所有的位于佛山市顺德区容桂街道上佳市社区居委会池塘路2号豪雅苑韵雅阁B座608物业进行物业管理。双方签订协议时约定物业服务费收费标准为：按建筑面积每月每平方米0.8元计算，建筑面积93.21平方米，每月应支付物业服务费74.6元，并应于每月5日前缴纳，每逾一天交纳则按千分之五计收违约金。两被告欠2013年8月至2016年1月的物业服务费。综上，为维护原告合法权益，遂提出上述诉讼请求。被告黄亿然、黄秋菊辩称，1.原告诉求的违约金过高，超过法律规定。2.原告在履行前期服务协议约定的过程中，存在严重违约行为，是原告违约在先。3.被告的房产在2014年底已办理了过户手续，已不在涉案小区居住一年多，不应再收取物业服务费。本院经审理认定事实如下：原告与两被告于2006年6月22日签订了《前期物业服务协议》，约定由原告对两被告名下位于佛山市顺德区容桂街道上佳市社区居委会池塘路2号豪雅苑韵雅阁B座608物业进行物业管理。收费标准为：按建筑面积每月每平方米0.8元计算，建筑面积93.21平方米，每月应支付物业服务费74.6元，并应于每月5日前缴纳，每逾一天交纳则按千分之一计收违约金。两被告欠交2013年8月至2016年1月的物业服务费。另查明，两被告是夫妻关系。本院认为，本案争议焦点：1.原告有否存在违反双方签订的《前期物业服务协议》的违约行为；2.原告主张的违约金是否过高；3.两被告将名下的房产出让他人后是否还需承担物业服务费。关于第1个争议焦点，根据法庭主持双方到涉案小区现场勘查的结果，两被告反映的涉案小区内消防、雨棚、路灯等公用设施和公共活动场地破损严重，垃圾堆放混乱，小区外围食店的油烟排入小区；以及小区内车辆停放混乱等情况均属实。据此，本院认定原告存在违反双方签订的《前期物业服务协议》的违约行为，两被告有权以此抗辩延后交纳或少交纳物业服务费。结合本案中原告没有按照约定提供应有的物业服务质量的实际情况，本院酌定两被告每月只需向原告交纳原物业服务费70%的金额。关于第2个争议焦点，因为本院已认定原告所提供的物业服务明显不符合双方签订的《前期物业服务协议》，属违约在先，所以原告无权要求两被告支付迟延交纳物业服务费而产生的违约金。关于第3个争议焦点，被告黄亿然称其在2014年底已将案涉物业转让他人，但并没有提供相关证据予以证实。另根据双方签订的《前期物业服务协议》的第十四条第5点的规定，“业主转让商品房时应通知物业服务公司，陪同受让方与物业服务公司签订《前期物业服务协议》，否则业主要对受让方与物业服务公司签订《前期物业服务协议》前的物业服务费等费用承担连带责任”。本院认为上述约定属双方当事人意思自治，并没有违反法律法规的相关规定，应当具有法律效力；同时，该约定也符合公平原则，作为原业主应按照上述约定，指引受让方与物业服务公司重新办理相关手续，否则物业服务公司难以知悉房产产权变动，难以行使相应的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄亿然、黄秋菊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区怡安物业管理有限公司支付2013年8月至2016年1月共18个月的物业服务费939.96元（74.6元／月×18×70%）；二、驳回原告佛山市顺德区怡安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由原告佛山市顺德区怡安物业管理有限公司负担15元，两被告黄亿然、黄秋菊负担10元。本判决为终审判决。审判员 刘赞强二〇一六年十月二十二日书记员 刘远顺第1页共5页 微信公众号“”